7 'ជញ្ជាំង' រារាំងការរីកចម្រើននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Khoi ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VNREA) មានប្រសាសន៍ថា៖ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមធំៗចំនួន៧។

ទីមួយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមកំពុងជួបប្រទះអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ ដែលជាបញ្ហាលេចធ្លោដែលប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារប្រកបដោយចីរភាព។

គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនផ្តោតតែលើការអភិវឌ្ឍន៍ផលិតផលផ្តោតលើអតិថិជនដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ ដែលនាំឱ្យស្ថានភាពផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យ វីឡា និងអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់កំពុងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ទោះបីលើសពីនេះក៏ដោយ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបដែលបម្រើប្រជាជនភាគច្រើនកំពុងខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង។

ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​របស់​ប្រទេស​វៀតណាម​កំពុង​ប្រឈម​មុខ​នឹង​បញ្ហា​ប្រឈម​ធំៗ​ចំនួន ៧។ (រូបថត៖ ST)

អតុល្យភាពនេះនាំឱ្យមានគម្រោងជាច្រើនដែលមិនបានលក់ ដោយដាក់សម្ពាធលើលំហូរមូលធនរបស់អាជីវកម្ម។ ជាលទ្ធផល ផ្ទះល្វែងប្រណិតៗមួយចំនួនធំត្រូវបានទុកចោល ដែលបណ្តាលឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធានសង្គមយ៉ាងច្រើន ខណៈដែលប្រជាជនភាគច្រើននៅតែមានការលំបាកក្នុងការស្វែងរកលំនៅដ្ឋានដែលសមនឹងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។

ហេតុផលចម្បងសម្រាប់ស្ថានភាពនេះគឺកង្វះនៃការធ្វើសមកាលកម្មក្នុងយុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍ គោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តខ្សោយ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលដ៏ស្មុគស្មាញ ដែលធ្វើឲ្យអាជីវកម្មមិនចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការវិនិយោគលើផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប។

ដើម្បីជំនះពុះពារលើបញ្ហានេះ ប្រធាន VNREA បានចាត់ទុកថា៖ វៀតណាមត្រូវមានគោលនយោបាយគាំទ្រច្បាស់លាស់ ជំរុញកំណែទម្រង់បែបបទរដ្ឋបាល បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់អង្គភាពអាជីវកម្មចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម ដោយហេតុនេះធ្វើឲ្យទីផ្សារមានតុល្យភាពឡើងវិញ បំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។

ទី​២ ទីផ្សារ​កំពុង​ប្រឈម​នឹង​បញ្ហា​ពី​ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និង​ផែនការ។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Khoi បាននិយាយថា ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទីក្រុងដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍យឺត និងការងាររៀបចំផែនការដែលមិនបានតាមទាន់ការពិតកំពុងក្លាយជាឧបសគ្គធំសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

ដោយសារតំបន់ទីក្រុងមានការរីកធំធាត់យ៉ាងឆាប់រហ័ស ចំនួនប្រជាជនកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ហើយតម្រូវការលំនៅដ្ឋានកើនឡើង ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដូចជា ការដឹកជញ្ជូន អគ្គិសនី ទឹក និងការព្យាបាលទឹកសំណល់នៅតែមិនអាចបំពេញតម្រូវការបាន។

លោក ខូយ បានមានប្រសាសន៍ថា “នេះបណ្តាលឱ្យមានការកកស្ទះចរាចរណ៍ធ្ងន់ធ្ងរ ទឹកជំនន់អូសបន្លាយពេលក្រោយភ្លៀងធ្លាក់ម្តងៗ និងកង្វះសេវាសាធារណៈសំខាន់ៗ ដែលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់គុណភាពជីវិតរបស់អ្នករស់នៅទីក្រុង”។

លើសពីនេះ ការធ្វើផែនការទីក្រុងបច្ចុប្បន្ននៅតែមានចំណុចខ្វះខាតជាច្រើន ខ្វះភាពបត់បែន និងត្រូវបានអាប់ដេតយឺតៗ បើធៀបនឹងល្បឿននៃការអភិវឌ្ឍន៍។ មូលដ្ឋានជាច្រើនបានអនុម័តផែនការតឹងរ៉ឹង ដែលនៅឆ្ងាយពីការពិត និងខុសពីការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម។

