부동산 회복 가속화

11월 9일, 응우이 라오 동 신문이 "부동산에 대한 법적 장벽 제거" 세미나를 주최했습니다. 많은 관리자, 전문가, 변호사, 협회 및 기업의 의견은 부동산 시장이 더욱 확실하게 회복되도록 돕기 위해서는 법적 병목 현상을 제거해야 한다고 믿고 있습니다.

바닥까지 마켓팅, 자본 부족 없음

세미나에서 많은 전문가와 협회 지도자들은 부동산 시장이 가장 어려운 시기를 지나 최근에 바닥을 쳤고 여전히 어려움에 직면해 있음에도 불구하고 회복되고 있다는 평가에 동의했습니다.

국가 통화 및 금융 정책 자문 위원회 위원인 칸 반 루크 박사가 인용한 자료에 따르면, 시장에는 주거용 부동산과 산업단지 부동산이라는 두 가지 비교적 긍정적인 부문이 있는데, 최근 들어 이 두 부문의 영향이 가장 적었습니다. 주거용 부동산과 관련하여 베트남 부동산 중개업 협회의 예비 보고서에 따르면 회복세가 나타나고 있으며, 매 분기마다 이전 분기보다 상승세를 보이고 있습니다. 약 20,000개의 제품이 출시되었습니다. 거래량은 분기별로 점진적으로 증가했으며, 2023년 3분기만 해도 전 분기 대비 56% 증가했습니다.

산업단지 부동산에 관해서 말하자면, 이 나라에는 약 400개의 산업단지가 있으며, 그 중 약 292개가 운영 중이고 수용능력 또는 입주율은 약 80%~82%입니다. 2023년 3분기 말 기준 남부 지역의 객실 점유율은 약 82%, 북부 지역의 객실 점유율은 약 80%입니다. 2023년 3분기 산업단지 임대료는 작년 같은 기간 대비 7~12% 증가할 것으로 예상됩니다. FDI 프로젝트에 대한 좋은 전망과 함께 새로운 공급이 계속 늘어나고 있으며, 산업단지와 관련된 창고, 공장, 사회주택에 대한 수요도 높은 수준입니다.

기자 - 응우이 라오 동 신문의 편집장인 토 딘 투안 박사가 토론의 ​​의장을 맡았습니다. 사진: 황 트리우

부동산 시장의 어려움 중 이미 여러 번 언급된 것 중 하나가 신용자본인데, 이는 이제 점차 해소되고 있습니다. 국립은행이 발표한 수치에 따르면, 소득 감소와 높은 이자율에도 불구하고 2023년 상반기 투자, 부동산 사업, 주택 부문 신용이 약 4.7% 증가했습니다. FDI 자본은 매우 긍정적입니다. 2023년 1~10월 동안 부동산에 약 20억 달러가 등록되었고, 그 중 약 7억 6,300만 달러가 지출되었습니다. 부동산 기업도 채권을 통한 자금조달 채널을 활발히 전개하고 있으며, 만기 채권을 협상하고 발행 채권을 다시 매수하고 있습니다.

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨도 시장이 바닥을 지났다고 말했습니다. 구체적으로 호치민시 건설국의 자료에 따르면, 부동산 부문 성장률이 마이너스 16.1%로 최저점을 찍은 2023년 1분기가 가장 낮지만, 이후 점차 개선될 것으로 예상됩니다. 2023년 2분기 말까지 부동산은 여전히 ​​11% 이상 마이너스 성장을 기록했지만, 3분기부터는 8% 이상 마이너스 성장에 그쳤습니다.

최근 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대되는 신용 패키지 중 하나는 사회주택 프로젝트 개발에 대한 투자를 위한 12조 VND 규모의 대출 패키지입니다. 베트남 농업농촌개발은행(Agribank)은 이 신용 패키지를 시행한 첫날부터 3조 VND가 등록되었다고 밝혔습니다.

