ការកំណត់តម្លៃដី៖ សូម្បីតែសវនកម្មក៏ពិបាកដែរ។

នាថ្ងៃទី ១៨ តុលា វេទិកា “លើកកំពស់ការស្តារ និងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច៖ ចំណុចសំខាន់ៗ និងតួនាទីសវនកម្មរដ្ឋ” បានប្រព្រឹត្តទៅនៅទីក្រុងហាណូយ។ ប្រធានបទសំខាន់មួយនៃវេទិកាគឺ “ការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការវាយតម្លៃដីធ្លី - ភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ពីការអនុវត្ត និងតាមរយៈសកម្មភាពសវនកម្មរដ្ឋ” ដឹកនាំដោយអគ្គសវនកររងរដ្ឋ Ha Thi My Dung និងអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន Le Minh Ngan ។

នៅក្នុងវេទិកានេះ មិនត្រឹមតែតំណាងអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យ "ត្អូញត្អែរ" អំពីការលំបាកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែខេត្ត-ក្រុងធំៗមួយចំនួនក៏បានចែករំលែកការលំបាកដែលអាជ្ញាធរទាំងនេះជួបប្រទះផងដែរ។

ដូច្នេះ សិក្ខាសាលានេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹង "កំណត់" ការលំបាក និងបញ្ហាក្នុងការកំណត់តម្លៃដីធ្លី ហើយពីទីនោះស្នើដំណោះស្រាយជាមួយសវនកម្មរដ្ឋ។

សវនកម្មការកំណត់តម្លៃដីក៏ត្រូវនឹងរូបភាពទី 1 — “ការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការវាយតម្លៃដីធ្លី - ភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ពីការអនុវត្ត និងតាមរយៈសកម្មភាពសវនកម្មរដ្ឋ” ដឹកនាំដោយអគ្គសវនកររងរដ្ឋ Ha Thi My Dung និងអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន Le Minh Ngan ។ រូបថត៖ Hoang Tu

ខេត្តក្រុងក៏មានការលំបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃដីដែរ។

ក្នុងសិក្ខាសាលានេះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយបានចាត់ទុកថា នាពេលថ្មីៗនេះ ទីភ្នាក់ងារនេះបានអនុវត្តយ៉ាងហ្មត់ចត់នូវវិមជ្ឈការ និងគណៈប្រតិភូអាជ្ញាធរ ដើម្បីបង្កើនគំនិតផ្តួចផ្តើមរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនថ្នាក់ស្រុកក្នុងការងារស្តារដីធ្លី; ការបោសសំអាតដី; កំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់សំណង និងការតាំងទីលំនៅថ្មី; ដោះស្រាយបញ្ហាទាក់ទងនឹងការទិញដី សំណង ការគាំទ្រ ការតាំងទីលំនៅថ្មី និងការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគសាធារណៈនៅក្នុងទីក្រុង (គម្រោងផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ និងផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៤ គម្រោងផ្លូវរថភ្លើង។ល។)។

តាមរយៈការអនុវត្ត គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយវាយតម្លៃថា ការអនុវត្តតម្លៃដីលំនៅដ្ឋានដើម្បីកំណត់តម្លៃជួលដីសម្រាប់អង្គភាពសេវាសាធារណៈដែលបានប្តូរទៅជាស្វ័យភាពហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃចំណុច ឃ ប្រការ 3 នៃក្រឹត្យលេខ 44/ND-CP ចុះថ្ងៃទី 15 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2014 របស់រដ្ឋាភិបាលគឺមិនសមស្របទេ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Khanh Hoa ក៏កំពុងតស៊ូជាមួយ “ការកែកំហុស” ក្នុងការកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់គម្រោងមុនៗជាច្រើន។

គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Khanh Hoa បានអត្ថាធិប្បាយថា ការវាយតម្លៃដីគឺជាការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃដីក្នុងទម្រង់រូបិយវត្ថុក្នុងគោលបំណងប្រើប្រាស់តាមពេលវេលាកំណត់។ ការវាយតម្លៃដីធ្លីដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងសេដ្ឋកិច្ច ក៏ដូចជាក្នុងសកម្មភាពគ្រប់គ្រងដីធ្លីរបស់រដ្ឋ។

ក្រៅពីការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ដើម្បីបម្រើការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី និងសំណង និងការគាំទ្រការតាំងទីលំនៅថ្មីក្នុងតំបន់នោះ ខេត្ត Khanh Hoa ក៏ត្រូវកំណត់តម្លៃដី ដើម្បីដោះស្រាយគម្រោងដែលមានការរំលោភ តាមការសន្និដ្ឋានរបស់គណៈកម្មាធិការអធិការកិច្ចមជ្ឈិម និងអធិការកិច្ចរដ្ឋាភិបាល។ នេះជាការងារថ្មី ពិសេស និងពិបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់ការងារកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់របស់ខេត្ត។