ជាលទ្ធផល គម្រោងអចលនទ្រព្យធំៗត្រូវបានអនុវត្តយឺតៗ និងកែសម្រួលច្រើនដង ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខាតបង់យ៉ាងធំធេងសម្រាប់អាជីវកម្ម និងប្រជាជន ខណៈពេលដែលកាត់បន្ថយភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគ។

ដើម្បីជម្នះស្ថានភាពនេះ លោក ខូយ បានស្នើថា មូលដ្ឋានត្រូវផ្តោតលើការវិនិយោគដ៏រឹងមាំ និងស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ ទន្ទឹមនឹងការពង្រឹងការសម្របសម្រួលអន្តរវិស័យក្នុងការកសាងផែនការទីក្រុងជាក់ស្តែង វិទ្យាសាស្រ្ត ភាពបត់បែន និងនិរន្តរភាព។

លោក ខូយ បានមានប្រសាសន៍ថា “លុះត្រាតែហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងផែនការបន្តជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង ទើបទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយស្ថិរភាព និងនិរន្តរភាព ដែលរួមចំណែកជាវិជ្ជមានដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេសទាំងមូល”។

ទី​៣ ភាព​លំបាក​ក្នុង​ការ​ទទួល​បាន​ហានិភ័យ​ដើមទុន និង​ហិរញ្ញវត្ថុ។ ទោះបីជារដ្ឋាភិបាលបានធ្វើកំណែទម្រង់ជាវិជ្ជមានជាច្រើនដើម្បីគាំទ្រទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ដោយ ការពិតបង្ហាញថាលទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនឥណទាននៅតែជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំមួយសម្រាប់អាជីវកម្ម ជាពិសេសសហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យម។

មូលហេតុចម្បងមួយសម្រាប់ស្ថានភាពនេះគឺថាលក្ខខណ្ឌនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនៅតែមានភាពតឹងរ៉ឹងដែលតម្រូវឱ្យមានវត្ថុបញ្ចាំខ្ពស់ និងនីតិវិធីស្មុគស្មាញដែលបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្ម។

លើសពីនេះ អត្រាការប្រាក់ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនៅតែខ្ពស់ហួសពីការអត់ឱនរបស់ទាំងអាជីវកម្ម និងអ្នកទិញផ្ទះ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនូវការចំណាយលើការវិនិយោគ និងសម្ពាធនៃការសងបំណុល។

នេះបានបណ្តាលឱ្យគម្រោងសក្តានុពលជាច្រើនត្រូវបញ្ឈប់ ឬពន្យារពេល ដែលរារាំងការងើបឡើងវិញរបស់ទីផ្សារ និងរារាំងឱកាសកំណើន។ ខណៈពេលដែលសហគ្រាសធំអាចបង្កើនដើមទុនពីប្រភពផ្សេងៗគ្នា សហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យមគឺពឹងផ្អែកទាំងស្រុងលើដើមទុនរបស់ធនាគារដែលធ្វើឱ្យពួកគេងាយរងគ្រោះចំពោះការប្រែប្រួលទីផ្សារ និងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ។

ដើម្បីជម្នះការលំបាកនេះ លោក ខូយ សង្ឃឹមថានឹងមានគោលនយោបាយជាក់លាក់បន្ថែមទៀត គាំទ្រដល់ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ សម្រួលនីតិវិធីកម្ចី និងពង្រីកប្រភពហិរញ្ញវត្ថុជំនួស ដូចជាមូលនិធិវិនិយោគ និងមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មជាដើម។

លុះត្រាតែបញ្ហានៃការទទួលបានដើមទុនត្រូវបានដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមពិតជាមានស្ថិរភាព និងអភិវឌ្ឍប្រកបដោយនិរន្តរភាព។ អ្នកទិញលំនៅឋានសង្គមមានការពិបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ រយៈពេលសងត្រលប់ខ្លី និងការលំបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ (តិចជាង 20% ភាគហ៊ុន) ដូច្នេះពួកគេមិនអាចខ្ចី 80% នៃដើមទុនធនាគារក្នុងកញ្ចប់ 145,000 ពាន់លានដុងបានទេ។

