사회주택이 부족하고 팔리지 않는 현상이 존재합니다.

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사회주택, 노동자 주택 '미분양'

베트남 부동산협회(VARS)의 최근 부동산 시장 보고서에 따르면, 3분기에 전국에서 250개가 넘는 주택 프로젝트가 판매되었으며, 이 중 대부분이 프로젝트의 다음 단계에 있는 것으로 나타났습니다. 시장에 약 20,000개의 제품을 공급합니다.

기존 프로젝트의 다음 단계에서 공급이 이루어진 것 외에도, 칸토, 라오까이, 호치민시, 하이퐁 등 일부 지역에서 새로 시작된 프로젝트에서 새로운 공급이 기록되었습니다. 많은 프로젝트가 연장되고, 시작되고, 재개되었습니다.

공급구조는 여전히 대부분 저층주택과 토지구획으로, 전국 주택공급의 54%를 차지하고 있습니다.

중간 가격대 아파트 부문(m²당 2,500만~5,000만 동)과 고급 아파트 부문(m²당 5,000만~8,000만 동)이 이 분기 신규 아파트 공급을 주도하면서 각각 전체 판매 아파트 공급의 58%와 26%를 차지했습니다.

저렴한 아파트 부문(m²당 2,500만 VND 미만)은 여전히 부족하며, 일부 2, 3선 지방과 도시에서만 소량으로 등장하고 있습니다. 저렴한 아파트의 총 공급량은 2019년에 비해 98% 감소했습니다.

특히 VARS에 따르면 사회주택은 부족하고 팔리지도 않은 상태입니다. 하이퐁과 다낭의 사회주택 프로젝트는 시작되자마자 거의 매진되었고, 산업 중심지인 박닌은 여러 차례의 제안에도 불구하고 전체 물량의 3분의 1만 판매되었습니다.

Có hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế - 1 — 사회주택 프로젝트가 시행되고 있다(사진: 하퐁).

작년 8월, 박닌성 인민위원회는 건설부에 보낸 보고서에서 박닌성이 수만 채의 노동자 주택을 건설하는 데 투자했지만, 이 성에서 일하는 노동자들은 노동자 주택을 사는 데 관심이 없는 듯하다고 밝혔습니다.

따라서 박닌성에서 완공되었거나 부분적으로 완공된 7개의 근로자 주택 프로젝트 중에서 약 4,000세대의 완공된 아파트를 시장에 공급하는 가운데, 산업단지에서 일하는 근로자 중 주택 매수를 등록하는 사람의 수는 매우 적습니다.

보고서에 따르면, 최근 프로젝트 소유주들이 1,681개의 근로자 주택을 판매하겠다고 광고했지만, 실제로 판매된 주택은 매우 적습니다. 현재 7개 프로젝트에 1,324개의 유닛이 남아 있습니다.

최근 건설부는 정부에 개정 주택법 초안 접수, 개정 및 완료 보고서를 제출했는데, 전국적으로 국유 사회주택을 보유한 지자체가 15개이며, 총 주택 수는 15,841채라고 밝혔습니다. 이 중 12,162채는 임대되었고, 1,380채는 임대완료(바리어붕따우성, 빈롱성)되었으며, 929채는 매각되었고, 750채는 임차인/임차인이 없거나 임대기간 만료 후 수요가 없어 임차인이 반환한 이유로 여전히 공실이며, 호치민시의 620채는 이 주택기금의 임대 및 임대차 현황에 대한 구체적인 보고가 없습니다.

특히 다낭시에는 국가가 소유한 사회주택이 10,579채 있지만, 임대하는 경우는 없고, 임대만 하고 있습니다. 현재 시는 총리에게 아파트 846채를 매각할 수 있는 허가를 보고할 프로젝트를 준비 중이며, 616채의 아파트를 매각했습니다.

타겟 고객층을 확대해야 합니다

건설부는 할부구매 방식을 허용하면 수혜자가 줄어들어 임대주택 기금이 감소할 것으로 평가했습니다. 동시에 임대-매수를 허용하면 '표범 가죽'과 같은 형태의 소유가 발생하게 됩니다. 즉, 프로젝트나 건물에 개인 소유와 국가 소유가 동시에 존재하게 되어 관리, 사용, 운영에 어려움이 발생합니다.

또한, 국제적 경험에 따르면 중국, 한국, 싱가포르 등 대부분 국가는 국가 예산으로 사회주택에 투자할 때 임대용으로만 활용하고 있습니다.

Có hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế - 2 — 사회주택과 노동자주택 모두 부족하고 미분양 상태다(사진 제공: 하퐁)

박닌성 인민위원회는 1,000채가 넘는 노동자 주택에 매수자가 없는 이유에 대해, 대다수의 노동자가 다른 성에서 왔고, 거주지가 불안정하며, 자주 이사하고 직장을 바꾸기 때문이라고 설명했습니다. 반면, 근로자들의 소득은 여전히 낮아 최근 박닌성 근로자 주택의 매매, 임대, 할부 매수가 매우 저조한 실정이다.

근로자 주택의 매력을 높이기 위해, 박닌성에서는 건설부가 근로자 숙소와 근로자 사회 주택을 위한 특별 인센티브 메커니즘을 연구하고 보완할 것을 권고합니다. 이와 함께 이러한 유형의 주택에 대한 관리 및 동기적 개발에 관한 표준, 규정, 특정 지침 시스템이 있습니다.

또한, 지방정부는 건설부가 대규모 사회주택 사업에 대한 동기적 기술 및 사회 기반 시설 건설에 대한 투자와 관련된 규정과 정책을 연구하고 개정하여 사회주체의 소득과 구매력에 맞춰 사회주택 가격을 낮추는 목표를 달성할 것을 권고했습니다.

동시에, 완전한 기반 시설을 갖춘 대규모 사회주택 지역의 경우 매매가, 임대가, 할부매매가를 결정하는 방법을 명시합니다.

전문가의 관점에서 볼 때, VARS 부동산 시장 조사 워킹그룹 위원인 응우옌 황 남 씨는 100만 채의 사회주택 프로젝트가 완전히 시행되더라도 사회주택 공급이 수요를 충족시킬 수 없다고 말했습니다. 한편, 사회주택 사업을 시행, 건설, 판매하는 과정은 여전히 법적 장치 마련, 규제, 매수 조건, 정책 적용 대상 사례 등 많은 어려움에 직면해 있습니다.

남 씨는 주택 정책이 모든 사회 계층을 대상으로 해야 한다고 제안했습니다. 사회주택 정책 수혜자에 대한 규정을 보다 적절하게 변경해야 합니다. 사회적 주택은 부유층에게 판매되는 것이 아니며, 과세 소득과 저축이 있지만 가격이 비싼 상업용 주택을 이용할 수 없는 사람들을 대상으로 해야 합니다.

남 씨는 "사회주택에 대한 수요는 엄청나지만, 어려운 시기에 기업이 회복하고 저소득층이 정착할 기회를 갖도록 돕는 목표를 달성하기 위해서는 개발 계획을 신중하게 계산해야 합니다."라고 강조했습니다.

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