តើការលុបបំបាត់នូវវិធីសាស្ត្រដែលនៅសេសសល់នឹងពន្យឺតការវាយតម្លៃដីដែរឬទេ?

ភាពលំបាកក្នុងការវាយតម្លៃដីបាន "អូសចុះ" ដំណើរការគម្រោង។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់ក្រសួងសំណង់ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាង 50% កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាក ឧបសគ្គ និងការអនុវត្តយឺត ដោយសារការពិបាកក្នុងការកំណត់វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី ដើម្បីដឹងថាតម្លៃទីផ្សារគឺជាអ្វី។ ក៏មានការលំបាកទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់ ការធ្វើផែនការ ការវិនិយោគជាដើម ជាពិសេសពេលវេលាកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីតែម្នាក់ឯងត្រូវចំណាយពេល 1-2 ឆ្នាំ។ ទាំងនេះគឺជាហេតុផលដែលការផ្គត់ផ្គង់នៅឆ្នាំ 2022 បង្ហាញសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

គួរជម្រាបថា បន្ទាប់ពីគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានត្រួតពិនិត្យ ការវាយតម្លៃដីនៅគម្រោងជាច្រើនគឺមានភាពយឺតយ៉ាវជាងកាលពីមុនទៅទៀត។ មានគម្រោងដែលត្រូវពន្យាររយៈពេល ២-៣ ឆ្នាំ ឬ ១០ ឆ្នាំដោយមិនកំណត់តម្លៃដី។ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គម្រោងវិនិយោគជាច្រើនមិនត្រូវបានអនុម័តដោយសារបញ្ហាទាំងនេះ។

មតិផ្សេងគ្នាជាច្រើនក្នុងការកំណត់តម្លៃដីធ្វើឱ្យវាកាន់តែពិបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃ "ទីផ្សារ" ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងនៅតែរង់ចាំបង់លុយឲ្យអាជ្ញាធរដើម្បីចាប់ផ្តើមប្រគល់ដី។ ការវាយតម្លៃដីធ្លីនេះក៏ជាបញ្ហាមួយដែរ ដែលធុរកិច្ច និងក្នុងស្រុកជាច្រើនបានត្អូញត្អែរ ព្រោះវាកំពុង«អូសទាញ» វឌ្ឍនភាពនៃគម្រោងវិនិយោគ ជាពិសេសគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

តើវិធីសាស្រ្តដែលជំរុញដោយទិន្នន័យពិតជាធ្វើឱ្យការវាយតម្លៃដីថយចុះមែនទេ? — ការយឺតយ៉ាវនៃការវាយតម្លៃដីធ្វើឱ្យគម្រោងវិនិយោគអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានពន្យារពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

កង្វះការមូលមតិគ្នាលើទស្សនៈស្តីពីការវាយតម្លៃដីធ្លីក៏ត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងមតិថ្មីៗជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសលើថាតើត្រូវបោះបង់ចោល ឬរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលវាយតម្លៃដី ដោយសារវិធីសាស្ត្រនេះមិនត្រូវបានលើកឡើងនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យស្តីពីវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមអនុក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP គ្រប់គ្រងតម្លៃដី។

អាស្រ័យហេតុនេះ មតិជាច្រើនបាននិយាយថា ការប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់ ការកាត់ប្រាក់ និងវិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលគឺពិបាកក្នុងការជំនួសទាំងស្រុងនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេក ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ ការដកវិធីសាស្ត្រនេះចេញពីសេចក្តីព្រាងច្បាប់អាចបណ្តាលឱ្យមានការលំបាកលើការលំបាកទាក់ទងនឹងការកំណត់តម្លៃ ដែលនាំឱ្យមានការពន្យារពេលក្នុងការអនុវត្តគម្រោង។ លើសពីនេះ ការផ្លាស់ប្តូរវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃបន្ថែមបង្ហាញពីអស្ថិរភាពនៃគោលនយោបាយ ប៉ះពាល់ដល់គម្រោងវិនិយោគដែលកំពុងវាយតំលៃដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដោយហេតុនេះប៉ះពាល់ដល់លទ្ធផលអាជីវកម្មរបស់សហគ្រាស។

ចែករំលែកទស្សនៈនេះ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានមានប្រសាសន៍ថា ទីក្រុងហូជីមិញបានអនុវត្តជាចម្បងនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងរយៈពេល ៨ ឆ្នាំកន្លងមកនេះ ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការជួលដីសម្រាប់គម្រោងនានា។ គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម និងទីក្រុងចំនួន 280/320 ក្នុងតំបន់អនុវត្តវិធីសាស្រ្តនេះ ដែលស្មើនឹង 87.5% ។ ដូច្នេះហើយ ត្រូវបន្តរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេក រួមផ្សំជាមួយនឹងការធ្វើវិសោធនកម្មសារាចរលេខ ៣៦/២០១៤/TT-BTNMT ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី ដើម្បីណែនាំការគណនាការប៉ាន់ប្រមាណនៃការចំណាយសរុប និងចំណូលសរុបរបស់គម្រោងឱ្យកាន់តែមានភាពសុក្រឹត។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី អ្នកជំនាញរូបនេះបាននិយាយថា ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តអតិរេកក៏បង្កើតហានិភ័យផ្នែកច្បាប់មួយចំនួនសម្រាប់មន្ត្រីរាជការ និងប្រជាពលរដ្ឋពាក់ព័ន្ធផងដែរ។ ឧទាហរណ៍ បញ្ហានៃកំហុសធំ ដោយសារវិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺជាការប៉ាន់ប្រមាណជាមួយនឹងតម្លៃវិនិយោគសរុប និងចំណូលសរុបនៃគម្រោងទាំងពីរដែលបានសន្មត់ ខណៈដែលមូលដ្ឋានសំខាន់បំផុតគឺមូលដ្ឋានទិន្នន័យបញ្ចូលដែលមិនត្រឹមត្រូវ មិនបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពក្នុងពេលវេលាជាក់ស្តែង... ដូច្នេះសន្ទស្សន៍តម្លៃមធ្យមមិនត្រូវបានរកឃើញទេ។

សម្រាប់ហេតុផលនោះ មតិជាច្រើនបានផ្តល់យោបល់ថា ជំនួសឱ្យការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រអតិរេក គួរតែមានវិធានការដើម្បីដកចេញ និងកែលម្អភាពត្រឹមត្រូវនៃការប្រមូលព័ត៌មាននៅពេលប្រើវិធីសាស្ត្រនេះ។

ហេតុអ្វីបានជាវិធីសាស្រ្តអតិរេកនៅតែយឺតសព្វថ្ងៃនេះ?

ឆ្លើយតបនឹងមតិខាងលើ ក្នុងសិក្ខាសាលាស្តីពី “ការវាយតម្លៃដីធ្លីសមស្រប ដើម្បីទប់ស្កាត់គម្រោង” ដែលធ្វើឡើងនាពេលថ្មីៗនេះ លោក Dao Trung Chinh ប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ប្រធានក្រុមវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) បានសង្កត់ធ្ងន់ថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ មិនមែននិយាយថា បោះបង់ចោលអតិរេកទេ ប៉ុន្តែសម្រាប់ពេលនេះ។

យោងតាមការពន្យល់ នៅក្នុងដំណោះស្រាយលេខ 18-NQ/TW នៃគណៈកម្មាធិការមជ្ឈិមស្តីពីការគ្រប់គ្រងការប្រើប្រាស់ដីធ្លី តម្រូវថា នៅពេលកំណត់តម្លៃដី ត្រូវតែធ្វើតាមទីផ្សារយ៉ាងជិតស្និទ្ធ។ ចំណែកឯវិធីសាស្ត្រអតិរេកកំណត់តម្លៃដោយផ្អែកលើការចំណាយ និងចំណូលដែលបានសន្មត់។ កាលពីមុន ព័ត៌មានអំពីតម្លៃដីលើកិច្ចសន្យាផ្ទេរគឺទាបជាងការពិត។ បើកំណត់តាមតម្លៃនេះ វានឹងធានាដល់អ្នកវាយតម្លៃ ប៉ុន្តែមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីទីផ្សារទេ។

លើសពីនេះទៀតវិធីសាស្រ្តសំណល់នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែងមានធាតុសម្មតិកម្មជាច្រើន។ ប្រសិនបើសូចនាករមួយត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរ តម្លៃដីដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងខុសខ្លាំង។ មិនបាច់និយាយទេ ដោយវិធីនេះបើអ្នកធ្វើខុស អ្នកប្រមូលព័ត៌មាន ប៉ារ៉ាម៉ែត្រក៏ឲ្យតម្លៃខុសគ្នាដែរ។

ជាពិសេស លោក Chinh ក៏បានលើកឡើងអំពីបញ្ហានេះផងដែរថា៖ "អ្នកស្រុក និងអ្នកវិនិយោគមានការព្រួយបារម្ភថា ការបោះបង់វិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងពន្យារការវាយតម្លៃដីធ្លី។ សំណួរសួរថា ហេតុអ្វីបានជាវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅតែយឺត?"

យោងតាមគាត់ មូលដ្ឋានទិន្នន័យទីផ្សារបច្ចុប្បន្នមិនពេញលេញ មិនមានស្តង់ដារ និងមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារយ៉ាងត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះនៅពេលអនាគតភ្លាមៗ វិធីសាស្ត្រអតិរេកនៃការវាយតម្លៃដីធ្លីនឹងមិនត្រូវបានអនុវត្តទេ។ ដូច្នេះហើយ ក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) នៅពេលកំណត់តម្លៃដីមួយ យ៉ាងតិច ២ វិធីសាស្ត្រនឹងត្រូវប្រើ។ ក្នុងករណីដែលវិធីសាស្រ្តទាំងពីរនេះមានតម្លៃខុសគ្នា តម្លៃខ្ពស់ជាងនឹងត្រូវបានយក។

ច្បាប់បច្ចុប្បន្នបានកំណត់វិធីសាស្រ្តចំនួនប្រាំនៃការវាយតម្លៃដីធ្លី រួមទាំងវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់។ វិធីសាស្រ្តដក; វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល; វិធីសាស្រ្តអតិរេក; វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវកត្តា។ សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP និងសារាចរលេខ 36/2014/TT-BTNMT ដែលកំពុងត្រូវបានពិគ្រោះយោបល់ដោយក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ចែងតែវិធីសាស្រ្តបីប៉ុណ្ណោះគឺ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រចំណូល និងវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដី។
ជាមួយនឹងជម្រើសនេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់បានទទួលមតិជាច្រើនជុំវិញវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន ដែលទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបានស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម ដែលក្នុងនោះ ការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រអតិរេកកំពុងបង្កឱ្យមានការពិភាក្សាច្រើនបំផុត។

ប្រភព