អ្វីដែលត្រូវកត់សម្គាល់នៅពេលទិញបញ្ជរទីផ្សារ?

ជាមួយនឹងដើមទុនចំនួន 400 លានដុង អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យយកប្រាក់បញ្ចាំដើម្បីទិញបញ្ជរ ប៉ុន្តែត្រូវវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវតម្លៃ ទីតាំង និងផែនការអាជីវកម្ម។

ជំរាបសួរអ្នកជំនាញ ខ្ញុំមានអាយុ 31 ឆ្នាំ នៅលីវ ហើយរស់នៅខេត្តដាច់ស្រយាលមួយនៅតំបន់កណ្តាល។ បច្ចុប្បន្ននេះ ខ្ញុំមានប្រាក់សន្សំត្រឹមតែ ៤០០លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ ដោយសារខ្ញុំរស់នៅជាមួយឪពុកម្ដាយរបស់ខ្ញុំ ចំណាយក្នុងមួយខែប្រហែល ៥ លានដុង។ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់ខ្ញុំគឺ 20 លានក្នុងមួយខែ។

ខ្ញុំមានគម្រោងទិញដីនៅស្រុកមួយនៅជាយខេត្តដែលខ្ញុំរស់នៅក្នុងតម្លៃប្រហែល ៨០០ លានដុង។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបាត់នឹងត្រូវខ្ចីពីធនាគារ។ ខ្ញុំកំពុងស្រាវជ្រាវ និងស្វែងរកដី។

បន្ថែមពីលើជម្រើសខាងលើ ខ្ញុំបានឃើញគម្រោងផ្សារមួយនៅក្នុងទីក្រុងដែលខ្ញុំរស់នៅលក់តូប 2 ជាន់ក្នុងតម្លៃប្រហែល 800 លាន។ ខ្ញុំមិនមានបទពិសោធន៍ក្នុងការជួញដូរទេ ហើយប្រសិនបើខ្ញុំទិញបញ្ជរ ខ្ញុំនឹងរក្សាទុកវាសម្រាប់ខ្លួនខ្ញុំផ្ទាល់ ឬជួលវាចេញ ឬខ្ចីវាទៅសមាជិកគ្រួសារដើម្បីធ្វើអាជីវកម្មប្រសិនបើពួកគេចង់។

ខ្ញុំឃើញថាតូបផ្សារបុរាណមានអតិថិជនតិចណាស់ព្រោះទីផ្សារទិញតាមអ៊ីនធឺណិត។ ខ្ញុំក៏មិនមានបទពិសោធន៍ផ្នែកលក់ដែរ ហើយនៅមានការងាររដ្ឋបាលដដែល។ មិនប្រាកដថាមានហានិភ័យអ្វីខ្លះនៅពេលទិញបញ្ជរ? សង្ឃឹមថាដំបូន្មានអ្នកជំនាញ។ អរគុណច្រើន!

វីញ ២២៩៣

ទីប្រឹក្សា៖

នៅក្នុងបរិបទនៃសេដ្ឋកិច្ចដែលកំពុងរីកចម្រើន ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបានក្លាយជានិន្នាការវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញមួយ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនគ្រប់គ្នាដឹងពីរបៀបចូលទៅជិត និងដោះស្រាយស្ថានការណ៍ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនោះទេ។ តាមរយៈករណីជាក់លាក់របស់អ្នក យើងអាចទាញបញ្ហាចាំបាច់ដើម្បីគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន នៅពេលចង់វិនិយោគនៅក្នុងបញ្ជរនៅក្នុងស្រុកដូចខាងក្រោម៖

បើនិយាយពីចំណូល និងលទ្ធភាពបង្កើតអតិរេក អ្នកមានចំណូលប្រចាំខែ 20 លានដុង និងសន្សំបាន 400 លានដុង ការចំណាយលើការរស់នៅប្រចាំខែ 5 លានដុង។ អតិរេកប្រចាំខែអាចកំណត់បាន ១៥ លានដុង ស្មើនឹង ៧៥% នៃប្រាក់ចំណូល។ នេះគឺជាសូចនាករដ៏ល្អមួយ និងជាធនធានហិរញ្ញវត្ថុជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគណាមួយ។

បន្ទាប់ យើងនឹងវាយតម្លៃគោលបំណងនៃការវិនិយោគ និងការគ្រប់គ្រងប្រាក់កម្ចី និងកត្តាគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ អ្នកចង់ទិញដី ឬបញ្ជរនៅក្នុងស្រុកសម្រាប់អាជីវកម្មដោយមានគោលដៅស្ថិរភាព និងអាចនាំមកនូវប្រាក់ចំណូលអកម្ម និងប្រាក់ចំណូលពីការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ថវិកា ៨០០ លានដុង ដើម្បីទិញបញ្ជរ។ ដូច្នេះជាមួយនឹងស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក អ្នកនឹងត្រូវខ្ចីប្រាក់ 400 លានពីធនាគារ។

ជាមួយនឹងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុនៅធនាគារ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យអ្នកពិចារណាលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអចលនទ្រព្យ ហើយប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដែលអ្នកកំពុងគ្រោងនឹងទិញដើម្បីធ្វើប្រាក់កម្ចីនេះ។ បច្ចុប្បន្ននេះបើតាមច្បាប់ បញ្ជរអាចទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ រួមជាមួយនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ នៅពេលដកប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ អ្នកគួរតែកត់សម្គាល់គោលការណ៍ខាងក្រោម។

ការទូទាត់ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់របស់អ្នកគួរស្ថិតនៅក្នុងរង្វង់ 30% នៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ ចំនួននេះអាចត្រូវបានកើនឡើងបន្ថែមទៀតនៅក្នុងជួរដ៏សមរម្យមួយ អាស្រ័យលើបំណងប្រាថ្នារបស់អ្នក ខណៈដែលបច្ចុប្បន្នអតិរេករបស់អ្នកមានអត្រាខ្ពស់ប្រហែល 75%។

អ្នកក៏ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើបទប្បញ្ញត្តិដូចជា អត្រាការប្រាក់ និងលក្ខខណ្ឌប្រាក់កម្ចី ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីមានរយៈពេលយូរ ការប្រាក់ប្រចាំខែ និងការទូទាត់ដើមនឹងមានកម្រិតទាប។ ប្រាក់កម្ចីរយៈពេលខ្លីនឹងកាត់បន្ថយការប្រាក់របស់ធនាគារ ប៉ុន្តែដាក់សម្ពាធលើលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែ។ លើសពីនេះ អ្នកក៏គួរតែយល់អំពីបទប្បញ្ញត្តិអត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹករបស់ធនាគារ (ដែលនឹងប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកនៅពេលអត្រាការប្រាក់ធនាគារកើនឡើង) និងការពិន័យលើការបង់ប្រាក់ជាមុន។

លើសពីនេះ ដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យប្រាក់កម្ចីក្នុងស្ថានភាពដែលមិននឹកស្មានដល់ដែលទាមទារប្រាក់ច្រើនដូចជាជំងឺ ការព្យាបាល គ្រោះថ្នាក់ ឬការចូលនិវត្តន៍ អ្នកត្រូវរៀបចំទុនបម្រុងសង្គ្រោះបន្ទាន់ដែលស្មើនឹងប្រាក់ចំណូល 3-6 ខែ និងកិច្ចសន្យាធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត។

អ្នកអាចយោងទៅលើអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារឯកជនចុងក្រោយមួយចំនួនក្នុងតារាងដែលខ្ញុំបានចងក្រងខាងក្រោម។

ធនាគារ	ប្រាក់កម្ចីគ្មានការធានា (%/ឆ្នាំ)	ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (%/ឆ្នាំ)
ធនាគារ Agribank	៧.០ - ១៧	៦.៥ - ៧.៥
ធនាគារ Techcombank	១៣.៧៨ - ១៦	5.99 - 12.99
ធនាគារ VPBank	១៤-២០	៦.៩ - ៨.៦
ACB	១២.៥ - ២០	៦.៩-១២
ធនាគារ TPBank	៨.៧-១៧	៦.៤ - ១២.០៣
ធនាគារ HDBank	១៣-២៤	៦.៦ - ១០.៦
សាខមប៊ែង	៩.៦-១៨	៧.៤៩ – ១២
VIB	១៦-១៨	៧.៨ - ១១.៤
SHB	៨.៥ – ១៧	៦.៩៩ - ១០
OCB	ពី 20.2	5.99 - 9.5
MSB	៩.៦-១៨	5.99 - 9.1
ធនាគារ Vietcombank	10.8 - 14.4	៧ - ៩
ធនាគារ Vietinbank	៩.៦	៧.៧ - ៨.៥
កំណែវៀតណាម	១៤.៩ - ២០.៥	8.49 - 14.8
BIDV	១១.៩	៧ - ៩
ធនាគារ MB	១២.៥ - ២០	៦ - ៩.៥

ចំណាំ៖ តារាងប្រៀបធៀបអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារខាងលើគឺសម្រាប់ជាឯកសារយោងតែប៉ុណ្ណោះ។ អត្រាការប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារអាចផ្លាស់ប្តូរពីពេលមួយទៅពេលមួយ អាស្រ័យលើគោលនយោបាយផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារ។ សម្រាប់ការណែនាំលម្អិតអំពីកញ្ចប់កម្ចី និងគោលនយោបាយកម្ចី សូមទាក់ទងធនាគារដោយផ្ទាល់។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការវាយតម្លៃផ្លូវច្បាប់ និងការវិនិយោគ - ការធ្វើផែនការអាជីវកម្ម