ទីភ្នាក់ងារនេះបានចែករំលែកការងារកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ដើម្បីជំនះគម្រោងខុសច្បាប់ និងគម្រោងប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍នៃគណៈកម្មាធិការបក្សខេត្ត និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត បានណែនាំយ៉ាងជិតស្និទ្ធ ប៉ុន្តែនៅតែយឺត និងមិនទាន់បំពេញតម្រូវការនៃកិច្ចការដែលបានចាត់តាំង ដោយសារបញ្ហាដែលនៅសេសសល់៖ គម្រោងដោយសារការកែសម្រួលផែនការ ការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធ និងទម្រង់នៃការប្រើប្រាស់ដី ត្រូវកំណត់តម្លៃដីឡើងវិញ។ បញ្ហាជាមួយឯកសារផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ការវិនិយោគ ដីធ្លី ផែនការសាងសង់ ព័ត៌មានលម្អិត និងប្រភេទដី។ មិនទាន់មានទិន្នន័យអំពីតម្លៃដីទីផ្សារទេ…

នាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បានវាយតម្លៃថា ក្របខណ្ឌតម្លៃដី និងតារាងតម្លៃដីត្រូវបានសាងសង់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ ដោយគិតគូរពីតម្លៃដីរួមនៅលើទីផ្សារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមរយៈលទ្ធផលសង្ខេបនៃដំណោះស្រាយលេខ 19-NQ/TW ដោយសង្ខេបការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 អាចមើលឃើញថា រហូតមកដល់ពេលនេះ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់មួយចំនួនស្តីពីតម្លៃដីលែងមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការអនុវត្តទៀតហើយ ដោយបង្ហាញពីដែនកំណត់មួយចំនួនដូចជា វិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដីមួយចំនួនមិនសមស្របនឹងលក្ខខណ្ឌជាក់ស្តែងនៃព័ត៌មានស្តីពីតម្លៃដី ការគ្រប់គ្រងតម្លៃដីរបស់រដ្ឋ។

វិនិយោគិន "ត្អូញត្អែរ" អំពីការលំបាក

ថ្លែងក្នុងសិក្ខាសាលានេះ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានផ្តល់ការវាយតម្លៃអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃ “ការកំណត់តម្លៃដី” ដើម្បី “កំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់” ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣។

សវនកម្មការកំណត់តម្លៃដីក៏ត្រូវនឹងរូបភាពទី 2 — សិក្ខាសាលាស្តីពី "ការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការវាយតម្លៃដីធ្លី - ភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ពីការអនុវត្ត និងតាមរយៈសកម្មភាពសវនកម្មរដ្ឋ" បានប្រព្រឹត្តទៅក្រោមវេទិកា "ការលើកកម្ពស់ការងើបឡើងវិញ និងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច៖ ឧបសគ្គ និងតួនាទីនៃសវនកម្មរដ្ឋ"។ រូបថត៖ Hoang Tu។

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 និងក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP បានចែងអំពី "វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីចំនួន 5" និង "ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លី" ប៉ុន្តែវាមិនពេញលេញ មិនជាក់លាក់ មិនជិតនឹងស្ថានភាពជាក់ស្តែង ហើយបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួនមិនមែនជា "ស្តង់ដារ" ដូចជា "វិធីសាស្ត្របូកសរុបនៃវិធីគណនា" តែប៉ុណ្ណោះ។ ឬមិនទាន់ធ្វើនិយតកម្មនូវ "វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីដ៏ធំ" ខណៈដែលការពិតរដ្ឋបានអនុវត្ត "វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីដ៏ធំ" ដើម្បីសាងសង់តម្លៃដីនៃ "តារាងតម្លៃដី" ឬ "តារាងតម្លៃដី" ។ ឬអនុវត្តតែ "វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដី" ចំពោះគម្រោងដែលដី ឬដីឡូតិ៍មានតម្លៃតិចជាង 30; ២០; 10 ពាន់លានដុង យោងតាម "តារាងតម្លៃដី" ដែលមិនអនុវត្តចំពោះគម្រោងដែលដីឡូតិ៍ ឬតំបន់ដីមានតម្លៃខ្ពស់ជាង។

