រកចំណូលបាន 250 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ តើត្រូវចំណាយពេលប៉ុន្មានដើម្បីទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហាណូយ?

របាយការណ៍ទីផ្សារដែលទើបចេញថ្មីដោយ Savills Vietnam បង្ហាញថាក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាកំណើននៃការផ្គត់ផ្គង់ និងចំនួនប្រតិបត្តិការ ដោយផ្នែក Class B គ្របដណ្តប់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្លាតរវាងប្រាក់ចំណូល និងតម្លៃផ្ទះកំពុងក្លាយជាភស្តុតាងកាន់តែខ្លាំងឡើង ដែលបណ្តាលឱ្យមានការលំបាកមួយចំនួនសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ។

លើសពីនេះ ទីផ្សារវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់នៅតំបន់ជាយក្រុង ជាមួយនឹង អត្រា ស្រូបយកកើនឡើង 30 ភាគរយធៀបនឹងត្រីមាសមុន ហើយតម្លៃបឋមបានធ្លាក់ចុះដោយសារតែទីតាំងផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅត្រីមាសនេះនៅឆ្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង។

មនុស្សពិបាកសម្រេចក្តីសុបិនក្នុងការតាំងលំនៅនៅពេលដែលតម្លៃផ្ទះបន្តកើនឡើង។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាការបើកដំណើរការថ្មីជាង 12,000 ។ នៅក្នុង Q3/2024 មានអាផាតមិនថ្មីចំនួន 5,265 ត្រូវបានផ្គត់ផ្គង់ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃ 95% ពីមួយត្រីមាស និង 178% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការផ្គត់ផ្គង់បឋមនៅតែធ្លាក់ចុះ 47% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់បឋមមានកម្រិតក៏ដោយ ចំនួនអាផាតមិនដែលបានលក់បានឈានដល់ 6,840 យូនីតនៅក្នុង Q3/2024 កើនឡើង 35% QoQ និង 226% YoY ។

ចំនួនអាផាតមិនសរុបដែលបានលក់ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ឈានដល់ 17,000 យូនីត។ ស្ថិតិ Savills បង្ហាញថាចំនួននេះគឺទាបជាងកម្រិតក្នុងឆ្នាំ 2019 ហើយខ្ពស់ជាងឆ្នាំ 2020 នៅពេលដែលទីផ្សារចាប់ផ្តើមរងផលប៉ះពាល់ដោយជំងឺរាតត្បាត Covid-19 ។

ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើននៅតែស្ថិតក្នុងផ្នែកថ្នាក់ទី B ដោយផ្តោតលើគម្រោងធំៗនៅភាគខាងកើត និងខាងលិចនៃទីក្រុងហាណូយ។ Nam Tu Liem និង Cau Giay មានចំនួន 63% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋម និង 78% នៃប្រតិបត្តិការនៅក្នុងត្រីមាស។ 92% នៃការផ្គត់ផ្គង់នៅតំបន់ខាងលិចគឺជាផ្ទះល្វែងលំដាប់ B ។ តំបន់ខាងលិចនឹងផ្តល់ផ្ទះល្វែងចំនួន 21,000 ពីគម្រោងចំនួន 28 ដែលស្មើនឹង 17% នៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគត។

រកចំណូលបាន 250 លានដុង/ឆ្នាំ ប្រជាជនត្រូវចំណាយពេល 18 ឆ្នាំដោយមិនចាំបាច់ចំណាយដើម្បីមានផ្ទះនៅទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Huu Thang)។

ទាក់ទិននឹងតម្លៃ អ្នកស្រី Do Thi Thu Hang - នាយកជាន់ខ្ពស់ នាយកដ្ឋានស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា លោក Savills Hanoi មានប្រសាសន៍ថា តម្លៃផ្ទះសម្រាប់លក់នៅទីក្រុងហាណូយនៅតែកើនឡើង។ តម្លៃលក់បឋមបច្ចុប្បន្នមានចំនួន 69 លានដុង/m2 កើនឡើង 6% ធៀបនឹងត្រីមាស និង 28% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

នៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ តម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 គឺ 51 លានដុង/m² កើនឡើង 10% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និង 41% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំមុន។

តម្លៃមធ្យមសិក្សាមធ្យមបានកើនឡើង 17% ក្នុងមួយឆ្នាំ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 ដោយ Grade C កើនឡើងច្រើនបំផុត 20% ក្នុងមួយឆ្នាំ បន្ទាប់មក Grade A កើនឡើង 16% ក្នុងមួយឆ្នាំ និង Grade B កើនឡើង 15% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អ្នកទិញជាច្រើនកំពុងផ្លាស់ប្តូរពីទីផ្សារចម្បងទៅទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ដោយសារតែជម្រើសកាន់តែច្រើន និងច្បាស់លាស់ផ្នែកច្បាប់ដែលទីផ្សារនេះផ្តល់ជូន។

ក្នុងបរិបទនេះ អ្នកជំនាញ Savills បានវាយតម្លៃថា៖ “ទោះបីជាទីផ្សារកំពុងរីកចម្រើនក៏ដោយ ប៉ុន្តែគម្លាតរវាងប្រាក់ចំណូលគ្រួសារ និងតម្លៃផ្ទះកាន់តែច្បាស់។ ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់គ្រួសារមួយនៅទីក្រុងហាណូយគឺប្រហែល 250 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមគឺប្រហែល 4 ពាន់លានដុង មនុស្សត្រូវការសន្សំរហូតដល់ 18 ឆ្នាំដោយមិនបាច់ចំណាយដើម្បីអាចទិញផ្ទះបាន។

ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមកើនឡើងត្រឹមតែ 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះនៅលើទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំបានកើនឡើងជាមធ្យម 17-20% ដែលបណ្តាលឱ្យមានការលំបាកជាច្រើនក្នុងការទិញផ្ទះ"។

ចូលដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងស្វាគមន៍អាផាតមិនថ្មីចំនួន 9,700 បន្ថែមទៀត ដែលក្នុងនោះ 88% នឹងមកពីដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោងធំៗ។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2025 តទៅ ប្រហែល 110,000 យូនីត ពីគម្រោងចំនួន 106 នឹងត្រូវបានដាក់លក់នៅលើទីផ្សារ។ ថ្នាក់ B នឹងបន្តនាំមុខជាមួយនឹង 54% នៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគត។ Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam និង Hoang Mai នឹងរួមចំណែក ៦២% នៃចំណែកទីផ្សារ។

អ្នកស្រី ហង្ស បន្ថែមថា៖ «ការដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់កំពុងមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗ ដោយបើកឱកាសសម្រាប់គម្រោងថ្មីៗដើម្បីអនុវត្ត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនេះនឹងប្រព្រឹត្តទៅយឺតៗ ហើយពិបាកក្នុងការបំពេញតម្រូវការចម្រុះនៃផលិតផលនៅក្នុងទីផ្សារភ្លាមៗ។

ការអនុវត្តដំបូងនៃច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់លំនៅឋាន រួមជាមួយនឹងឯកសារណែនាំដែលបានចេញផ្សាយជាបណ្តើរៗ នឹងបន្តនាំមកនូវផលប៉ះពាល់ជាវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារ ប៉ុន្តែដំណើរការនេះនឹងមិនកើតឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនោះទេ»។

ការ​ផ្គត់ផ្គង់​ផ្ទះ​វីឡា​រីក​ចម្រើន​ល្អ​

ផ្នែកផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជនប្រមូលផ្តុំនៅតំបន់ជាយក្រុងបង្ហាញថាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានឈានដល់ 176 យូនីត កើនឡើង 38% ពីមួយត្រីមាសក្នុងត្រីមាសទី 3/2024 ។

ការផ្គត់ផ្គង់បឋមឈានដល់ 673 យូនីតពី 15 គម្រោង កើនឡើង 11% QoQ ប៉ុន្តែធ្លាក់ចុះ 7% YoY ។ វីឡា និងផ្ទះវីឡាគឺជាប្រភេទលេចធ្លោ ដែលនីមួយៗមាន 38% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋម។