អ្នកមិនមានបទពិសោធន៍ក្នុងអាជីវកម្មផ្ទាល់ ឬអនឡាញ ដែលបង្កើនហានិភ័យនៅពេលវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះ។ ខ្ញុំនឹងរៀបរាប់ពីលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលអ្នកត្រូវវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុននឹងសម្រេចចិត្តដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយគឺការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ អ្នកត្រូវស្វែងយល់ពីរបៀបដែលតម្លៃបញ្ជរមានប្រវត្តិប្រៀបធៀបទៅនឹងបច្ចុប្បន្ន និងកត្តាអ្វីខ្លះដែលកំណត់សក្តានុពលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃនាពេលអនាគត។ តើលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែពីអាជីវកម្មបញ្ជរ ឬការជួលដំណើរការយ៉ាងដូចម្តេច? ប្រសិនបើបញ្ជរមិនទាន់ដំណើរការនៅឡើយ អ្នកត្រូវតែប៉ាន់ស្មានចំណូល និងប្រាក់ចំណេញដែលរំពឹងទុករបស់បញ្ជរ។

ទីពីរគឺការវាយតម្លៃម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច។ អ្នកត្រូវវាយតម្លៃកត្តានេះដើម្បីកំណត់ថាតើពេលវេលានៃការសម្រេចចិត្តវិនិយោគសមស្របឬអត់។ ឧទាហរណ៍៖ ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលក្តៅ តម្លៃកើនឡើងខ្លាំងពេក ហើយជាមួយនឹងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ វានឹងធ្វើឱ្យអត្រាការប្រាក់កើនឡើង រួមជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យលែងមានសក្ដានុពលនៃកំណើនដោយសារតែការកើនឡើងខ្លាំងពីមុន។ ការវិនិយោគនេះនឹងក្លាយទៅជាការវិនិយោគដែលគ្មានប្រសិទ្ធភាព។ ប្រសិនបើអ្នកមិនមានបទពិសោធន៍ អ្នកអាចពិគ្រោះជាមួយអ្នកជំនាញផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន ដើម្បីទទួលបានទស្សនវិស័យដ៏ទូលំទូលាយ។

ទីបីគឺវាយតម្លៃទីតាំង និងសក្តានុពលនៃអចលនទ្រព្យ។ បញ្ជរនៅក្នុងតំបន់ដែលមានប្រជាជនច្រើននឹងខុសគ្នាទាំងស្រុងពីបញ្ជរនៅក្នុងតំបន់ថ្មី ពីព្រោះគោលបំណងសំខាន់នៃការអភិវឌ្ឍន៍បញ្ជរគឺដើម្បីដំណើរការអាជីវកម្ម។ បើគ្មានអ្នករស់នៅទេ ការកើនឡើងដើមទុន (ចំណេញពីការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ) និងលំហូរសាច់ប្រាក់ (ចំណេញពីប្រតិបត្តិការដី) នឹងមិនមានប្រសិទ្ធភាពទេ។ ដូច្នេះ ការស្រាវជ្រាវដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវទីតាំងបញ្ជរ សក្តានុពល ចំនួនប្រជាជន អគ្គិសនី ផ្លូវថ្នល់ សាលារៀន និងស្ថានីយ៍នានាជុំវិញតំបន់បញ្ជរ នឹងជួយឱ្យការសម្រេចចិត្តវិនិយោគរបស់អ្នកកាន់តែត្រឹមត្រូវ។

ទីបួនគឺការវាយតម្លៃផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យ។ សម្រាប់វិនិយោគិនដែលមានបទពិសោធន៍ នេះគឺសាមញ្ញណាស់។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អ្នកដែលមានបទពិសោធន៍តិចតួច អ្នកគួរតែចំណាយពេលសិក្សាជាមុនអំពីនីតិវិធីច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិចាំបាច់ស្តីពីពន្ធដែលត្រូវបង់នៅពេលមានអចលនទ្រព្យដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យដែលមិនចាំបាច់។ បច្ចុប្បន្នការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនឹងត្រូវការយកចិត្តទុកដាក់លើថ្លៃចុះឈ្មោះ និងពន្ធប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រចាំឆ្នាំ។ ប្រសិនបើវាជាបញ្ជរ អ្នកត្រូវស្វែងយល់ថាតើមានសេវា ឬថ្លៃថែទាំនៅក្នុងតំបន់ដែរឬទេ។ សូមកត់សម្គាល់ផងដែរនូវថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ជាចុងក្រោយ វាយតម្លៃការវិនិយោគ និងផែនការអាជីវកម្ម។ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យអ្នកមានផែនការលម្អិតសម្រាប់សកម្មភាពខាងលើ ព្រោះវានឹងយកប្រាក់សន្សំរបស់អ្នកស្ទើរតែទាំងអស់ និងចំណែកនៃអតិរេកប្រចាំខែរបស់អ្នក។ ដូច្នេះវាមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ក្នុងការកសាងផែនការលម្អិត។ អ្នកអាចផ្តោតលើកត្តាបីយ៉ាង៖ ការវាយតម្លៃសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ ផែនការថវិកា និងផែនការគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់ (ចំណូល និងចំណាយ)។

លោក Tran Manh Hoang Viet
អ្នកជំនាញរៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

ប្រភពតំណ