최근 하노이 교외 지역의 토지 시장은 토지 경매가 끊임없이 '매진'되면서 그 어느 때보다 '뜨거워'졌습니다. 이후 세션의 성공적인 입찰은 계속해서 이전 세션의 기록을 경신했습니다.
주변 지역보다 2~3배 높음
구체적으로, 7월 28일 단프엉 지구 토지기금 개발 센터는 85개 토지에 대한 경매를 성공적으로 실시했으며, 그 중 낙찰 토지는 시작 가격의 두 배인 1억 VND/m2에 달하는 가격에 낙찰되었습니다. 8월 10일, 탄오아이 지역의 68개 토지에 대한 경매에서 7,000건의 참여문서가 등록되었는데, 그 중에는 m2당 1억 VND가 넘는 가격으로 낙찰된 토지도 있어 많은 사람들을 놀라게 했습니다.
그리고 가장 최근에는 호아이덕 구 티엔옌 코뮌에서 열린 기록 경매가 8월 19일부터 8월 20일 오전 4시 30분까지 약 19시간 동안 진행되었습니다. 주최측에 따르면, 티엔옌 코뮌, 롱쿡 지역의 토지 19개 구획에 대한 경매에는 517명의 고객이 참여하여 1,100건의 서류가 등록되었습니다. 이 경매는 주최측과 입찰자 모두에게 긴장되고, 흥미진진하고, 피곤한 시간이었습니다. 많은 사람들이 "원하는 것을 얻으려 한다", "무슨 희생을 치르더라도 사려고 한다"는 식으로 많은 토지가 너무 비싼 가격에 매물로 나와서 일찍 떠났습니다.
투자자들이 입찰하는 동안, 경매 밖에서 많은 부동산 중개 그룹과 협회가 참석하여 소셜 미디어 플랫폼에서 라이브 비디오 스트리밍 모드를 켜고 경매장 주변 분위기를 보도하며, 이를 통해 가격을 부풀리고 이익을 위해 투자했습니다.
그 결과, 113m2가 넘는 면적의 LK03-12(3면 모서리 땅) 땅은 시작 가격(m2당 730만 동)보다 18배 이상 높은 1억 3,330만 동/m2까지 낙찰되었습니다. 나머지 경매물품의 낙찰 가격은 9,730만~1억 2,730만 VND/m2이며, 가장 낮은 가격으로 낙찰된 경매물품의 가격은 9,130만 VND/m2입니다.
일부 중개인은 위의 경매 가격이 이 지역의 현재 시장 수준보다 훨씬 높다고 언급했습니다. 이는 하노이 교외 지역에서도 역대 최고 가격 기록이다.
8월 20일 오전 경매가 끝난 후에도 롱꾹 마을 경매장에는 여전히 많은 부동산 중개업자가 영업을 하고 있었습니다. 일부 중개인들은 경매된 토지는 지역 및 위치에 따라 3억~5억 VND의 차이로 판매되고 있다고 말했습니다. "면적이 113m2가 넘는 LK03-12(3면이 있는 모서리 부지) 부지는 1억 3,330만 VND/m2의 가격을 받았고, 낙찰자는 3억 VND의 양도 가격으로 위탁했습니다. 가장 낮은 낙찰 가격이 9,130만 VND/m2인 2개 부지는 6억 VND/lot의 양도 가격으로 위탁되었습니다." - 중개인이 말했습니다.
Batdongsan.com.vn의 남부지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 이렇게 높은 가격으로 토지 경매 결과가 나오면서 새로운 프로젝트에 대한 부지 정리 비용이 더 비싸질 것이라고 말했습니다. 동시에 주변 지역에 토지를 소유한 사람들은 자신의 토지 매매 가격을 끌어올리려는 사고방식을 가지고 있습니다. 갑작스럽게 땅값이 오르면 토지 투기 추세가 생길 수도 있습니다. 많은 사람이 땅값 상승으로 이익을 얻으려 땅을 사려고 서두르기 때문입니다. 하지만 이렇게 되면 돈이 다른 경제 활동에 활용되기보다 토지에 정체될 수 있습니다.
투안 씨에 따르면, Batdongsan.com.vn의 가격 내역 툴을 통해 호아이득 티엔옌 코뮌의 LK03 및 LK03에 있는 토지 19개 구획의 경매 가격이 시장의 일반적인 가격보다 2~3배 높았다는 것을 알 수 있었습니다.
하노이시 호아이덕구 티엔옌사 롱꾹지구의 19개 토지가 경매에 부쳐졌습니다. 사진: HUU HUNG
특이한 점이 있나요?
베트남 부동산 협회(VARS)의 응우옌 반 딘 회장은 작년 말부터 하노이의 많은 부동산 부문의 가격이 지속적으로 상승했으며, 특히 아파트는 높은 수준(m2당 6,000만 동에 육박하며 정체되는 경향)에 머물러 있어 투자 수익 마진이 급격히 감소했다고 평가했습니다. 일부 주택 개발 사업과 도시 지역의 저층 주택 부문의 경우 가격이 m2당 수억 VND에 달하기도 합니다. 따라서 많은 투자자들은 경매 토지에 더 관심이 많은 교외 토지로 전환할 필요성을 느낍니다.
딘 씨에 따르면, 8월 1일부터 부동산 관련 신법이 시행되어 토지 분할과 매각이 엄격해지면서 교외 토지에 대한 수요가 점점 더 증가했습니다. 특히 하노이의 일부 지역이 2025년에 지역화 준비를 하고 있다는 소식은 사람과 투자자 모두의 심리에 영향을 미쳐 수천 명의 사람들이 토지 경매에 나섰지만, 2023년 말에 진행된 많은 경매는 조용했고, 많은 토지가 참여자 부족으로 연기되어야 했습니다.
