부동산 사업, 현금 부족과 자본 부족의 악순환에 빠져

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기업 자본 접근성 좁아 은행 어려움

최근 토론에서 FiinRatings의 분석 및 신용평가 이사인 Le Hong Khang 씨는 작년 상반기 부동산 기업의 경영 상황이 지난 5년 평균에 비해 여전히 기본적으로 낮았다고 언급했습니다. 사업은 개선되었지만 크게 나아지지는 않았습니다.

이 평가 단위는 위의 평가가 평균 수준의 부동산 사업의 부채, 수익성, 수익 품질과 관련된 데이터에 기반한다고 밝혔습니다.

올해 긍정적인 사업실적을 낼 수 있는 깨끗한 토지자금과 명확한 법적 지위를 갖춘 몇몇 대규모 기업을 제외하면 대부분의 중견 부동산 기업은 대기 상태에 놓여 있습니다. 게다가 오늘날 많은 부동산 사업체는 두 가지 매우 큰 문제에 직면하고 이를 해결해야 합니다. 첫 번째 문제는 자본에 대한 접근이 이전 기간에 비해 훨씬 더 어렵다는 것입니다.

강 씨는 과거에는 부동산 사업이 다양하고 유연한 자본원에 접근할 수 있었다고 말했습니다. 이들은 투자협력계약, 주택매수자, 채권, 은행대출 등을 통해 자본을 조달할 수 있다. 그러나 지금까지 이러한 채널들은 은행대출 채널을 포함하여 많은 어려움에 직면해 왔다.

한편, 최근 들어 상업은행들도 02호 통지문과 08호 법령에 따라 고객의 부채 구조조정을 실시하여 기업을 지원하라는 엄청난 압박을 받아왔습니다. 따라서 상업은행도 부동산 프로젝트에 투자할 때 투자 기준을 높이고 프로젝트를 신중하게 검토해야 합니다.

그는 은행이 투자에 집중하는 부문이 아닌, 완전한 법적 투자자가 있는 프로젝트도 자본을 빌리기가 매우 어렵다고 덧붙였다.

부동산 사업에 대한 대출을 통한 자본 접근성이 좁아지고 있는 것은 해당 사업의 현금 흐름 데이터에도 반영됩니다. 채권 시장이 침체되고 은행들이 대출을 긴축시키는 2023년에는 대부분 기업의 차입 활동으로 인한 현금 흐름이 급격히 감소할 것입니다. 예를 들어, Novaland의 현금 흐름은 30조 1,500억 VND에서 4조 8,760억 VND로 감소했고, Dat Xanh의 현금 흐름은 7조 3,510억 VND에서 3조 3,000억 VND로 감소했습니다.

2분기에도 이들 기업의 차입으로 인한 수익은 개선되지 않았습니다. Novaland의 지난 분기 차입 수익은 2023년의 19%에 해당했고, Dat Xanh은 27%, DIC Corp은 16%였습니다.

부동산 사업의 자본 조달이 어렵다는 문제는 베트남 은행 협회 부회장 겸 사무총장인 응우옌 꾸옥 훙 씨도 언급했습니다.

훙 씨는 부동산 대출을 위한 은행 자본이 적지 않다고 말했다. 8월 1일 기준 부동산 및 부동산 사업의 미지급 대출 총액은 경제 전체 미지급 대출의 약 22%를 차지했습니다. 직접 부동산 사업의 미지급 대출은 약 120억 VND이고 소비자 대출은 180억 VND입니다.

부동산 사업체들이 보고하는 법적 문제를 평가하면서, 헝 씨는 그것이 메커니즘 때문인지, 아니면 사업체들이 메커니즘을 적용하고 있지만 고칠 수 없기 때문인지 의문을 제기했습니다. 그는 많은 프로젝트가 법적 규정을 준수하지 않아 해결할 수 없는 법적 문제가 있다고 말했습니다.

그 사이 은행업계는 미처리된 프로젝트와 법적 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 절차가 완료되지 않은 프로젝트의 경우, 은행은 자금이 정체되어 자본을 회전시키는 데 어려움을 겪습니다. "은행업계가 이러한 어려움에 직면해 있습니다. 물론 은행업계가 부동산을 포함한 생산 및 사업 부문에 유리한 환경을 조성하지 않는다는 것은 아닙니다. 이는 매우 우려스러운 문제입니다."라고 헝 씨는 강조했습니다.