Agribank Binh Trieu 지점(HCMC)의 Pham Van Duong 이사에 따르면, Agribank는 100% 국유 은행이기 때문에 120,000억 VND 패키지를 포함한 모든 규정을 엄격히 따라야 합니다. Agribank는 2022년 10월부터 사회주택 프로젝트에 참여해 지금까지 추진해 왔습니다. 신용자본과 관련하여 은행은 잉여자금을 보유하고 있으며 기업에 대출할 준비가 되어 있습니다. 그러나 문제는 프로젝트에 자본을 제공할 때 국가 규정을 완전히 준수해야 한다는 것입니다. 현재 Agribank는 기업과 협력하여 프로젝트 자금을 신속하게 지급하고 어려움을 해소하기 위해 노력하고 있습니다.

특히 사회주택 구매 대출 금리가 최근 몇 년 만에 최저 수준입니다. 현재 아그리뱅크(Agribank)는 일반 금리보다 2% 낮은 금리로 사회주택 구매 대출을 제공하고 있습니다. 낮은 금리와 가용 자본은 기업들이 대출금 지급 절차를 완료하기만 기다리고 있습니다."라고 즈엉 씨는 단언했습니다.

워킹그룹의 역할 강화

사회주택을 위한 신용자본은 부족한 편은 아니지만, 기업들에 따르면 이런 사업을 실행하는 것은 매우 어려운 일이다.

호치민시 사회주택 주식회사의 대표이사인 보 민 호앙 씨는 정부가 사회주택 개발을 위한 많은 인센티브를 제공하고 있지만 많은 기업이 이를 활용하지 못하고 있다고 말했습니다. 사회주택에 참여하기 전에도 힘들었지만, 참여하고 나니 더 힘들었습니다. 구체적으로 기업들은 자본금 외에도 토지자금 문제로도 어려움을 겪는다. 따라서 기업들은 국가가 임대용 토지기금을 검토하여 사회주택 개발사업 목록에 포함시키고 투자자를 선정하기 위해 입찰하기를 원합니다. 그러면 기업은 사회주택 개발에 참여하고 이 토지 비용을 프로젝트 개발 비용에 계산합니다.

"사회주택 사업을 하는 기업은 수익률이 10%에 불과하지만, 판매 가격과 판매 대상은 건설부를 거쳐야 합니다. 게다가 판매 가격에 포함될 수 없는 비용도 있습니다. 사회주택 건설은 상업용 주택 건설보다 시간이 오래 걸리고 까다로워 기업들이 관심을 갖지 않습니다. 은행 대출금을 2~3년씩 기다려야 하는 것은 기업들이 기다릴 수 없는 일입니다. 따라서 신속한 대출금 지급 메커니즘을 구축하는 것이 좋습니다."라고 호앙 씨는 제안했습니다.

부동산 시장의 위와 같은 어려움은 최근에 지적되고 언급되었습니다. 노동신문의 토론에서 전문가와 기업의 의견이 공유한 바에 따르면, 남은 문제는 어려움을 신속하게 해결하기 위한 가장 실현 가능한 해결책을 제시하는 것입니다.

동나이성 건설부 주택개발 및 부동산 시장 부서의 타이 도안 호아 부장은 동나이성이 검토를 통해 부동산 부문의 어려움과 장애물을 5가지 그룹으로 파악했다고 말했습니다. 가장 두드러지는 것은 투자 정책 승인 및 투자자 선정 절차의 어려움과 문제점입니다. 수년 동안 투자 정책 승인을 받아온 프로젝트들이 있지만, 이제 검사 기관에서 이를 재심사하고 주택법을 준수하도록 요구하고 있습니다. 즉, 주거용 토지가 있어야 합니다. 토지 가치 평가 또한 어렵다. 컨설팅 회사에서는 담당자에게 설명하기 어려울까 봐 가격을 책정하지 못해 배정은 되었지만 가격을 책정할 수 없는 프로젝트들이 있습니다...

