홍보를 늘리고 제재를 강화하다
부동산 전문가 판 콩 찬(Phan Cong Chanh)에 따르면, 집에 저당이 걸려 있고 은행이 투자자가 저당 해제를 요구하지 않고 집을 팔도록 허용하는 경우, 은행과 투자자는 스스로 문제를 해결해야 합니다. 위험이 발생할 경우 은행과 투자자는 책임을 져야 하며, 국민은 법에 따라 합법적 권리를 보호받게 됩니다.
많은 투자자들은 자신이 고객들에게 판매한 주택을 은행에 담보로 맡깁니다.
하지만 투자자들이 고객의 집을 담보로 맡는 상황을 막기 위해, 판 콩 찬 씨는 당국이 국민에게 이로운 방식으로 이런 사례를 해결하기 위한 지침과 규정을 마련해야 한다고 제안했습니다. 특히 사람들이 법을 따르고 절차를 따르고 전액을 납부했을 때, 국가는 그들을 보호하고 핑크북을 발급해야 하며, 분쟁으로 인해 사람들이 손실을 입거나 투자자의 의무를 이행하지 못하도록 해야 합니다.
"법에는 많은 규정이 있지만 여전히 허점이 있지만 당국이 개입하여 신속하게 처리할 필요가 있습니다. 필요한 경우 사람들은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 또한 다른 투자자, 은행 및 사람들이 문제를 명확히 보고 안전하다고 느낄 수 있도록 선례와 같은 거의 전형적인 상황에 대한 매우 명확한 판결을 내려야 합니다. 동시에 고객이 감수해야 하는 위험을 최소화하기 위해 투명성을 유지하고 모기지 프로젝트에 대한 정보를 공개해야 합니다. 공개는 명확하고 자세하며 정기적으로 업데이트되어 사람들이 이해할 수 있도록 해야 하며, 프로젝트 이름만 명시하는 일반적인 공개가 아닙니다."라고 Chanh 씨가 제안했습니다.
다른 관점에서, Phan Phuong Nam 박사(호치민시 법학대학)는 부동산 프로젝트 또는 주택 건설 투자 프로젝트의 내용을 공개하지 않거나, 완전히 공개하지 않거나, 올바르게 공개하지 않는 행위는 1억~1억2천만 VND의 벌금을 부과할 수 있다고 분석한 법령 제16호를 인용했습니다. 규정된 조건을 충족하지 못하는 부동산 사업에 대한 과징금은 6억 VND입니다. 하지만 수천억 동 규모의 대규모 부동산 프로젝트에서 합법적인 허점을 악용해 얻은 이익에 비하면 이 벌금은 너무 낮습니다. 따라서 많은 투자자들이 고의로 법을 위반하고 벌금을 내는 것을 받아들임으로써 다른 법인의 권리에 큰 피해를 주고 있습니다.
현재 2024년 부동산사업법은 부동산 사업자의 정보공개 의무에 대해 몇 가지 긍정적인 조정을 했습니다. 하지만 위반 시 적절한 처리를 보장하기 위한 처벌 체계를 강화하지 못한 것 역시 법의 한계입니다.
또한, 건설부가 주택이 매각 또는 임대 매수 자격이 있다는 서면 통지를 발행한 후, 투자자는 프로젝트에 대해 저당을 잡을 수 있으며, 고객에게 판매하기 전에 저당을 해제해야 한다고 법률에 규정되어 있습니다. 동시에 건설부에서 적격 주택에 대한 공지문을 발행하는 절차도 완료해야 합니다. 그러나 Chanh 씨는 다음과 같이 말했습니다. 투자자가 규정을 준수하도록 보장할 메커니즘이 없다면 규정을 시행하는 것은 매우 어렵습니다. 건설부가 투자자들에게 담보대출을 제공한다고 발표한 직후, 그들은 이 발표를 이용해 가능한 한 빨리 고객들로부터 자본을 조달할 것이기 때문입니다.
고객에게 판매하기 전에 모기지를 청산해야 합니다.
