សន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

ទោះបីជាប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក៏ដោយ ក៏ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅតែមានមូលដ្ឋានគ្រឹះ និងមូលដ្ឋានសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ។ ដោយសារតែចាប់ពីចុងឆ្នាំនេះ និងខែបន្តបន្ទាប់ទៀតក្នុងឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនឹងបន្តត្រូវការ "ការគាំទ្រ" ពីយន្តការ និងគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល ក្រសួង និងសាខាក្នុងការធ្វើឱ្យក្របខ័ណ្ឌល្អឥតខ្ចោះ បំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ និងបង្កើតសន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ដំណើរការស្តារឡើងវិញ។

នៅ​ទូទាំង​ប្រទេស​មាន​គម្រោង​រហូត​ដល់​ទៅ ១២០០ គម្រោង​ដែល​កំពុង​រង់ចាំ​ការ​ដោះស្រាយ ប៉ុន្តែ​មាន​តែ​ប្រមាណ ៥០០ គម្រោង​ប៉ុណ្ណោះ​ដែល​កំពុង​ពិចារណា។ (រូបថត៖ MP)

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការរីកចម្រើនក្នុងល្បឿនយ៉ាងលឿន ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែតម្រូវការវិនិយោគដ៏ធំ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ រហូតមកដល់ពេលនេះ ទីផ្សារនេះកំពុង "ចុះត្រជាក់" ដោយសារតែតម្លៃខ្ពស់ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់... ធ្វើឱ្យទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគនៅទ្រឹង។ ភ័ស្តុតាងច្បាស់ណាស់ថា ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងរហូតដល់ ១២០០ ដែលកំពុងរង់ចាំការដោះស្រាយ ប៉ុន្តែមានតែប្រមាណ ៥០០ គម្រោងប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងពិចារណា មានន័យថាជាង ៨០០ គម្រោងនៅតែបន្ត... រង់ចាំ!

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP Invest ជាក់ស្តែង 70-80% នៃបញ្ហារបស់អាជីវកម្មគឺទាក់ទងទៅនឹងបញ្ហាច្បាប់ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាល។ ដូច្នេះ អាជីវករកំពុងទន្ទឹងរង់ចាំទិដ្ឋភាពច្បាប់ដែលរដ្ឋសភាកំពុងពិចារណាអនុម័ត។ ឧទាហរណ៍ ការឈូសឆាយដី នីតិវិធី និងយន្តការស្តារឡើងវិញមានរយៈពេលយូរ... មានគម្រោងដែលមិនទាន់បញ្ចប់ការងារនេះក្នុងរយៈពេល 15 ឆ្នាំ។ ទាក់ទង​នឹង​នីតិវិធី​នៃ​ការ​វិនិយោគ បច្ចុប្បន្ន​គម្រោង​មួយ​ត្រូវ​ស្នើ​សុំ​ជាង 30 ត្រា។ នេះបំផ្លាញសុខភាពរបស់អាជីវកម្ម។

ចែករំលែកទស្សនៈនេះ លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយថា ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពលំបាកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្នក៏ស្ថិតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យខ្លួនឯងដែរ ហើយអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងមានបញ្ហាជាច្រើន។ ស្ថិតិពីអង្គភាពមុខងាររបស់ធនាគាររដ្ឋ និងក្រសួងសំណង់បង្ហាញថា អាផាតមិនតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2 គឺកម្រមានណាស់ ស្ទើរតែគ្មាន។ បច្ចុប្បន្ននេះទីផ្សារស្ថិតក្នុងស្ថានភាពនៃអតុល្យភាពនៃតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់ដ៏អស្ចារ្យ ការផ្គត់ផ្គង់សំខាន់គឺនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់ និងមធ្យម។ ផ្នែកទាបដែលបម្រើប្រជាជនដែលមានចំណូលទាបនៅមានកម្រិតនៅឡើយ។

នៅក្នុងសន្និសីទអនឡាញនាពេលថ្មីៗនេះ ដើម្បីអនុវត្តការចែកចាយផ្លូវការរបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី លោក Dao Minh Tu ទេសាភិបាលរងនៃធនាគាររដ្ឋបានមានប្រសាសន៍ថា ថ្មីៗនេះ តម្លៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងយឺតៗ សូម្បីតែកើនឡើងក៏ដោយ ខណៈពេលដែលអត្រាការប្រាក់កម្ចីបានធ្លាក់ចុះ។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យចាំបាច់ត្រូវបង្រួបបង្រួមនៅក្នុង "ល្បែង" នៃតម្លៃផ្ទះ។ បច្ចុប្បន្ន​តម្លៃ​លំនៅឋាន​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់​ណាស់ អាជីវកម្ម​ត្រូវ​ពិចារណា​ឱ្យ​បាន​ល្អិតល្អន់​ដើម្បី​ដោះស្រាយ​បញ្ហា​អំណាច​ទិញ​ទីផ្សារ។

តួលេខនៅក្នុងទីក្រុង។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 ដល់បច្ចុប្បន្ន លំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់តែងតែមានសមាមាត្រដ៏លើសលុបរហូតដល់ 70-80% នៃផលិតផលនៅលើទីផ្សារ ហើយនៅសល់គឺជាផ្នែកមធ្យម។ ក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំកន្លងមក ទីក្រុងមិនមានលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យទៀតទេ ដែលមានតម្លៃក្រោម 25 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ខណៈដែលផ្នែកនេះមានច្រើនជាង 44% ក្នុងឆ្នាំ 2017។ ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្លៃលំនៅដ្ឋានបានបន្តកើនឡើងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2017 ដែលលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកដែលមានចំណូលមធ្យមកម្រិតទាប។ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុង។ សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានបញ្ជាក់ថា ប្រសិនបើប្រជាជនមានចំណូលទាបសន្សំបាន 100 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ វានឹងចំណាយពេលប្រហែល 25 ឆ្នាំដើម្បីទិញអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃពី 2 ទៅ 3 ពាន់លានដុង។ ជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គម ប្រសិនបើគោលនយោបាយមិនផ្លាស់ប្តូរ ប្រជាជនដែលបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនកម្រិត 1 (គ្រប់គ្រងក្រោម 60 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ) នឹងមិនអាចទិញបានទេ ខណៈដែលលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺហួសពីលទ្ធភាព។

ទេសាភិបាលធនាគាររដ្ឋ ង្វៀន ធីហុង បាននិយាយថា តម្លាភាពគម្រោង និងការកំណត់តម្លៃគឺជាបញ្ហាសំខាន់ដើម្បីជំរុញតម្រូវការវិនិយោគអចលនទ្រព្យឱ្យកើនឡើងម្តងទៀត។ សហគ្រាស និងសាជីវកម្មខ្លួនឯងក៏ត្រូវអនុវត្តតាមការណែនាំរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងដំណោះស្រាយលេខ 33 ដែលមានអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្មល្អ តុល្យភាពគោលដៅប្រាក់ចំណេញ រចនាសម្ព័នផលិតផល ពិចារណាលើការកាត់បន្ថយតម្លៃ។ល។ បន្ទាប់មក រួមជាមួយនឹងដំណោះស្រាយពីក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋាន តម្រូវការវិនិយោគនៃទីផ្សារនេះនឹងត្រូវបានលើកទឹកចិត្ត។

ជាមួយនឹងសញ្ញាវិជ្ជមានជាច្រើនដែលបានកត់ត្រាក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់បាត ហើយចាប់ផ្តើមឈានចូលវដ្តថ្មីមួយ បន្តដោយតម្រូវការធនធានមនុស្សរបស់ក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសា ភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុ... យោងតាមរបាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) សញ្ញាដំបូងដែលថាទីផ្សារកំពុងឈានចូលដំណាក់កាលថ្មីគឺការបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ជាពិសេសនៅក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការចំនួន 3,700 ដែលកើនឡើង 37% បើធៀបនឹង 2,700 នៅក្នុងត្រីមាសទី 1 គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជិត 6,000 ដែលខ្ពស់ជាង 1.5 ដងធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ។

យោងតាម ​​VARS គម្រោងថ្មីដែលបើកដំណើរការទូទាំងប្រទេសនាពេលថ្មីៗនេះ ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកវិនិយោគជាច្រើន។ គម្រោងមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់សក្តានុពលក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងភ្លាមៗនៃការកក់ទុកផងដែរ។ មនុស្សជាច្រើនក៏បាន "ដាក់លុយ" ទៅក្នុងទីប្រជុំជន វីឡា និងផលិតផលអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មជាង 5 ពាន់លានដុង។