그는 현재 얼마나 많은 미완성 부동산이 사람들과 은행의 돈을 "축적"하고 있는지에 대한 통계가 없으며, 이러한 프로젝트 중 얼마나 많은 프로젝트를 완료할 수 있는지에 대한 의문을 제기했습니다.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — 응우옌 꾸옥 훙, 베트남 은행 협회 부회장 겸 사무총장(사진: 댄 비엣).

응우옌 꾸옥 훙 씨는 은행업계에서도 업계의 모든 계층이 신속하게 지침 절차를 완료하고 장애물을 제거해 막힌 프로젝트가 곧 소비에 들어갈 수 있도록 권고했다고 말했습니다.

그는 은행업계가 조심하지 않으면 엄청난 법적 결과가 초래될 것이라고 말했습니다. 예전에는 돈이 없는 기업도 부동산 사업을 하다가 어려운 상황에 빠지면 구제를 받아야 했습니다. 시행되는 3개의 부동산 법률은 이 문제를 해결하고 유능한 부동산 사업에 기회를 창출할 것입니다.

헝 씨는 은행이 실제 자본과 역량을 갖춘 기업에 투자할 의향이 있다고 말했습니다. 특히, 은행들은 사회주택을 개발하는 부동산 사업체에 대출을 기꺼이 해준다. 부동산 사업에 대해 헝 씨는 회사가 스스로를 구조조정하고 자원을 재평가해야 한다고 말했습니다.

관리하다

은행이나 회사채에서 자본을 조달하는 것이 예전보다 어려워지면서 부동산 사업체들은 다른 옵션을 고려해야만 합니다. 이 기업의 다른 자본 조달 방법으로는 주식 발행, 프로젝트 매각, 미국 달러 대출 등이 있습니다.

많은 투자자들이 2023년 연례 주주총회에서 주식 발행을 통해 자본 조달 계획을 승인받았습니다. 예를 들어, 노바랜드는 사적 배치로 2조 VND를 발행하고 기존 주주에게 매수권으로 11조 7,000억 VND를 발행했습니다. Dat Xanh Group은 1조 7,000억 VND의 사적 주식을 발행하고 기존 주주에게 1조 8,000억 VND의 매수권을 발행했습니다.

칸디엔하우스가 전문 투자자들에게 3조동을 발행합니다. 팟닷은 지난 5월 1조 3,000억 VND 규모의 주식 매수권을 발행하기 위한 주주 명단을 확정했습니다. DIC Corp.는 총 3조 VND 규모의 매수권을 발행할 계획입니다.

부동산 사업체들이 자본을 조달하기 위해 꺼리기는 하지만 여전히 실행하는 또 다른 옵션은 프로젝트를 판매하는 것입니다. 외국인 투자자에게 프로젝트를 매각한 사례로는 탐룩 부동산 주식회사가 투덕 시에 있는 3.68헥타르 규모의 프로젝트를 가무다 랜드에 3억 1,580만 달러에 매각한 사례가 있습니다.

투안탄 주식회사는 호치민시 8구에 있는 2,060㎡ 규모의 토지를 스카이월드 개발 베르하드에 1,430만 달러에 매각했습니다. Becamex IDC는 Capitaland에 18.9헥타르 규모의 Tan Thanh 도시 지역 프로젝트를 매각했습니다. 오르남롱은 2024년 주주총회에서 프로젝트 자본금과 비핵심 자산을 매각하여 향후 3년간 약 6조 VND를 조달할 계획이라고 발표했습니다.

프로젝트가 매각되지 않을 경우, 해당 기업은 HTN이 마루베니와 협력하여 투덕시에 새로운 행정 센터 프로젝트를 시행하는 등의 프로젝트를 시행하기 위한 전략적 관계를 구축하기로 결정합니다.

재무제표 수치에서도 이러한 사실이 나타나는데, 대형 부동산 기업의 다른 사업에 대한 투자 매각으로 인한 현금 흐름도 2022년부터 현재까지 급격히 증가했습니다.