자연자원환경부 전 차관인 당 훙 보(Dang Hung Vo) 교수는 기자들에게 하노이 시내 중심가에서 30~40km 떨어진 교외 지역의 토지 경매 가격이 m2당 1억 동 이상으로 치솟았는데, 이는 이례적인 일이라고 말했습니다. 교외 지역의 땅값은 사람들이 생활할 수 없을 정도로 엄청나게 부풀려지고 있습니다.
하노이 변호사 협회의 응우옌 반 하이 변호사는 토지 경매가 지방 예산에 즉각적인 혜택을 가져올 것으로 기대하지만, 엄격하게 관리하지 않으면 많은 부정적인 결과를 초래할 수 있다고 말했습니다. 지난 몇 년 동안 얻은 분명한 교훈은 토지 가격의 급등이 시장을 교란할 뿐만 아니라 투기자들이 토지 가격을 끌어올려 이익을 낼 수 있는 여건을 조성하여 지속 불가능한 부동산 거품을 조성할 가능성이 있다는 것입니다.
베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소의 부소장인 Tran Xuan Luong 박사는 또한 Thanh Oai, Hoai Duc...와 같은 하노이 교외 지역의 경매 토지가 시장 가격보다 훨씬 높은 낙찰 가격을 기록했는데, 이는 부분적으로 투기 집단의 조작과 "가격 인플레이션" 때문이라고 말했습니다. 최근 경매에 따르면 하이즈엉, 박닌, 박장 지역의 투자자 그룹이 높은 가격을 지불하고 경매에 참여했습니다. 이것이 앞으로 부동산과 주택 가격을 끌어올릴 요인으로, 실제로 수요가 있는 사람들이 접근하기 어렵게 만들 것입니다. 따라서 Tran Xuan Luong 박사는 투기와 가격 인플레이션을 방지하기 위해 보증금을 원래 가치의 50%로 늘려야 하며 경매된 토지는 1~2년 후에 매매하고 공증을 받아야 하며, 그 기간 동안 양도하는 경우 높은 세금이 부과될 것이라고 제안했습니다.
사람들은 경계해야 합니다
응우이 라오 동 신문 기자의 실제 기록과 batdongsan.com.vn 웹사이트의 과거 가격 통계 도구에 따르면, 2024년 2분기 호아이덕 구 티엔옌 코뮌의 토지 평균 매매 가격은 약 4,300만 VND/m2로 1년 전에 비해 약 48% 상승했습니다. 티엔옌 코뮌에 인접한 코뮌의 토지에 대한 광고 가격은 교통 연결의 위치와 편의성에 따라 m2당 2,200만~6,200만 VND입니다.
하노이 교외 지역의 관심과 토지 가격은 계획 요인과 경매 활동으로 인해 상승했습니다. 2024년 상반기 동안, 자럼, 탁탓, 꾸옥오아이(하노이) 지역의 토지 검색은 48%에서 104%로 증가했으며, 수요 증가로 인해 하노이 교외 지역의 토지 가격은 2023년 하반기에 비해 4%에서 24%로 상승했습니다.
부동산 전문가들은 새 토지 가격표가 아직 적용되지 않았고, 현재 국가 가격 체계에 따라 적용되는 시작 가격의 결정이 다른 유형의 토지보다 훨씬 낮을 것이기 때문에 지금부터 연말까지는 토지 경매가 계속 활발하게 이루어질 것으로 예측하고 있습니다. 따라서 특히 경매 토지의 "열"과 일반적으로 부동산 부문의 "열"로 인한 위험을 피하기 위해, 위에 언급된 여러 요소의 영향과 결과로 인해 사람들은 투자하거나 실제 주택이 필요하기 전에 경계해야 합니다.
토지 가격을 안정화할 도구 부족
당 훙 보 교수에 따르면, 많은 중개인들이 부동산 매매에 관해 곳곳에 전화를 걸어 문의하고, 시장 가격을 자극하기 위해 여러 곳의 부동산을 직접 보고 있다고 합니다. 최근 하노이 교외 지역에서 토지 경매 규모가 매우 작았기 때문에 투기꾼들은 토지 경매를 이용해 가격을 끌어올리고자 하며, 이는 토지 가격이 실제로 오르고 사람들이 높은 가격을 치르게 만들고 있다는 것을 증명하고자 합니다. 전자상거래가 인기를 끌면서 하노이 도심의 많은 주택이 문을 닫고 비어 있는 가운데, 교외 지역의 토지 가격이 급등하고 있어 기업계의 영향이 커지고 있습니다. "우리는 토지 시장을 관리할 도구가 부족합니다. 2004년에 정부는 토지의 세분화와 매각을 금지했습니다. 토지의 세분화와 매각이 현대 도시 개발 과정에 적합하지 않았기 때문입니다. 많은 사람들이 토지를 사서 그대로 두었습니다. 토지는 투자되거나 개발되지 않았지만, 돈을 그곳에 보관하여 토지가 여러 배로 증가했습니다. 방금 시행된 부동산 사업법은 또한 특별 도시 지역, 1종 도시 지역, 2종 도시 지역, 3종 도시 지역에서 토지의 세분화와 매각을 금지합니다. 우리는 토지의 세분화와 매각을 강화했지만 여전히 시장 가격을 안정시킬 수 있는 유일한 도구인 부동산세가 부족합니다."라고 Dang Hung Vo 교수가 말했습니다.
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출처: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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