전국에서 아파트 임대 실적이 가장 높은 지역에 대한 놀라움, 호치민시 시장이 긍정적인 신호를 기록했고, 빈푹성에서 토지 가격이 가장 높은 곳...이 최신 부동산 뉴스입니다.
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| 빈즈엉의 아파트 평균 임대 수익률은 현재 4.7%로 하노이의 3.7%, 호치민시의 3.6%보다 훨씬 높습니다. (출처: 크리스탈 베이) |
호치민시 시장 점차 회복
호치민시(HCMC)의 부동산 시장은 2023년 마이너스 수준에서 점차 회복되어 2024년 초부터 다시 플러스 성장을 기록했습니다. 성장률은 여전히 느리지만 긍정적인 신호도 있습니다.
호치민시 건설국의 보고서에 따르면, 2024년 1~11개월 동안 이 도시는 780만 제곱미터의 신규 주택 층을 건설했습니다(2024년 목표인 800만 제곱미터의 97.5% 달성). 이 중 개인 주택은 바닥면적이 383만㎡이고, 상업용 주택은 바닥면적이 약 382만6천㎡이고, 사회주택은 바닥면적이 약 14만4천㎡입니다. 이 도시는 610개의 아파트와 50,831㎡의 연면적을 갖춘 두 개의 사회주택 프로젝트를 완료했습니다.
현재 호치민시의 부동산 시장은 2023년 마이너스 수준에서 2024년 초부터 다시 플러스 성장으로 점차 회복되고 있습니다. 성장률은 여전히 느리지만 긍정적인 신호도 있습니다. 일부 신규 프로젝트는 투자 승인을 받았고, 일부 기존 프로젝트는 어려움이 해소되어 재개되었습니다.
이에 따라 2024년 첫 11개월 동안 시는 12개의 상업용 주택 프로젝트(사회주택 프로젝트 1개 포함)에 대한 투자를 승인했습니다. 2개 프로젝트가 건설 허가를 받았습니다. 31,000개가 넘는 상업용 아파트가 건설 중입니다. 1,611개의 미래 아파트가 자본 조달 대상이 되었으며, 3개의 사회주택 프로젝트가 완료되어 2,122개의 아파트가 건설되었습니다.
부동산 사업의 난관 해소를 위한 업무와 관련하여, 건설부는 시인민위원회에 계속해서 주재하고, 시 부서와 지부에 법적 규정 준수 과정에서 발생하는 문제로 인해 시행이 더딘 투자 프로젝트를 계속 검토하도록 지시하여, 토지 자원의 낭비를 막고, 도시의 미관과 건설 안전을 해치는 일이 없도록 법적 규정에 따라 처리할 수 있는 방향을 제시하도록 조언했습니다.
빈즈엉의 일부 아파트 프로젝트는 연간 임대 수익률이 7%를 넘습니다.
Batdongsan.com.vn의 2024년 빈즈엉 아파트 시장 개요 데이터에 따르면, 빈즈엉의 평균 아파트 임대 수익률은 현재 4.7%로 하노이의 3.7%, 호치민시의 3.6%를 넘어섰습니다. 2024년 전국 평균 아파트 임대 수익률도 3.6%입니다.
특히 빈즈엉의 일부 프로젝트는 연간 6~7.5%의 아파트 임대 수익률을 기록했습니다. 이는 베트남에서 최고 기록으로 볼 수 있으며, 하노이와 호치민시의 아파트 임대 수익률의 거의 두 배에 달합니다.
빈즈엉의 임대 수익률이 이렇게 좋은 이유는 주로 여기 고급 아파트의 매수 가격이 적당하고 임대료가 높으며 입주율이 안정적이기 때문입니다. 이러한 유형의 상품은 높은 임대 가격을 지불할 의향이 있는 고급 세그먼트의 고객을 유치하는 인도 기준을 갖추고 있습니다. 빈즈엉의 고급 아파트(구매 가격이 m2당 약 4,500만~5,000만 VND)의 평균 임대료는 1베드룸 아파트는 월 1,200만 VND, 2베드룸 아파트는 1,500만~1,600만 VND, 3베드룸 아파트는 1,800만~2,000만 VND입니다. 하지만 호치민시나 하노이에서는 1m2당 4,500만~5,000만 VND의 아파트라도 침실 수에 따라 아파트당 700만~1,200만 VND 정도에 임대가 가능합니다.
Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 "빈즈엉의 고급 아파트 입주율은 약 80-90%이며, 일부 프로젝트는 거의 항상 '만석'입니다. 이는 산업단지의 강력한 개발로 인한 높은 임대 수요로 인해 근로자와 전문가를 끌어들이기 때문입니다.
빈즈엉은 현재 FDI 유치에서 전국 1위를 차지하고 있으며, 이민율에서는 2위를 차지하고 있습니다. 또한, 이 지방에서는 기업이 근로자를 유치하고 유지하는 것을 지원하기 위해 많은 정책을 시행하고 있습니다. 빈즈엉은 전국에서 1인당 소득이 가장 높은 지역으로, 이민자들에게 매력적인 목적지가 되었습니다.
하노이와 호치민시를 제외한 전국의 5대 임대 부동산 시장 가운데, 빈즈엉은 이자 금액과 이자 성장률 면에서 모두 선두를 달리고 있으며, 다낭, 하이퐁, 카인호아 등 다른 지방과 도시를 앞지르고 있습니다. 2024년 3분기까지 빈즈엉 지역의 임대 아파트 검색 건수는 2021년 1분기 대비 58% 증가했습니다.
고객 구조와 관련하여, 빈즈엉 아파트에 대한 관심은 주로 호치민시 주민들의 투자 목적과 실제 거주를 위한 매수 필요성, 그리고 지역 주민의 실제 거주 수요에서 비롯됩니다. Batdongsan.com.vn의 2024년 빈즈엉 아파트 시장 개요 데이터에 따르면, 그 중 호치민시 출신 고객이 49%를 차지하고, 빈즈엉과 주변 성 출신 고객이 33%를 차지합니다.
빈즈엉성의 고급 아파트 부문은 이 지방의 임대 수익률을 높이는 요인으로 여겨진다. 하지만 이곳의 고급 아파트 가격은 하노이, 호치민시 및 기타 대도시보다 30~200%나 낮은 수준이며, 투자자들이 시장에 쉽게 접근하면서도 높은 수익 잠재력을 확보할 수 있습니다.
빈즈엉에서는 m2당 4,500만~5,000만 VND의 아파트가 고급 인도 기준을 충족하고 있으며, 임대 점유율은 80~90%를 유지하고 있습니다. 2베드룸 아파트의 월 임대료는 약 1,500만 VND입니다. 하지만 하노이나 호치민시에서는 m2당 8,000~9,000만 VND 정도의 아파트를 같은 가격에 임대할 수 있습니다.
빈푹성, 새로운 토지 가격표 발표
빈푹성 인민위원회는 2024년 토지법 조항에 따라 새로운 토지 가격표를 발행했습니다. 주목할 점은 54개 지역에서 가격 변동이 5~8배 증가했다는 것입니다.
이에 따라 개정 및 보완된 토지가격표는 2024년 토지법 신규 규정에 따른 빈푹성의 위치, 노선, 주거 구역을 완벽히 확보하였습니다.
구체적으로, 새로 발행된 318페이지 분량의 토지 가격표에는 715개 지역과 경로가 추가되었고 132개 경로가 삭제되었습니다.
이 중 변동률이 3~5배로 증가하는 포지션은 159개로 2.99%를 차지한다. 변동성 비율이 5~8배인 포지션은 54개로 1.02%를 차지합니다.
토지 가격이 가장 높은 곳은 빈옌 시로, 응오꾸옌 거리에서부터 응우옌비엣쑤언 거리 1번지와의 교차로까지의 구간은 토지 가격이 m2당 5,200만 동에 이릅니다.
특히 탐다오 관광지구에서는 많은 지역의 토지 가격도 상승했습니다. 특히, 비너스 호텔 교차로에서 중앙공원 벨트를 돌아 학교 교차로까지 이어지는 구간(1번 위치)은 주거용 토지 가격이 m2당 4,900만 VND에 이르고, 상업용 및 서비스용 토지 가격은 m2당 1,820만 VND에 이릅니다.
현행 토지가격표는 각 지역의 조사·조사 결과와 입지의 유사요소를 비교하여 토지가격을 평가·제안한 결과를 토대로 발표됩니다.
빈푹성의 새로운 토지 가격표는 1월 20일부터 2025년 말까지 적용됩니다.
사회주택 사용 5년 후 판매에 대한 새로운 규정, 수억 명의 사람들에게 이익
사회주택을 이전할 때는 토지이용료의 50%인 1억2천만~2억 VND를 납부해야 합니다. 2023년 주택법의 새로운 규정에 따라 사람들은 이 수수료를 내지 않아도 됩니다.
세무총국(재무부)은 방금 하노이 세무국에 사회주택 아파트를 양도할 때 토지 사용료를 징수하는 것과 관련하여 문서를 발행했습니다.
세무총국에 따르면 주택법 2023년 제89조 1항 e항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "...사회주택 구매자는 주택 구매에 대한 전액 지불일로부터 5년 후에 인증서가 발급된 경우 시장 메커니즘에 따라 필요한 사람에게 이 주택을 재판매할 수 있습니다. 판매자는 토지 이용료를 지불할 필요가 없으며 세법 규정에 따라 소득세를 납부해야 합니다. 단, 개인 주택인 사회주택을 판매하는 경우, 판매자는 정부 규정에 따라 토지 이용료를 지불해야 하며 세법 규정에 따라 소득세를 납부해야 합니다.
제100/2024호 법령 제42조에서는 사회주택을 5년 후에 재판매할 경우 토지 이용료를 납부해야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 판매자는 규정에 따라 지불해야 할 금액 외에 토지 사용료의 50%를 지불해야 합니다. 토지이용료를 산정하는 시기는 토지법의 규정에 따라 토지이용권의 인정에 관한 유효한 서류를 제출하는 시기입니다.
또한, 2023년 주택법 제198조 제5항 라목에서는 사회주택을 매각하여 토지이용료를 이 법 시행일 전에 납부해야 하는 경우, 2023년 주택법 시행일까지 토지이용료를 아직 납부하지 않은 경우 규정에 따라 납부가 계속된다고 규정하고 있습니다.
세무총국은 위 규정에 따라 사회주택 구매자가 주택법 규정에 따라 주택을 재판매할 수 있도록 허용된 경우 2024년 8월 1일(주택법 시행일) 이후 주택을 양도할 경우 토지 이용료를 내지 않고 소득세를 납부해야 한다고 밝혔습니다.
사회주택을 개인주택으로 판매하는 경우, 매도자는 토지이용료의 50%를 지불하고 소득세를 납부해야 합니다.
사회주택을 판매하는 경우, 주택법 시행일 이전에 주택법 규정에 따라 토지이용료를 납부해야 하지만, 아직 토지이용료를 납부하지 않은 경우, 이 법 시행일 이전에 주택법 규정에 따라 계속 토지이용료를 납부해야 합니다.
하노이에서는 시장에 따르면, 다이킴 빌딩, 라이스시티린댐, 43 쩐푸 등 많은 사회주택 아파트 프로젝트가 5년 이상 사용되어 양도 자격이 있는 것으로 나타났습니다. 987 탐찐...
많은 사회주택 사업에 대한 조사에 따르면, 아파트는 수년간 사용되었지만 가격은 몇 배나 상승했으며, 이는 상업용 주택 사업의 아파트 가격과 맞먹는 수준입니다. 일부 지역에서는 매매 가격이 m2당 5,000만 VND에 달하기도 합니다.
기존에는 사회주택을 이전할 때 토지이용료의 50%인 1억2천만~2억 VND를 지불해야 했습니다. 새로운 규정에 따라 사람들은 이 수수료를 내지 않아도 됩니다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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