ជាក់ស្តែង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 នឹងងើបឡើងវិញជាមួយនឹងលទ្ធផលប្រតិបត្តិការមានភាពប្រសើរឡើងយ៉ាងច្បាស់លាស់បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ដោយសារការពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន អត្រាការប្រាក់ទាប និងប្រភពផ្គត់ផ្គង់សមស្របនៅក្នុងទីផ្សារ។ ដោយសារការងើបឡើងវិញយ៉ាងច្បាស់លាស់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប៉ុន្មានខែថ្មីៗនេះ ទីផ្សារការងារទាក់ទងនឹងវិស័យនេះក៏មានភាពសកម្មម្តងទៀតផងដែរ។ ការរីកចម្រើននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏កើតចេញពីអត្រាការប្រាក់ផងដែរ។ បច្ចុប្បន្ននេះ អត្រាការប្រាក់សន្សំនៅធនាគារកំពុងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង នៅកន្លែងខ្លះត្រឹមតែ 3-5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ នេះជាការជំរុញទឹកចិត្តសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់បង្គរ ប្តូរទៅបណ្តាញវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញដូចជាអចលនទ្រព្យ នៅពេលជាក់ស្តែង អត្រាការប្រាក់កម្ចីអនុគ្រោះសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំដំបូងមានការប្រែប្រួលក្នុងរង្វង់ 7-9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនបានព្យាករណ៍ថាពេលវេលាសម្រាប់អចលនទ្រព្យដើម្បីកែលម្អកាន់តែច្បាស់គឺបន្ទាប់ពីត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 ។ នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារធ្លាក់ចុះ វានឹងមានឥទ្ធិពលច្បាស់លាស់លើទីផ្សារ។ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដើមឆ្នាំ 2024 ការបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការនឹងពិបាក។ មូលហេតុមិនមែនជាអតិផរណាទេ ប៉ុន្តែបញ្ហាជាមូលដ្ឋានគឺសម្ពាធអត្រាប្តូរប្រាក់។ ប្រសិនបើអត្រាប្តូរប្រាក់កើនឡើងច្រើនពេក មិនត្រឹមតែលំហូរសាច់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងអាជីវកម្មខ្លួនឯងនឹងជួបការលំបាកផងដែរ។ នៅតែត្រូវទទួលយកកម្រិតនៃការវាយតំលៃ VND ប៉ុន្តែវាមិនអាចខ្ពស់ពេកទេ។

ដោយវាយតម្លៃពីសក្ដានុពលនៃកំណើនទីផ្សារ លោក HoREA បាននិយាយថា សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញនឹងមានភាពច្បាស់លាស់ចាប់ពីឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 តទៅ។ ដោយសារតែបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ឧបសគ្គដ៏ធំបំផុតកំពុងត្រូវបានដោះស្រាយដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ តាមរយៈសេចក្តីព្រាងច្បាប់ វិសោធនកម្មច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ... គម្រោងរាប់រយក៏កំពុងត្រូវបានដោះស្រាយ រួមជាមួយនឹងអ្នកវិនិយោគរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផល និងកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ដែលនឹងជួយឱ្យទីផ្សារមានលទ្ធភាពងើបឡើងវិញ។ ទោះបីទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានការលំបាកខ្លាំងក៏ដោយ ប៉ុន្តែមានគ្រប់មូលដ្ឋានដើម្បីបញ្ជាក់យ៉ាងរឹងមាំនូវលទ្ធភាពនៃការងើបឡើងវិញ និងកំណើនជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងទិសដៅនៃការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពពីកត្តាជំរុញដូចខាងក្រោម៖ រដ្ឋសភាកំពុងពិចារណាលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន (វិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីទ្រព្យសម្បត្តិ និងទ្រព្យសម្បត្តិ។ លទ្ធភាព, ជិតទៅនឹងការពិត។ ជាងនេះទៅទៀត តម្រូវការ​លំនៅឋាន​ពិត​ប្រាកដ​នៅមាន​ច្រើន​នៅឡើយ ជាពិសេស​លំនៅដ្ឋាន​តម្លៃសមរម្យ លំនៅដ្ឋាន​សង្គម​ជាដើម។

ខ្ញុំគិតថាវដ្ដទីផ្សារថ្មីនឹងមានកត្តាខុសគ្នាខ្លាំង ព្រោះនិន្នាការបច្ចុប្បន្នគឺផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍន៍តម្លៃពិត បំពេញតម្រូវការពិតរបស់អតិថិជន រួមចំណែកយ៉ាងសំខាន់ដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដូចដែលអ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចលោក Vo Tri Thanh បានអត្ថាធិប្បាយ រដ្ឋាភិបាលកំពុងមានដំណោះស្រាយ រួមទាំងក្រសួងសំណង់ ធ្វើវិសោធនកម្មខ្លឹមសារមួយចំនួននៅក្នុងក្រឹត្យ និងសារាចរ។ ច្បាប់ត្រូវតែច្បាស់លាស់មុនពេលធនាគារអាច "បញ្ចេញប្រាក់" ។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានមូលដ្ឋានគ្រឹះជាច្រើនសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែក៏កំពុងប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនផងដែរ។ ចាប់ពីចុងឆ្នាំនេះ និងខែបន្ទាប់នៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនឹងបន្តត្រូវការ "ការគាំទ្រ" ពីយន្តការ និងគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល ក្រសួង និងសាខា បង្កើតសន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ដំណើរការងើបឡើងវិញ។

បក្សកុម្មុយនិស្តវៀតណាម

ប្រភពតំណ