"이 프로젝트에서 사회주택 건설 과제를 수행하는 데는 많은 어려움이 있습니다. 많은 프로젝트가 기존 규정에 따라 진행되었지만, 이후 계획 조정이 지연되고 있습니다. 예를 들어, 주택법은 지방 정부가 재평가를 통해 기업에 프로젝트 면적의 20%를 사회주택으로 할당하도록 강제해야 한다고 규정하고 있는데, 이는 매우 어려운 일입니다."라고 호아 씨는 현재 상황을 설명했습니다.

이러한 어려움을 극복하기 위해 동나이성은 지금부터 2030년까지 상업용 주택을 위한 토지 기금 계획을 계속하고, 나머지는 사회 주택을 위한 토지 기금으로 사용할 계획입니다. 투자자를 모집할 수 있도록 계획 작업은 완료되었지만 여전히 어려움이 있습니다. 2022년부터 현재까지 동나이성 당위원회와 인민위원회는 기업의 권고안을 처리하고 어려움을 해소하기 위한 실무위원회를 설립하도록 지시해 왔습니다.

동나이성은 2023년 초부터 진척이 느린 프로젝트의 장애물을 제거하고, 기업의 어려움을 해결하고, 사회주택을 개발하기 위해 3개의 실무 그룹을 구성했습니다. 세 개의 실무 그룹은 모두 지방 지도자가 이끌고 있습니다. 각 부처, 특히 건설부는 또한 단계적으로 권한 내 어려움을 제거하기 위해 작업반을 구성했습니다. 상위 수준과 관련된 문제라면, 기업을 대신하여 문제를 해결하기 위해 관련 부처 및 지부와 협력하도록 등록하세요.

3개 법안 초안이 곧 개정될 것으로 예상

예상되는 해결책 중 하나는 15대 국회 6차 회의에서 논의되고 의견이 제시되고 있는 부동산사업법(개정), 주택법(개정), 토지법(개정) 등 3개 법안 초안입니다. 이 법안이 통과되면 부동산 시장의 법적 장애물이 사라질 것입니다.

베트남 부동산 중개업 협회 상임 회원인 변호사 응우옌 탄 퐁은 다음과 같이 분석했습니다. 주택법 초안(개정판)에서는 일부 분쟁은 상업 중재를 통해 해결되어야 한다는 문제가 제기되었습니다. 현재 투자자, 주택 구매자, 아파트 이용자 사이에 분쟁이 여전히 발생하고 있는데, 많은 프로젝트가 수년간 인증서를 받지 못했기 때문입니다. 이 법안의 새로운 조항은 그들의 인식을 더 명확하게 하는 데 도움이 될 것입니다.

부동산사업법 개정안에서는 앞으로 부동산 중개업의 질을 높이는 내용도 언급돼 있습니다.

퐁 변호사는 "이 세 가지 법안이 통과되면 법률의 보급과 대중화에 기여하여 부동산 시장 참여자, 특히 중개인의 질을 향상시킬 것"이라고 말했습니다.

당국에는 구체적이고 명확한 지침이 필요합니다.

사회주택 건설의 법적, 절차적 측면과 관련하여 많은 전문가들은 기업과 협회가 현재의 어려운 절차를 구체적으로 명시하고 어떤 절차를 폐지해야 하는지 알려야 한다고 생각합니다. 접근방식에 있어서는 서로 얽히고, 중복되고, 일관성이 없는 모든 문제에 대해 정부와 관련 기관은 구체적이고 명확한 지침을 가져야 합니다. 지방자치단체에서도 시간이 많이 걸리고 비효율적인 우회적인 협의를 피하고 명확히 해야 합니다.

"기업과 협회 자체도 많은 노력을 기울이고 있지만, 제 생각에는 더 정확한 권고안을 제시하고 이에 따른 해결책을 더욱 긴밀히 마련해야 합니다."라고 칸 반 루크 박사는 평가했습니다.

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출처: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm