토지 중개업자, '물결 일으키고' '열 만들어' 부동산 시장 혼란 초래

부동산 시장 긍정적으로 회복

베트남 부동산협회(VARs)의 보고서에 따르면, 특히 2024년 3분기와 2024년 전반 9개월은 어려운 시기를 겪은 후 부동산 시장이 긍정적으로 회복된 것으로 나타났습니다. 부분적으로는 경제의 안정성과 정부의 지원 정책 덕분입니다.

특히, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법은 기존 규정보다 5개월 앞당겨 2024년 8월 1일부터 정식 시행되어 부동산 시장의 법적 통로를 완성하고 보다 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 새로운 시장 순환을 여는 데 기여할 것입니다. 주택, 상업용, 산업용 부동산에 이르기까지 부동산 부문은 모두 긍정적인 성장 조짐을 보이고 있으며, 많은 신규 프로젝트가 진행되고 있습니다.

최근 부동산 시장이 '활기차게' 움직이는 조짐을 보이고 있습니다. (사진: ST)

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARs IRE)의 부소장인 Pham Thi Mien 여사는 주거용 부동산 시장이 "뜨거워지는" 조짐을 보이기 시작했다고 말했습니다.

따라서 토지 경매 이야기는 그 어느 때보다 "뜨거워"지고 있으며, 경매는 "밤새" 진행되어 수백, 수천 명의 사람들이 자리를 놓고 경쟁하기 위해 "먹고 기다리기"를 수락했습니다. 낙찰 가격도 기록적인 최고치이며, 인프라가 잘 투자된 프로젝트 토지와 맞먹습니다.

아파트 부문이 시장의 열기를 이끌고 있으며, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격이 계속해서 새로운 최고 수준을 경신하고 있습니다. 수요가 높아서 수천 명의 아파트 소유자가 정기적으로 집을 팔아달라는 전화를 받았습니다. 높은 매매 가격에도 불구하고, 새로 출시된 아파트 프로젝트는 매우 좋은 흡수율을 기록했습니다.

아파트 유형과 함께 주요 투자자들의 일부 새로 출시된 저층 프로젝트도 가격 상승에도 불구하고 "기록적인" 예약 수를 기록했습니다. 많은 아파트가 좋은 입지를 가지고 있고, 가격이 높을 뿐만 아니라, 이를 구매하려면 고객/투자자도 차액을 지불해야 합니다.

토지 중개업자들이 "파도를 일으키다"

실제 수요와 공급에서 나타난 결과 외에도 시장은 "뜨거워지고 있다"는 징후도 보였습니다. 이런 상황은 토지 투기로 나타나 주택 가격이 치솟고, 불투명한 부동산 거래가 발생하는 결과를 낳습니다.

"많은 소규모 투자자들이 투기 목적으로 시장에 진입하면서 부동산 가격이 부당하게 상승하고 있습니다. 일부 투기 그룹의 "도움"으로 인해 양도된 아파트의 매물 가격이 점점 높아지면서 아파트 부문에서도 "뜨거워지는" 징후가 분명합니다. 이러한 징후는 모두 공급 부족에서 비롯되지만 개선되었습니다."라고 미엔 씨가 말했습니다.

실제 수요와 공급에서 나타난 결과 외에도 시장은 "뜨거워지고 있다"는 징후도 보였습니다. (사진: VOV)

구체적으로 미엔 여사는 2024년 3분기에 주거용 부동산 시장은 시장에 공급된 22,412개 상품의 공급을 계속 기록했으며, 약 14,750개의 신규 오픈 상품은 전 분기 대비 25% 감소했지만 2023년 같은 기간 대비 60% 증가했다고 말했습니다. 통계에 따르면 수량 감소에도 불구하고 3분기 공급은 여전히 ​​"성장"을 보였으며, 특히 배치를 시작한 대규모 프로젝트가 존재하여 시장이 더 "활기차게" 되었습니다.

2024년 첫 9개월 동안 시장에서는 38,797개의 신제품이 판매되었습니다. 공급은 여전히 ​​강력한 차별화를 기록하고 있습니다. 따라서 신규 공급의 70%는 아파트 부문에서 나온다. 이 중 판매가격이 m2당 5,000만 VND 이상인 제품이 압도적으로 많습니다. 시장에서는 저렴한 상업용 아파트가 거의 전무합니다. 지역별로는 북부 지역이 46%로 신규 공급을 주도했고, 중부 지역이 29%, 남부가 25%로 그 뒤를 이었습니다.

VARS 조사 데이터에 따르면, 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 있지만, 전체 시장은 3분기에 약 10,400건의 성공적인 거래를 기록했으며, 흡수율은 51%에 해당합니다. 이는 새로운 부동산 상품에 대한 시장의 관심을 반영하는 것이지만, 새로 공급되는 주택의 상당수가 높은 기준에 따라 완공되었고 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가하고 있습니다.

거래량과 흡수율은 전 분기 대비 각각 25%와 1%포인트 감소했지만 2023년 같은 기간 대비 각각 80%와 28%포인트 증가했습니다. 그 중 아파트 거래량은 "압도적"이었으며 3분기 전체 주택 거래의 71%를 차지했고, 신규 아파트 프로젝트는 평균 75%의 흡수율을 기록했습니다. 하노이의 아파트 프로젝트는 판매가 시작된 직후 최대 90%의 흡수율을 기록했습니다.

싱글과 젊은 가족의 필요와 재정 능력에 더 잘 부합하기 위해 아파트의 전반적인 가치를 낮추는 방향으로 소규모 아파트를 개발하는 추세가 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 이는 또한 유동성 기록의 가장 좋은 형태입니다.

2024년 첫 9개월 동안 시장은 30,589건의 성공적인 거래를 기록했는데, 이는 2023년 같은 기간보다 2.5배 높은 수치입니다. 9월 말에 시작되어 예약을 받기 시작한 많은 신규 프로젝트도 많은 관심과 "거대한" 보증금을 기록했습니다.

판매 가격 측면에서 주택 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 높은 수준에서 "고정"되어 있으며, 특히 아파트 부문에서 그렇습니다. 공급과 수요의 불균형은 점점 더 심각해지고 있으며, 공급은 개선되었지만 여전히 수요를 충족시키기 어렵습니다. 또한 대부분의 신규 공급은 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가하면서 높은 기준으로 완료되고 있습니다.

구체적으로, 3분기에 하노이의 1차 가격 수준은 지속적으로 증가했으며 멈출 조짐이 보이지 않고, 공급도 점차 개선되고 있습니다. 주로 고급 및 럭셔리 부문의 저층에서 고층 제품에 이르기까지 새로운 프로젝트가 여전히 시장에서 강한 관심을 받고 있습니다. 이로 인해 2차 아파트 가격이 높은 수준을 유지할 수 있는 원동력이 생겼지만, 유동성은 '뜨거운' 성장기를 거친 후 점차 안정화되었습니다.

다낭에서는 아파트의 기본 가격 수준도 '기록적' 상승을 기록했으며, 신규 공급의 50% 이상이 m2당 8,000만 VND를 넘었습니다. 하지만 하노이에서 온 투자자들을 비롯해 외지 구매자들의 투자 수요 덕분에 시장은 여전히 ​​잘 흡수되고 있습니다. 더불어 2차 가격도 전반적으로 개선되었으며, 일부 지역의 주거용 토지 가격은 같은 기간 동안 10~25% 상승했습니다.

호치민시의 경우, 주로 진행 중인 프로젝트에서 공급이 이루어지기 때문에 기본 가격 수준은 높은 수준에서 안정적으로 유지되고 있습니다. 한편, 호치민시 외곽의 지방과 도시의 1차 가격은 3-5% 범위로 약간 상승했으며, 새로 공급된 부동산의 매매 가격이 더 높았습니다.

VARS에서 선정하여 관찰한 150개 샘플 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이 샘플 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m2에 가까워 2019년 2분기 대비 64.0% 증가한 것으로 나타났습니다. 호치민시의 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 m2당 4,920만 동에서 m2당 6,420만 동으로 증가하여 기준 기간에 비해 30.6% 증가했습니다. 다낭의 다낭 시장 가격 지수는 3분기에 46.2% 상승했으며, 이는 호치민시의 상승률보다 높습니다.

"주택 및 투자 수요를 포함한 부동산 수요는 교외 지역, 두 특별 도시 지역을 둘러싼 지방/도시, 그리고 더 합리적인 가격으로 많은 옵션이 있는 2차 시장으로 계속 이동하고 있습니다. 하노이와 호치민시에서 30억 VND 미만의 아파트와 주택이 강력하게 "사냥"되고 있습니다." 미엔 씨가 강조했습니다.

출처: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html