ការអនុវត្ត "វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី" មិនផ្តល់លទ្ធផលដែលអាចទុកចិត្តបាន ឧទាហរណ៍ សម្រាប់គម្រោងដូចគ្នា អង្គភាពប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីធ្លីដូចគ្នាអនុវត្ត "វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី" ពីរផ្សេងគ្នា ដើម្បី "កំណត់តម្លៃដី" ដែលជារឿយៗផ្តល់លទ្ធផល 2 ផ្សេងគ្នាជាមួយនឹងតម្លៃខុសគ្នាប្រហែល 20% ។ ឬគម្រោងមួយដោយអង្គភាពប្រឹក្សាការវាយតម្លៃដីចំនួន ២ ហើយការអនុវត្ត "វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី" ដូចគ្នាដើម្បី "កំណត់តម្លៃដី" ក៏នឹងផ្តល់លទ្ធផល ២ យ៉ាងខុសគ្នាខ្លាំងដែរ។

លោក Chau បានលើកឧទាហរណ៍អំពីគម្រោងតំបន់ទីក្រុងក្នុងខេត្ត Binh Thuan ដែលទីភ្នាក់ងាររដ្ឋទីមួយបានវាយតម្លៃតម្លៃដីនៅ 900 ពាន់លានដុង ទីភ្នាក់ងាររដ្ឋទីពីរបានត្រួតពិនិត្យនិងវាយតម្លៃតម្លៃដីរហូតដល់ 1,800 ពាន់លានដុង ហើយទីភ្នាក់ងារដ្ឋទីបីបានត្រួតពិនិត្យឡើងវិញនិងវាយតម្លៃតម្លៃដីនៅជាង 3,000 ពាន់លានដុង។

ដោយសារការកំណត់តម្លៃដីកំពុងបង្កការលំបាកដល់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន លោក Le Hoang Chau បានវាយតម្លៃពីតួនាទីសំខាន់របស់សវនកម្មរដ្ឋក្នុងការអនុវត្តការងារសវនកម្មលើការងារ "កំណត់តម្លៃដី ការវាយតម្លៃតម្លៃដី ការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដី" ដើម្បី "កំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដីសម្រាប់គម្រោងប្រើប្រាស់ដី ដើម្បី" វាយតម្លៃ និងបញ្ជាក់អំពីការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុសាធារណៈ ហិរញ្ញវត្ថុសាធារណៈ ទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈ ការអនុលោមតាមច្បាប់ និងប្រសិទ្ធភាពក្នុងការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ហិរញ្ញវត្ថុសាធារណៈ និងទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈ”។

សូម្បីតែសវនកម្មក៏មានបញ្ហាដែរ។

សវនកម្មរដ្ឋតំបន់ទី១បាននិយាយថាបច្ចុប្បន្ននេះបើតាមបទប្បញ្ញត្តិយើងមានវិធី ៥ យ៉ាងក្នុងការវាយតម្លៃដី។ តាមរយៈការអនុវត្តសវនកម្ម វាបង្ហាញថា៖ មូលដ្ឋានភាគច្រើនប្រើវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដើម្បីគណនាតម្លៃដីជាក់លាក់នៅពេលទូទាត់សំណងសម្រាប់ដី។ វិធីសាស្រ្តអតិរេកសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីនៃតំបន់ធ្វើផែនការ; វិធីសាស្ត្រចំណូលក្នុងការវាយតម្លៃដីកសិកម្ម និងវិធីមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីសម្រាប់ដីតូចៗតម្លៃទាប។

មូលដ្ឋានជាច្រើនកំពុងជួបប្រទះនឹងការយឺតយ៉ាវក្នុងការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ពេលវេលានៃការអនុម័តតម្លៃដីដើម្បីប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីច្រើនតែយឺតជាងពេលវេលាសម្រាប់ការបែងចែកដីដែលមានគម្រោងដែលមានរយៈពេលពី 2 ទៅ 3 ឆ្នាំដោយគ្មានការយល់ព្រមលើតម្លៃដី។

ក្នុងករណីជាច្រើន តម្លៃដីមិនត្រូវបានកែតម្រូវក្នុងលក្ខណៈទាន់ពេលវេលា នៅពេលដែលការកែសម្រួលផែនការប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដី ឬនៅពេលដែលវដ្តនៃស្ថេរភាពតម្លៃជួលដីរយៈពេល 5 ឆ្នាំបានបញ្ចប់។ ការយឺតយ៉ាវក្នុងការវាយតម្លៃដីនាំឱ្យថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមិនត្រូវបានប្រមូលទាន់ពេលក្នុងថវិការដ្ឋ។

សវនកម្មបង្ហាញថានៅក្នុងគម្រោងជាច្រើន តម្លៃដីមិនមានតម្លៃសមស្របទេ ពោលគឺទាបជាងតម្លៃដេញថ្លៃ ឬតម្លៃយោងទីផ្សារនៅពេលវាយតម្លៃ។ ក្នុងករណីជាច្រើន ការជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបមិនដូចគ្នា រួមផ្សំជាមួយនឹងបរិមាណមិនសមរម្យ និងការកែសម្រួលកត្តាផ្សេងៗ បានកាត់បន្ថយតម្លៃដីដែលបានវាយតម្លៃ។

មានគម្រោងដែលជ្រើសរើសទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅពេលមួយឆ្ងាយពីពេលវេលាវាយតម្លៃ ប៉ុន្តែមិនរាប់បញ្ចូលកត្តានៃការកែតម្រូវតម្លៃប្រៀបធៀបដោយផ្អែកលើកម្រិតនៅពេលវាយតម្លៃនោះទេ។ គម្រោងជាច្រើនយកព័ត៌មានតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបានដោយយោងតាមកិច្ចសន្យាលក់នៅការិយាល័យសារការី ដែលមិនធានានូវភាពជឿជាក់ និងភាពត្រឹមត្រូវនៃព័ត៌មានតម្លៃនៅលើកិច្ចសន្យាបើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង។

លើសពីនេះ កត្តាជាច្រើនដែលរួមបញ្ចូលក្នុងការវាយតម្លៃ ខ្វះមូលដ្ឋានច្បាស់លាស់ ឬមិនត្រូវបានកំណត់ឱ្យសមស្របទៅនឹងការពិតដូចជា៖ អត្រាការវិនិយោគ អត្រាកាន់កាប់ អត្រាប្រាក់ចំណេញស្តង់ដាររបស់អ្នកវិនិយោគ សមាមាត្រតម្លៃលក់ កត្តាបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់...

ការវាយតម្លៃការអនុវត្តរបស់តំបន់សវនកម្មរដ្ឋ I បានបង្ហាញពីការលំបាក និងភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការកំណត់ថ្លៃដើមនៃការវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលវាយតម្លៃដី។ តាមរយៈការធ្វើសវនកម្ម វាបង្ហាញថាមិនមានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងចំណោមមូលដ្ឋាន៖ មូលដ្ឋានខ្លះបង្កើតទៅតាមអត្រាវិនិយោគ មូលដ្ឋានខ្លះបង្កើតតាមការប៉ាន់ប្រមាណលម្អិត។ មានការប៉ាន់ប្រមាណបណ្តោះអាសន្នក្នុងតំបន់ និងតម្រូវការការទូទាត់លម្អិត។

តួនាទីនៃសវនកម្មរដ្ឋ

លោកបណ្ឌិត Vu Dinh Anh បានវាយតម្លៃថា ការវាយតម្លៃដីធ្លីជាទូទៅ និងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី ជាពិសេសគឺជាមុខវិជ្ជាសវនកម្មដ៏សំខាន់មួយនៃសវនកម្មរដ្ឋនាពេលថ្មីៗនេះ។

សកម្មភាពសវនកម្មសម្រាប់ខ្លឹមសារនេះ ត្រូវអនុវត្តតាមយ៉ាងដិតដល់នូវតម្រូវការនៃដំណោះស្រាយកណ្តាលស្តីពីការលុបចោលក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដី (ក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងក្រឹត្យលេខ ៩៦/២០១៩/ND-CP គឺជាមូលដ្ឋានសម្រាប់មូលដ្ឋានក្នុងការចេញបញ្ជីតម្លៃដីសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២០-២០២៤) មានយន្តការ និងវិធីសាស្រ្តក្នុងការកំណត់តម្លៃដី មុខងារ និងគោលការណ៍ទីផ្សារ។ កំណត់តម្លៃដី។

តាមនោះ រដ្ឋាភិបាលកណ្តាលបង្កើតលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ និងនីតិវិធីដើម្បីត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យមូលដ្ឋានក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍តារាងតម្លៃដី។ ក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្តសម្រេច ត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យការអនុវត្តតម្លៃដី។

“សវនកម្មរដ្ឋធ្វើសវនកម្មលើការវាយតម្លៃដីធ្លី ឯករាជ្យភាពរបស់ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីធ្លី សមត្ថភាពរបស់អង្គការប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីធ្លី សមត្ថភាព និងក្រមសីលធម៌របស់អ្នកវាយតម្លៃ ព្រមទាំងការអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីធានាបាននូវភាពសាធារណៈ និងតម្លាភាពដូចជា៖ តម្លៃដីសាធារណៈ ប្រតិបត្តិការចាំបាច់តាមរយៈជាន់ជួញដូរ ការទូទាត់តាមរយៈធនាគារ ការផ្តល់ជាសាច់ប្រាក់លើតម្លៃដីរបស់ Audi ។…” - V.

ប្រភព