건설부의 예측에 따르면 2021~2030년 주택 수요는 특히 도시 지역을 중심으로 계속해서 증가할 것으로 전망됩니다. 현재 도시 인구 비율은 약 40%이며 2030년까지 약 45%로 증가할 것으로 예상됩니다. 현재의 인구 증가율과 주택 수요를 고려할 때 매년 약 7,000만 제곱미터의 도시 주택이 추가되어야 합니다.
특히 베트남 사회주택 부문의 개발 잠재력과 여지는 여전히 크다. 하지만 현실적으로 이러한 정책은 그다지 매력적이지 않아 대부분의 부동산 사업체는 여전히 이 부문에 "무관심"합니다. 사람들과 기업들은 사회적 주택 개발을 촉진하기 위한 절차적, 재정적 장벽을 제거하는 데 도움이 되는 일련의 새로운 정책이 발표되기를 기대하고 있습니다.
Nguyen Hoang Nam - G-Home의 총괄 이사:
현재 투자자가 사회주택을 건설하려면 사업체는 아파트 자금의 20%를 임대료로 따로 마련해야 하며 5년 후에야 판매가 허용됩니다. 현재 사회주택을 개발하려면 사업체에서 엄청난 비용을 지출해야 하는데, '틀'이 있기 때문에 임대료는 높아질 수 없습니다.
사회주택의 모든 매매 및 임대 가격은 해당 프로젝트가 진행되는 지역의 건설부 포털에서 공개적으로 확인할 수 있습니다. 하노이와 호치민시의 사회주택의 예상 임대 가격은 m²당 한 달에 10만 동 정도입니다. 다른 지방에서는 m2당 한 달에 30,000~50,000 VND 정도입니다.
말할 것도 없이, 사회주택을 임대하려면 세입자도 많은 조건을 충족해야 합니다. 최소한 1년은 임대해야 해요. 또한, 규정에서는 세입자가 사회주택 정책을 한 번 누리면 두 번째로는 누릴 수 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 임차인이 공식적으로 1개월만 임대한다면 앞으로 사회주택을 구매할 수 없게 됩니다.
전 세계 많은 국가에서는 장기 자본 비용이 저렴하기 때문에 주택 임대 사업 모델을 성공적으로, 광범위하게 시행하고 있습니다. 기업은 약 3%의 이자율로만 대출을 받기 때문에 쉽게 투자할 수 있고, 임대할 때도 수익을 낼 수 있습니다.
한편, 베트남에서는 현재 기업들이 자본을 조달하기 위해 약 12~15%의 이자율을 적용해야 하며, 항상 준비금 수수료를 내야 하기 때문에 실행 비용이 증가합니다. 현재의 재정 메커니즘으로는 이자율과 투입 비용이 매우 높은 경우 기업을 지원할 자금원이 없습니다.
그 사이 기업의 이익률은 10%에 불과하고, 매년 평균 2%의 이익만 달성하고 있습니다. 이로 인해 사회주택 건설에 투자하는 기업을 유치하는 것이 어려워졌습니다.
Duong Thuy Dung 여사 - CBRE 베트남 수석 이사:
2021년부터 사회주택 건설에 대한 투자자본비율은 건설부의 상업용 주택 건설에 대한 투자자본비율과 동일하게 적용됩니다. 그러나 2022년 7월 13일, 건설부는 2021년 건설 투자 자본 비율과 공사 구조 요소의 총 건설 가격을 공표하는 결정 제610/QD-BXD를 발표했습니다.
이에 따라 건설부는 아파트 형태의 사회주택 사업에 대한 건설 투자 자본에 대한 프레임워크를 발표했습니다. 검토 결과, 사회주택 사업 건설에 필요한 투자자본은 상업용 아파트 건설에 필요한 투자자본보다 약 25% 낮은 것으로 나타났습니다.
이에 따라 2021년부터 건설되는 사회주택 사업은 건설부가 발표한 투자자본비율을 참고하여 가격계획을 수립하게 되며, 이에 따라 사회주택 건설의 투자자본비율은 상업용 주택보다 낮아질 것입니다. 하지만 좋은 품질을 보장하고 모범적인 사회주택 지역을 건설하려면 투자율을 높여야 합니다.
현재 베트남에서는 사회주택뿐만 아니라 모든 부동산 상품의 개발비용이 높은 편입니다. 따라서 해결해야 할 문제는 투자자가 사업 운영에서 손실을 피하고 이익을 얻을 수 있는 방법을 찾는 것입니다.
시장의 주택 수요는 여전히 매우 높은 편이며, 특히 저렴한 주택이나 사회주택의 수요가 높습니다. 따라서 기업 역시 시장을 면밀히 관찰하고, 기회를 포착하여 비용이 너무 많이 들지 않는 제품군을 출시해야 합니다. 또한, 세계 여러 국가의 경험을 보면 투자자들은 구매자들에게 아파트를 판매하기보다는 1~3년 동안 임대하고, 임대 계약서에 매수 조항을 넣는 경우가 많습니다. 그리하여 그 3년 동안, 도움이 필요한 사람들은 더 많은 축적과 선택의 기회를 갖게 될 것입니다.
Le Hoang Chau 씨 - 호치민시 부동산 협회 회장:
100/2015/ND-CP 법령에 따르면, 사회주택 프로젝트 투자자는 건설 밀도 또는 토지 이용 계수를 최대 기준의 1.5배까지 높일 수 있습니다. 그러나 건설부는 사회주택 개발 및 관리에 관한 최신 초안 법령에서 이 조항을 삭제했습니다.
사회주택 개발 및 관리에 관한 법령 초안에서는 사회주택 프로젝트 투자자가 건설 기준 및 규정에 비해 최대 1.5배까지 건설 밀도 또는 토지 이용 계수를 조정할 수 있도록 하는 조항을 추가해야 합니다. 이는 실행 가능성을 보장하고 투자자들이 사회주택 프로젝트를 시행하기 위해 토지 이용권을 협상하거나 토지 이용권을 갖도록 장려하기 위한 것입니다.
이것 역시 투자자를 유치하기 위한 정책적 메커니즘 중 하나이다. 사회주택 사업의 투자자는 해당 토지의 구획 또는 면적이 1/2000 규모의 용도지역계획을 가지고 있는 경우 또는 투자자가 현재 사회주택 사업을 시행하기 위해 토지를 사용할 권리를 가지고 있는 경우, 현행 건설 기준 및 관할 기관에서 발표한 규정 대비 최대 1.5배까지 건설 밀도 또는 토지 이용 계수를 조정할 수 있도록 허용되어야 합니다.
이러한 정책 메커니즘이 없다면 투자자들은 많은 규제에 얽매인 사회주택 사업을 시행하기보다는, 더 쉽고 효과적인 상업용 주택 사업을 시행하는 데 자신이 가지고 있는 토지를 사용하기로 선택할 것입니다.
게다가 국가가 사회주택을 개발할 수 있는 토지자금이 부족한 상황에서, 투자자들이 스스로 협상하여 토지이용권을 받거나 사회주택 사업을 시행할 수 있는 토지이용권을 확보하도록 장려하는 것이 필요하다.
VNA에 따르면
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
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