គម្រោងទាំងនេះមានតម្លៃលក់ទាបជាង ដោយសារតែទីតាំងដាច់ស្រយាលពីកណ្តាលទីក្រុង។ តម្លៃបឋមជាមធ្យមក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 មាននិន្នាការធ្លាក់ចុះបើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ បរិមាណដ៏ធំនៃការផ្គត់ផ្គង់បឋមត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងគម្រោងជាយក្រុង។

តម្លៃផ្ទះវីឡាបឋមបានធ្លាក់ចុះ 16% ពីមួយត្រីមាសទៅ 150 លានដុង/m2 នៃដី។ តម្លៃនៅជាប់គ្នាបានធ្លាក់ចុះ 17% ប្រចាំត្រីមាសមកត្រឹម 156 លានដុង/m2 នៃដី។ តម្លៃផ្ទះលក់បានធ្លាក់ចុះ 14% ប្រចាំត្រីមាសមកត្រឹម 249 លានដុង/m2 នៃដី។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំបានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាលំដាប់ ទាំងការប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន និងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ នេះ​ជា​សញ្ញា​បង្ហាញ​ថា​ផ្ទះ​វីឡា និង​បុរី​នៅតែ​ត្រូវ​បាន​គេ​ចាត់​ទុក​ជា​ជម្រើស​ដ៏​ទាក់ទាញ​សម្រាប់​អ្នក​វិនិយោគ​ក្នុង​ទីផ្សារ​បន្ទាប់បន្សំ។

តម្លៃបន្ទាប់បន្សំនៃវីឡាគឺខ្ពស់ជាងតម្លៃបឋម 13% កើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាសទៅ 169 លានដុង/m2 នៃដី។ តម្លៃនៅជាប់គ្នាបានកើនឡើង 4% ពីមួយត្រីមាសទៅ 187 លានដុង/m2 នៃដី ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃបឋម 20% ។

តម្លៃផ្ទះវីឡាបឋមបានធ្លាក់ចុះ 16% ពីមួយត្រីមាសទៅ 150 លានដុង/m2 នៃដី (រូបថត៖ Huu Thang)។

អ្នកជំនាញ Savills បាននិយាយថា "ទោះបីជាមានការប្រែប្រួលនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្លៃក៏ដោយ ទីផ្សារវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 បានកត់ត្រានូវសញ្ញាវិជ្ជមានជាច្រើន ជាមួយនឹងអត្រាស្រូបយក 48% កើនឡើង 30 ភាគរយបើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។"

គម្រោងនៅតំបន់ជាយក្រុងដូចជាស្រុក Ha Dong ស្រុក Me Linh និងស្រុក Thuong Tin មានតម្រូវការខ្លាំង។ Me Linh នាំមុខនូវទំហំប្រតិបត្តិការបឋមដោយមាន 37% បន្ទាប់មក Ha Dong មាន 33% និង Thuong Tin មាន 12% ។

Savills ព្យាករណ៍ថាការស្រូបយកនឹងបន្តផ្លាស់ប្តូរនៅពេលដែលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៃគម្រោង Vinhomes Global Gate ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបញ្ចប់ ហើយកិច្ចសន្យានឹងចាប់ផ្តើមត្រូវបានចុះហត្ថលេខានៅប្រហែលខែតុលា ឆ្នាំ 2024 ដោយផ្តល់ 2,599 យូនីតដល់ទីផ្សារ។

គម្រោងទាំងបីនឹងចែកចាយសរុបចំនួន 2,975 យូនីតក្នុងត្រីមាសបន្ទាប់។ ស្រុក Dong Anh នឹងរាប់បញ្ចូលភាគច្រើននៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលអនាគតជាមួយនឹង 19% ។ ស្រុក Me Linh ទទួលបាន 16% និងស្រុក Ha Dong មាន 15%។

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm