ត្រូវតែបង្កើតគម្រោងថ្មីដើម្បីសាងសង់ និងលក់ ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចមានហានិភ័យនៃការធ្លាក់ចុះ

ច្បាប់លំនៅឋាន (វិសោធនកម្ម) ដែលទើបអនុម័តដោយរដ្ឋសភានាពេលថ្មីៗនេះ មានចំណុចថ្មីជាច្រើន គួរឱ្យកត់សម្គាល់ថា ការវិនិយោគលើផ្ទះដែលមានអាផាតមិនជាច្រើនសម្រាប់លក់ ឬជួល (ដែលគេស្គាល់ជាទូទៅថា អាផាតមិនខ្នាតតូច) ទាមទារគម្រោងមួយ។

ថ្លែងមតិលើបញ្ហានេះ លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) មានប្រសាសន៍ថា ការរឹតបន្តឹងការសាងសង់ និងគ្រប់គ្រងអាផាតមេនខ្នាតតូច គឺជារឿងចាំបាច់ ព្រោះអាផាតមិនប្រភេទនេះ បាននិងកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងគគ្រឹកគគ្រេងយូរមកហើយ ដោយមានការរំលោភបំពានជាច្រើន។

ទីផ្សារអាផាតមិនខ្នាតតូចនឹងត្រូវរឹតបន្តឹងក្នុងពេលខាងមុខនេះ។ (រូបថត៖ Cong Hieu)។

អាផាតមិនខ្នាតតូចនាពេលខាងមុខនឹងស្ទើរតែមិនអាចលក់ទៅឱ្យមនុស្សដោយគ្មានគម្រោងវិនិយោគ។ ដូច្នេះការអភិវឌ្ឍន៍អាផាតមិនខ្នាតតូចនឹងមានកម្រិតយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិនីតិវិធីដ៏តឹងរឹង។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការបង្កើតគម្រោងវិនិយោគ និងបំពេញលក្ខខណ្ឌដើម្បីក្លាយជាអ្នកវិនិយោគក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋាននឹងក្លាយជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំមួយ។ ដោយសារតែអាផាតមិនខ្នាតតូចជាអគារខ្ពស់ដែលត្រូវបានសាងសង់លើផ្ទៃដី ២០០ - ៣០០ ម២ ជាចម្បងដែលមានទីតាំងស្ថិតក្នុងផ្លូវជ្រៅ។ ដូច្នេះហើយការរៀបចំគម្រោងដូចអគារផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មធម្មតាគឺស្ទើរតែមិនអាចទៅរួច។

“ ដោយមានផ្លូវធំតិចជាង 2 ម៉ែត្រ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការបង្កើតផែនការ 1/500 ពីព្រោះកត្តាជាច្រើនមិនត្រូវបានធានាដូចជា៖ ការការពារភ្លើង ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សូចនាករចំនួនប្រជាជន និងការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់បរិស្ថាន។ លោក Toan បានវិភាគថា ការបំពេញតម្រូវការទាំងនេះជាមួយនឹងអាផាតមិនខ្នាតតូចបច្ចុប្បន្នគឺស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេ ។

យោងតាមលោក Toan ជាមួយនឹងអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្ម ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោង និងការធ្វើផែនការអាចចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ ខណៈពេលដែលអាផាតមិនខ្នាតតូចរយៈពេលនេះនឹងមានរយៈពេលយូរជាងនេះ។

អាផាតមេនខ្នាតតូចជាច្រើនមានទីតាំងនៅផ្លូវជ្រៅ ដែលមិនស្របតាមស្តង់ដារការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ។ (រូបថត៖ Cong Hieu)។

ក្រៅពីនេះ អាផាតមិនខ្នាតតូចត្រូវបានសាងសង់ជាចម្បងនៅតំបន់កណ្តាល ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីកម្ពស់អគារមានភាពតឹងរ៉ឹងបំផុត ជាធម្មតាដីទំហំ ២០០ ម២ អាចសាងសង់បានតែប្រហែល ៥ ទៅ ៦ ជាន់ប៉ុណ្ណោះ។ ជាមួយនឹងដង់ស៊ីតេ និងកម្ពស់នេះ វិនិយោគិនមិនអាចរកប្រាក់ចំណេញបានទេ ដូច្នេះគ្មាននរណាម្នាក់នឹងធ្វើវាបានទេ។

តាមពិតទៅ បច្ចុប្បន្ននេះរហូតដល់ 95% នៃអាផាតមេនខ្នាតតូចដែលមានស្រាប់ត្រូវបានសាងសង់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាត ពីព្រោះប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានសាងសង់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ អ្នកវិនិយោគនឹងឃើញការខាតបង់រួចហើយ មុនពេលពួកគេចាប់ផ្តើម។

" បើទិញដីទំហំ 200 m2 ក្នុងតម្លៃ 10 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែអាចសង់បានត្រឹមតែ 5 ជាន់ ហើយសង់បាន 70% នៃផ្ទៃដីនោះគឺ 700 m2 តំលៃទាំងដីនិងសំណង់គឺប្រហែល 22 លានដុង/m2 ។ ប្រសិនបើអ្នកលក់វាក្នុងតម្លៃ 25 លានដុង/m2 វាច្បាស់ណាស់ថាអ្នកវិនិយោគនឹងមិនចំណេញទេ "។

ដូច្នេះហើយ បើតាមលោក Toan នាពេលខាងមុខ ប្រភេទផ្ទះល្វែងខ្នាតតូច ប្រឈមនឹងការធ្លាក់ថ្លៃ ព្រោះត្រូវបង្កើតគម្រោងវិនិយោគថ្មីដែលត្រូវសាងសង់ នឹងធ្វើឲ្យមនុស្សជាច្រើនមិនអាចទៅរួច។

សម្រាប់អាផាតមេនខ្នាតតូចដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការសាងសង់ ការចំណាយក៏ខ្ពស់ខ្លាំងដែរ មិនប្រកួតប្រជែងជាមួយអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មទេ ព្រោះតម្លៃវិនិយោគគឺថ្លៃពេក។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Vu Cuong Quyet អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company ក៏បានគាំទ្រចំពោះទស្សនៈរបស់ច្បាប់លំនៅឋានថា ចាំបាច់ត្រូវរឹតបន្តឹងការគ្រប់គ្រងផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចដើម្បីការពារសិទ្ធិ កាតព្វកិច្ច និងសុវត្ថិភាពរបស់ម្ចាស់។

លោក Quyet មានប្រសាសន៍ថា ការរៀបចំគម្រោងធម្មតាត្រូវចំណាយពេលប្រហែល ២ ទៅ ៣ ឆ្នាំ ហើយការចំណាយសម្រាប់ដំណាក់កាលនេះប្រហែល ៥-១០% អាស្រ័យលើទំហំ និងទីតាំងនៃគម្រោង។

ខណៈពេលដែលគម្រោងនេះស្មុគស្មាញ មិនមែនគ្រប់គ្នាអាចធ្វើវាដោយខ្លួនឯងបានទេ។ អាផាតមេនខ្នាតតូច ភាគច្រើនមានទីតាំងនៅផ្លូវជ្រៅ ដូច្នេះវាពិបាកក្នុងការធានាការបង្ការ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ។

“ នៅពេលអនាគត នៅពេលសាងសង់អាផាតមិនខ្នាតតូច ម្ចាស់នឹងត្រូវបង្ខំឱ្យបង្កើតអាជីវកម្ម។ ពេលនោះ វានឹងមិនអាចគេចពន្ធដូចពេលនេះទេ ម្ចាស់ផ្ទះនឹងមានដីរួចហើយទៅសុំការអនុញ្ញាតសាងសង់ដោយខ្លួនឯង »។

បទប្បញ្ញត្តិកាន់តែមានតម្លាភាព និងច្បាស់លាស់នឹងជួយឱ្យអាផាតមេនខ្នាតតូចអភិវឌ្ឍក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែថែមទាំងធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនមិនអាចរកប្រាក់ចំណេញពីអាផាតមិនប្រភេទនេះបានទេ។

បើតាមលោក Quyet នាពេលខាងមុខ តម្លៃលក់អាផាតមិនខ្នាតតូចនឹងឡើងខ្ពស់ ប៉ុន្តែប្រជាជននឹងត្រូវបានការពារដោយច្បាប់ និងមានបរិយាកាសរស់នៅប្រកបដោយសុវត្ថិភាពជាង។

“ ទីផ្សារសម្រាប់សាងសង់ លក់ និងជួលអាផាតមិនខ្នាតតូចនឹងមានភាពស្មុគស្មាញក្នុងពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ ដូច្នេះហ្គេមនេះនឹងសម្រាប់តែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាជីពប៉ុណ្ណោះ ហើយក្រុមហ៊ុនដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈអាចត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីជំនាញក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គំរូនេះ។ លោក Quyet បានសង្កត់ធ្ងន់ថា គ្រួសារបុគ្គល ឬអ្នកវិនិយោគស្ម័គ្រចិត្តនឹងពិបាកក្នុងការចូលរួមក្នុងការវិនិយោគប្រភេទនេះ។

ចែករំលែកអំពីបញ្ហានេះ លោក ង្វៀន ម៉ាញខូយ អនុប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងទីផ្សារលំនៅឋាន និងអចលនវត្ថុ ក្រសួងសំណង់ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ចាំបាច់ត្រូវកំណត់ថា ការសាងសង់អាផាតមិនចាប់ពី 20 ល្វែង ឬលើសពីនេះ ត្រូវតែមានគម្រោងវិនិយោគដូចគម្រោងធម្មតា ដើម្បីបង្ហាញពីទំនួលខុសត្រូវ ដោយមិនគិតពីទំហំ ឬចំនួនផ្ទះល្វែង។ ពេលលក់ត្រូវអនុវត្តតាមច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ។

ជាងនេះទៅទៀត ក្នុងឯកសារលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ត្រូវបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់ថា តើអាផាតមិនអាចសង់បានប៉ុន្មាន ជាន់ប៉ុន្មាន អាផាតមិនក្នុងមួយជាន់ និងប៉ុន្មានម៉ែត្រការ៉េ អាផាតមិននីមួយៗ។

លើសពីនេះទៀតវាក៏ត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសម្រាប់ការបង្ការនិងពន្លត់អគ្គីភ័យ; សំណង់ត្រូវតែមានកម្មសិទ្ធិរួម និងកម្មសិទ្ធិឯកជន; ការអនុញ្ញាតសាងសង់ត្រូវបានទាមទារក្នុងគ្រប់ស្ថានភាពទាំងអស់; ចេញជាមួយផ្ទះល្វែងនីមួយៗ...

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិថ្មី បុគ្គលដែលចង់សាងសង់អាផាតមិនខ្នាតតូច (ផ្ទះចាប់ពី 2 ជាន់ឡើងទៅ ជាន់នីមួយៗមានអាផាតមិន ឬ 2 ជាន់ និងខ្នាត 20 អាផាតមិន ឬលើសពីនេះ) សម្រាប់លក់ ឬជួល នឹងត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដើម្បីក្លាយជាអ្នកវិនិយោគក្នុងគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋាន។
អាផាតមិនដែលមានសិទ្ធិទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រនៅក្រោមច្បាប់ភូមិបាល (សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) នឹងត្រូវលក់ ជួល ឬទិញ-ជួល ស្របតាមច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។
លើសពីនេះ ការវិនិយោគលើផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចសម្រាប់ជួលត្រូវតែបំពេញតាមតម្រូវការសំណង់ដែលចេញដោយរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសំណង់។ អគារត្រូវតែបំពេញតាមតម្រូវការការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ ដូចដែលបានកំណត់ដោយច្បាប់។

ចូវអាញ់

ប្រភព