ទី​៤ ពង្រឹង​ច្បាប់​ថ្មី​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​។ គោលនយោបាយច្បាប់ថ្មីបើកឱកាសសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីដំណើរការកាន់តែមានតម្លាភាព និងនិរន្តរភាព ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2025 នឹងនៅតែមានបញ្ហាប្រឈមពីគោលនយោបាយយឺតយ៉ាវ។ ទីផ្សារនៅតែត្រូវការពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីសម្របខ្លួន ដូច្នេះផលប៉ះពាល់វិជ្ជមានដែលរំពឹងទុកប្រហែលជាមិនបង្កើតផលប៉ះពាល់ពិតប្រាកដនោះទេ ប៉ុន្តែមានតែកម្រិតនៃជំនឿប៉ុណ្ណោះ។

ទោះបីជាមានផលប៉ះពាល់ជាវិជ្ជមានក៏ដោយ ការអនុវត្តច្បាប់ថ្មីនៅតែប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គ និងការភ័ន្តច្រឡំជាច្រើនដែលអាចនាំឱ្យមានការពន្យារពេល និងភាពមិនច្បាស់លាស់ ដែលបង្កហានិភ័យដល់អាជីវកម្ម។ ជាពិសេស​បញ្ហា​តម្លៃ​ដី និង​ថ្លៃ​ប្រើប្រាស់​ដី បាន​និង​កំពុង​បង្ក​ការ​កកស្ទះ​ដល់​គម្រោង​ជាច្រើន​ក្នុង​មូលដ្ឋាន​ជាច្រើន​។

បទប្បញ្ញត្តិថ្មីទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លីនឹងមានឥទ្ធិពលជាក់លាក់លើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ប៉ះពាល់ដល់លទ្ធភាពទទួលបានដីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង និងអាចបណ្តាលឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យបន្តកើនឡើង។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Khoi បានមានប្រសាសន៍ថា៖ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លីនឹងមានឥទ្ធិពលជាក់លាក់លើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ (រូបថត៖ VNM)

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Khoi បានស្នើដំណោះស្រាយដើម្បីគ្រប់គ្រង និងគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី ពន្ធ ថ្លៃឈ្នួល និងថ្លៃដីស្របតាមលក្ខខណ្ឌជាក់ស្តែងនៃមូលដ្ឋាននីមួយៗ ដោយឈរលើមូលដ្ឋានធានានូវភាពសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍ និងកាត់បន្ថយផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានជាអប្បបរមា។

ទីប្រាំ ហានិភ័យពីទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម។ ការប្រើប្រាស់មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ គឺពោរពេញទៅដោយហានិភ័យជាច្រើន បង្កើតហានិភ័យនៃការក្ស័យធន និងជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន ជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារទាំងមូល។

ទី៦ ហានិភ័យផ្លូវច្បាប់ និងវិវាទដីធ្លី។ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើននៅតែជាប់គាំងក្នុងនីតិវិធីច្បាប់ ការបោសសម្អាតទីតាំង និងជម្លោះដីធ្លីអូសបន្លាយ ដែលនាំឱ្យមានការពន្យារពេល និងការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ បាត់បង់ទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគ និងអតិថិជន។

ទីបំផុតហានិភ័យពីការប្រែប្រួលសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក។ លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Khoi បានមានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមត្រូវបានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងពីសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក ជាពិសេសកត្តាដូចជា វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច សង្គ្រាមពាណិជ្ជកម្ម ការប្រែប្រួលអត្រាប្តូរប្រាក់ និងអត្រាការប្រាក់អន្តរជាតិ។

ប្រធាន VNREA បានសង្កត់ធ្ងន់ថា “ការប្រែប្រួលទាំងនេះប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់សមត្ថភាពក្នុងការប្រមូលមូលធន លំហូរ FDI និងមនោសញ្ចេតនាវិនិយោគិនបរទេស”។

ឌិញ ត្រាន

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html