투자자가 고객의 집을 은행에 저당 잡는 관행을 통제하기 위해 호치민시 법학대학의 응오 지아 황 씨는 부동산 거래소를 통해 거래를 진행하도록 요구하는 대신 공증 기관의 범위를 강화하고 확대해야 하며, 거래에 참여하는 당사자 중 한 명 또는 당사자가 부동산 사업 조직인 부동산 거래도 공증하도록 요구해야 한다고 말했습니다. 공증 활동의 독립적 특성은 투자자, 부동산 중개인 및 컨설턴트가 법률을 이행하고 준수하는지 확인하고 모니터링하여 취약 계층을 보호하는 데 도움이 될 것입니다.
동시에 경제발전을 위한 안정과 질서를 유지하기 위해서는 부동산사업자의 장래 주택거래를 통제하는 메커니즘을 구축하는 것이 필요하다.
"주택 구매자의 안전을 보장하기 위해, 법률은 담보 자산 관리에 대한 은행의 책임을 강화하는 규정을 보완해야 합니다. 왜냐하면 미래 주택을 판매할 때, 투자자들은 은행에서 돈을 빌리고 고객으로부터 자본을 동원하기 때문입니다. 동원된 자본을 면밀히 모니터링하지 않으면, 투자자들은 그것을 오용하고, 동시에 여러 프로젝트에 돈을 투자할 수 있으며, 이는 투자자들이 지불 능력을 잃고, 프로젝트를 완료하지 못하고, 고객에게 집을 넘길 수 없는 위험으로 이어질 수 있습니다. 이때, 주택 구매자뿐만 아니라 담보 은행의 권리도 영향을 받습니다. 따라서 주택 프로젝트에 대한 담보를 수락할 때, 은행은 담보 자산을 관리하고 감독할 책임을 져야 합니다."라고 황 씨는 제안했습니다.
그에 따르면, 프로젝트 이전 형태로 담보자산을 처리할 때 주택 구매자의 권리를 보장하기 위한 규정을 더 명확하게 정하는 것이 필요하다. 당사자들은 담보부동산 프로젝트를 양도하여 해당 재산을 처리함으로써 채무를 회수할 수 있습니다.
Ngo Gia Hoang(호치민시 법학대학)
푸탄 아파트 투자자, 부채 상환 약속
지난 6월 25일, 호치민시 탄푸 구 푸탄 아파트 건물 투자자인 585 회사는 보도자료를 발표하여 고객을 위해 주택을 "매수"하기 위해 부채를 갚을 것이라고 확인했습니다.
현재 이 프로젝트의 총 아파트 수는 833개입니다. 회사는 2010년 8월 4일자 담보계약 제104호에 따라 219유닛의 미래자산 형태로 적색장부를 담보로 잡았습니다. 부동산 사업이 한창이었던 2010년에는 부동산이 동결되었고, 은행 이자율은 연 22~23%까지 치솟아 회사가 사업을 운영하는 데 어려움을 겪었으며, 은행과의 부채 정리도 힘들었습니다.
기업의 어려움에 직면하여, Viet A Bank 호치민시 지점은 2022년 11월 3일 투자자가 각 아파트 코드에 대한 부채를 지불하고 은행이 각 아파트에 대한 모기지를 해제하는 데 동의했습니다. 지금까지 585회사는 6개 아파트의 담보대출 해제를 처리하였습니다(그 중 1개 아파트는 2024년 6월 초에 신규로 담보대출이 되었습니다). 투자자는 Viet A Bank 호치민시 지점이 향후 3년 동안 회사를 계속 지원하여 회사가 나머지 213개 아파트(현재부터 2027년까지)의 모기지 상환을 처리할 수 있는 동등한 자산을 준비할 수 있는 시간을 더 확보할 것을 제안했습니다. Viet A Bank에서 담보로 잡힌 아파트 213채 중, Company 585는 여전히 거주자에게서 아파트 가치의 5%, 즉 410억 VND이 넘는 금액을 징수해야 합니다. 585 회사는 거주자가 은행에 대한 책임이 아니라 회사의 책임이라고 확언합니다.
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출처: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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