아파트 가격 급등, 하노이 시민 소득 따라잡지 못해
세빌스 베트남의 보고서에 따르면, 2023년 2분기는 하노이의 아파트 가격이 18분기 연속 상승한 분기입니다. 현재 하노이의 1차 아파트 평균 매매 가격은 m2당 5,300만 VND로 4년 전(2019년) 대비 73% 상승했습니다.
세빌스 하노이 컨설팅 부서의 수석 이사인 도 투 항 씨는 다음과 같이 설명했습니다. 하노이의 1차 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 것은 토지 가격과 건설 비용이 크게 상승했기 때문입니다.
아파트 가격은 급등하고 있고, 하노이 시민들의 소득은 감소하고 있습니다. (사진: TTX)
또한, 제품과 주변 인프라, 공공 서비스 품질을 개선하는 데 투자해야 할 필요성과 내부 프로젝트도 있기 때문에 1차 시장 가격, 즉 새로 출시된 프로젝트의 가격은 항상 판매되는 아파트의 일반 시장 수준보다 높습니다.
세빌리스 조사에 따르면, 하노이의 주택 구매 수요는 이주율이 꾸준히 증가함에 따라 매년 증가하고 있습니다. 또한 2023년부터 2025년까지 하노이의 가구 수는 157,000가구 더 늘어날 것으로 예상됩니다.
하지만 아파트 공급은 매우 부족하여 앞으로 모든 유형의 아파트가 59,000호, 저층 주택이 9,000호, 사회 복지 주택이 18,700호 정도만 판매될 것으로 예상됩니다. 주택이 70,300채 부족합니다.
세빌리스 보고서에 따르면 하노이는 2023년까지 1인당 연평균 소득을 1억 5천만 달러로 높이기 위해 노력하고 있습니다. 2019년 대비 평균 소득 성장률은 연 6%입니다. 한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격 상승률은 연평균 13%입니다.
항 여사는 하노이의 1인당 소득 증가율이 아파트 가격 증가율보다 낮은 것이 현실이라고 말했습니다. 이는 이 격차가 계속 벌어진다면 주택 소유에 더 오랜 시간이 걸릴 것이라는 것을 보여주는 예입니다.
"이 두 숫자가 서로 가까워지지 않는다면 일반 주민, 하노이에 사는 사람, 그리고 직장이나 자녀를 위해 하노이에서 집을 갖고 싶어 하는 다른 지방 출신자의 주택 소유가 더 길고 어려워질 것입니다."라고 Hang 씨가 말했습니다.
저층 주택 상품은 말할 것도 없고, 가격이 높을 경우 구매자는 가격의 합리성은 물론, 상품의 실제 가치에 적합한지 여부도 고려합니다. 이로 인해 구매자의 의사결정이 더 느리고 오랜 시간이 걸리게 됩니다.
희귀 세그먼트 할인, 하지만 대중을 위한 것은 아닙니다
아파트 부문과 대조적으로 빌라와 타운하우스 부문은 약간 하락세를 보이고 있습니다. 구체적으로, 메린 지역의 1차 빌라 가격은 분기별로 10% 하락하여 재고 토지 1m2당 1억 VND가 되었습니다. 상점 가격은 분기별로 7% 감소했습니다. 이와 대조적으로 인접 지역 가격은 분기별로 4% 상승하여 1억 7,300만 VND/m2에 달했습니다. 가격이 낮아지기는 했지만, 가격이 비싸서 대다수가 이용할 수 있는 세그먼트는 아닙니다.
항 여사는 빌라와 타운하우스의 가격이 하락한 것은 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 합리적인 가격으로 프로젝트가 시작되어 시장 수준도 낮아졌기 때문이라고 말했습니다.
실제로 저층 주택 가격은 여전히 높은 편이며, 특히 하노이 2번 순환도로와 3번 순환도로에 인접한 지역과 안정적인 사회 기반 시설과 교통 인프라 계획이 갖춰진 개발 지역, 인구 밀도가 높은 지역의 가격이 높습니다.
빌라는 할인 혜택을 받는 드문 부문이지만, 대부분은 그렇지 않습니다. (사진:DP)
항 씨에 따르면, 빌라와 타운하우스 시장에서는 가격이 적당하고 프로젝트가 잘 계획된 제품이 여전히 구매자를 끌어들일 것입니다. 이는 하노이에서 저층 아파트 부문의 분기별 거래가 침체된 1분기 이후 개선되는 추세를 보이는 데 반영되어, 106개의 아파트가 판매되어 전 분기 대비 20% 증가했습니다.
"이것은 2023년 2분기 말에 기록된 긍정적인 신호 중 하나이며, 당시 시장에는 단위당 약 100억 VND의 가격으로 제공되는 제품이 있는 저층 프로젝트가 있었습니다."라고 Hang 씨가 말했습니다.
2023년 2분기 하노이 기록에 따르면, 1차 가격이 100억 VND 미만인 프로젝트가 거래의 39%를 차지했고, 100억~200억 VND 사이의 아파트는 28%, 300억 VND 이상의 아파트는 불과 13%를 차지했습니다. 데이터에 따르면 제품 가격이 합리적일수록 판매율이 높아집니다.
1차 공급은 제한적이지만, 오늘날 하노이 시장의 주택 구매자에게 유리한 점은 2차 시장을 선택할 수 있다는 것입니다. 2차 시장이란 사전에 개발된 많은 상품이 있고, 법적으로 보장되며, 가격도 합리적이라는 뜻입니다. 현재 상황에서는 2차 시장 가격이 여전히 1차 시장 가격과 경쟁력을 갖추고 있습니다.
일반적으로 저층형 제품의 경우, 세빌리스의 2023년 2분기 기록에 따르면, 2차 공급 가격은 1차 공급 가격보다 20% 낮습니다. 1차 시장은 선택의 폭이 좁은 반면, 2차 시장은 가격 측면에서 선택의 폭이 넓으며, 제품이 더 이상 새롭지 않지만 구매자가 바로 사용할 수 있거나 즉시 사용할 수 있는 장점이 있습니다.
특히 최근 하노이는 공공투자 지출을 촉진하고 있습니다. 이는 하노이의 경제 활동 전반을 진흥하고 특히 부동산 사업을 포함한 기타 활동을 진흥하는 데 유리한 요소입니다.
최근 4번 순환도로 건설이 시작됨에 따라 메린, 단프엉, 호아이득, 속썬, 하동, 타인오아이, 타인트리 등 교외 지역의 개발이 촉진될 것으로 기대됩니다. 링로드 4가 2027년에 교통에 개방되면 링로드 4 주변 지역의 주택 공급은 현재보다 36% 증가할 것으로 예상됩니다.
인프라가 동시에 개발되면 모든 지역에 균형 있게 전력을 공급할 수 있게 됩니다. 편리한 교통으로 인해, 도움이 필요한 사람들은 가격이 더 적당한 지역으로 이사할 의향이 생길 것입니다.
“이것은 최근 하노이 시장의 도심 지역이나 링로드 3 근처 지역이 새로운 높은 가격 수준을 확립하여 사람들이 집을 사는 데 장애물이 되는 문제를 해결하는 요인 중 하나로 간주됩니다.”라고 항 씨는 말했습니다.
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