장애물을 제거하고 부동산 회복을 촉진하는 10가지 솔루션

부동산 시장은 바닥을 쳤습니다.

부동산 업계를 대신하여 신문사에 감사드립니다.   노동자들   부동산에 대한 법적 장애물 제거"라는 주제의 세미나를 이 시점에서 개최하는 것은 해당 문제를 근본적으로 해결하고 승인을 위해 준비 중인 법률에 포함해야 하는 시기에 매우 시의적절합니다.

모든 리더, 연구 기관, 기업체는 부동산 시장의 매우 중요한 법적 문제가 무엇인지 명확히 이해하고 있습니다. 우리는 정부에 가장 큰 어려움이 법적인 문제라고 보고했으며, 이는 프로젝트 문제의 70%를 차지합니다.

얽힘에는 3가지 수준이 있습니다. 가장 큰 문제는 일부 규제가 일관성이 없고, 모순되며, 법률과 충돌한다는 것입니다. 부동산 부문의 토지와 관련된 하위 법률 문서의 일부 규정도 복잡합니다. 특히, 각 부처와 지부 공무원들의 법집행에 어려움이 있습니다. 동일한 문서로 일부 지자체에서는 이 문제를 비교적 잘 해결했지만, 다른 지자체에서는 해결하지 못해 지역 프로젝트에 혼잡을 초래했습니다.

두 번째 큰 문제는 자본 접근성입니다. 부동산 사업은 자본 외에도 최근 네 가지 다른 자본원에 의존해 왔습니다. 첫째는 주식시장에서 조달한 자본입니다. 현재 상장기업은 1,600여 개가 넘지만, 그 중 부동산 관련 기업은 169여 개에 불과합니다. 이 숫자는 매우 작아서 주식 시장에서 자본을 활용하기에는 충분하지 않습니다.

둘째, 2022년 3분기부터 채권 자금 유입이 차단되었습니다. 지금까지 채권 시장은 조정을 위한 결의안 08에도 불구하고 여전히 정체되어 있습니다.

세 번째 주요 문제 역시 중요한데, 상업은행으로부터의 대출입니다. 이는 창업자금의 원천이며, 기업에 큰 지원이 되는 "조산사"의 역할을 하지만 제대로 활용되지 못하고 있습니다.

나머지는 고객과 파트너로부터 받은 자본인데, 초기 문제가 해결되지 않으면 이 문제도 차단됩니다. 특히 파트너와 외국 자본(FDI)으로부터의 자본으로 인해 국내 기업은 투자하기 전에 "프로젝트를 저렴하게 판매"하거나 높은 할인을 제공해야 합니다. 간단히 말해서, 그들은 "죽은" 프로젝트를 "사냥"하기 위해 기다리는 "덩치 큰" 사람들과 같습니다. 이는 국내 기업에 큰 단점이다.

현재 가장 유리한 부문은 아마도 산업용 부동산일 것입니다. 3년간의 팬데믹은 이 산업에 큰 영향을 미치지 않았으며, 다른 산업을 육성할 수 있는 여건도 마련되었습니다.

시장 측면에서는 지금은 바닥권이라는 용어를 사용해야 할 것 같습니다. 많은 사람들은 올해 4, 5월쯤이 시장 바닥이라고 생각합니다. 하지만 호치민시 건설국의 자료를 기준으로 보면, 부동산 부문 성장률이 마이너스 16.1%를 기록한 2023년 1분기가 바닥이 될 것으로 예상되지만, 그 이후부터는 점차 개선될 것으로 보입니다.

2023년 2분기 말까지 성장률은 11% 이상으로 여전히 마이너스를 기록할 것으로 전망됩니다. 하지만 지금 3분기부터는 마이너스 8%에 불과해요.

법적 문제로는 현재 3가지 문제가 있는데, 하나는 법적 규제이고, 하위법령은 법령과 통지문입니다. 그리고 지방의 결정. 이러한 문제로 인해 공무원들은 부동산 분야와 관련된 문서를 처리하는 데 어려움을 겪습니다. 책임에 대한 두려움, 책임 회피, 제안을 꺼리는 등의 문제가 있습니다.

중앙정부가 감히 생각하고 감히 행동하는 공무원의 권리를 보호하는 규정을 발표하면 공무원들의 사기를 되살리는 데 도움이 될 것입니다. 이와 함께 제13기 당중앙위원회 제18호 결의안 "제도와 정책을 끊임없이 혁신하고 완비하며, 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율을 높이고, 우리나라를 선진국, 고소득 국가로 도약하는 동력을 조성한다"에서는 2013년 토지법 및 관련 법률을 개정하여 일관성과 통일성을 확보할 필요성을 강조했습니다.

제가 보기에 현재 국회에서 심의, 승인을 앞두고 있는 토지법(개정안)은 200페이지가 넘는 방대한 프로젝트이지만, 최근 초안을 읽어보면 제128조에 규정된 기업의 토지 접근 문제 등 여전히 몇 가지 문제점이 있습니다.

이에 따라 초안에서는 두 가지 옵션을 규정하고 있습니다. 기업은 주거용 토지 또는 주거용 토지와 상업용 주택 프로젝트에 사용될 기타 토지의 양도만 허용할 수 있습니다. 그렇다면 대규모 상업용 주택 프로젝트와 대규모 도시 지역을 건설할 토지를 어떻게 얻을 수 있을까요? 호치민시 중심부에 있는 토지가 주거용이라면 가장 큰 토지도 몇천 제곱미터에 불과합니다.

10헥타르의 농지나 2헥타르의 공장지를 사더라도 주거용 토지가 없기 때문에 그 프로젝트를 진행할 수 없습니다. 제 생각에는 이는 불합리하며 상업 프로젝트 개발을 촉진하기 위해 적절히 조정되어야 합니다.

또한, 사회주택, 근로자주택, 노후아파트의 개보수 및 재건축 등의 개발을 원활하게 하기 위한 적절한 규정도 마련되기를 바랍니다. 저는 개정된 토지법이 적절한 시기에 심의되어 통과되기를 기대합니다.

또한, 주택법(개정), 부동산사업법(개정) 등 관련 법률을 개정하여 토지법과의 일관성과 정합성을 확보하고, 신용기관법, 부동산경매법 등을 정비하는 것이 매우 중요합니다.

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm