អាជីវកម្មជួបការលំបាកក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ ដោយសារតម្លៃមិនបញ្ចេញឈ្មោះ

មិនទាន់អនុវត្តការទទួលខុសត្រូវរួម

នាពេលថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាល ក៏ដូចជាក្រសួងនានា ជាពិសេសក្រសួងសំណង់ បានបន្តមានដំណោះស្រាយ ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងកង្វះខាតនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

បញ្ហាចម្បងមួយដែលលោកនាយករដ្ឋមន្ត្រីបានចង្អុលបង្ហាញ និងណែនាំម្តងហើយម្តងទៀតដល់អាជ្ញាធរ និងអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឱ្យពិចារណា គឺតម្រូវការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ និងកាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផល។ គោលដៅគឺដើម្បីផ្តល់ឱ្យប្រជាជននូវលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋាននិងដើម្បីសម្រាលការលំបាករបស់ទីផ្សារ។

អចលនទ្រព្យ - HoREA: អាជីវកម្មជួបការលំបាកក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះដោយសារតែតម្លៃមិនបញ្ចេញឈ្មោះ — HoREA ជឿជាក់ថា ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 រហូតមកដល់ពេលនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងភាពលំបាក ហើយការបែងចែកទីផ្សារបានដាច់ចេញពីដំណាក់កាល ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៃផលិតផលលំនៅដ្ឋាន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA)) បាននិយាយថា អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនទាន់បានអនុវត្តយ៉ាងសកម្ម និងមានប្រសិទ្ធភាពនូវតម្រូវការខាងលើនៅឡើយ។

ជាក់ស្តែង បើតាមលោក ចូវ សម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម និងខ្ពស់ អ្នកវិនិយោគមួយចំនួនបានកាត់បន្ថយតម្លៃលក់តាមរយៈការបញ្ចុះតម្លៃ ការផ្សព្វផ្សាយ និងគោលនយោបាយក្រោយពេលលក់ ដែលផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់អតិថិជន ប៉ុន្តែមិនសូវសំខាន់។ ដំណោះស្រាយនេះក៏មានគោលបំណងបោះជំរំតម្លៃលំនៅឋានសម្រាប់គម្រោងនេះផងដែរ។

ប្រធាន HoREA បានអត្ថាធិប្បាយថា ការកើនឡើងនៃតម្លៃលំនៅឋាន បន្ថែមពីលើការកើនឡើងនៃថ្លៃសំណង់ សម្ភារៈ កម្លាំងពលកម្ម ហិរញ្ញវត្ថុ និងការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង ក៏រួមបញ្ចូលផងដែរនូវការចំណាយដែលមិនមានឈ្មោះសម្រាប់ភាពចាំបាច់។

តម្លៃនៃទុនបំរុងមិនតូចទេ ប៉ុន្តែដោយសារតែវាមិនត្រឹមត្រូវ ពួកគេមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងការចំណាយលើការវិនិយោគនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគនៅតែគណនាចំនួននេះទៅក្នុងតម្លៃលក់ ហើយអ្នកទិញផ្ទះត្រូវតែទទួលវា។

លើសពីនេះ មានករណីជាច្រើនដែលគម្រោងនេះត្រូវបានកំណត់គោលដៅដំបូងនៅលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ ឬកម្រិតមធ្យម ប៉ុន្តែក្រោយមកត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរដោយអ្នកវិនិយោគទៅជាផ្នែកខ្ពស់ជាង សូម្បីតែដាក់ស្លាកថាជាលំនៅដ្ឋានប្រណីតដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ។

លទ្ធផលនេះគឺជាអតុល្យភាពដ៏ធ្ងន់ធ្ងរនៅទីក្រុងហូជីមិញក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំកន្លងមក។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 មក ផ្នែកលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់បានបន្តមានច្រើនជាង 70% ខណៈដែលលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យស្ទើរតែបាត់អស់ក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

ប្រធានក្រុមហ៊ុន HoREA លោក Le Hoang Chau មានប្រសាសន៍ថា “តម្លៃផ្ទះបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ជាច្រើនឆ្នាំ ប្រហែល 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលនាំឱ្យមានការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុក បង្ខូចទ្រង់ទ្រាយទីផ្សារ និងខ្ជះខ្ជាយធនធានសង្គមយ៉ាងច្រើន” ។

ពីមតិខាងលើ លោក ចូវ បានស្នើដំណោះស្រាយជាក់លាក់មួយចំនួនដូចជា ការកាត់បន្ថយការចំណាយដែលមិនបញ្ចេញឈ្មោះ ការបង្កើនធនធានហិរញ្ញវត្ថុ ការកែលម្អអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្ម ការប្រើប្រាស់បច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មាន ឌីជីថលភាវូបនីយកម្ម បញ្ញាសិប្បនិម្មិត និងការគ្រប់គ្រងគម្រោងស្របតាមដំណើរការវិទ្យាសាស្ត្រ (BIM)។

លើសពីនេះ HoREA ក៏ជឿជាក់ផងដែរថា ទីផ្សារត្រូវការបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីបង្កើនការប្រកួតប្រជែងក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន រួមចំណែកកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។ អាស្រ័យហេតុនេះ ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងចាំបាច់ត្រូវដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ដ៏ធំបំផុត ដើម្បីបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។

“ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន កិច្ចការដំបូងដែលត្រូវធ្វើគឺបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ហើយរឿងដំបូងដែលត្រូវធ្វើដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់គឺត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលអូសបន្លាយយូរមកហើយ ដែលនាំទៅដល់ការជាប់គាំងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន ដែលជាមូលហេតុចម្បងនៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញ។

ការបែងចែកទីផ្សារ "ក្រៅដំណាក់កាល"

HoREA ជឿជាក់ថា ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 រហូតមកដល់ពេលនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងភាពលំបាក ហើយការបែងចែកទីផ្សារបានដាច់ចេញពីដំណាក់កាល ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៃផលិតផលលំនៅដ្ឋាន។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានកំពុងថយចុះជាបណ្តើរៗនៅក្នុងគម្រោងនានា ក្នុងឆ្នាំ ២០២០ មានចំនួន ១៦ ៨៩៥ យូនីត ក្នុងឆ្នាំ ២០២១ ថយចុះមកត្រឹម ១៤ ៤៤៣ យូនីត នៅឆ្នាំ ២០២២ ថយចុះមកត្រឹម ១២ ១៤៧ យូនីត ហើយនៅចុង ៩ ខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៣ មានសញ្ញាណកើនឡើងចំនួន ២០១៥ យូនីត។

អចលនទ្រព្យ - HoREA: អាជីវកម្មជួបការលំបាកក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះដោយសារតម្លៃមិនបញ្ចេញឈ្មោះ (រូបភាពទី 2)។ — អង្គភាពពាក់ព័ន្ធទាំងអស់ត្រូវប្រកាន់ខ្ជាប់នូវទំនួលខុសត្រូវរបស់ខ្លួន និងរួមគ្នាលុបបំបាត់ការលំបាកនានាសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឲ្យមានការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព បើកចំហ តម្លាភាព និងនិរន្តរភាព។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានអតុល្យភាពយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ និងមិនទាន់មាននិរន្តរភាពនៅឡើយ។ ជាពិសេស ផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់មាន 70% ក្នុងឆ្នាំ 2020, 72% ក្នុងឆ្នាំ 2021, 78.2% ក្នុងឆ្នាំ 2022 និង 66.3% ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023។

ផ្នែកលំនៅដ្ឋានកម្រិតមធ្យមមានចំនួន 29% ក្នុងឆ្នាំ 2020, 28% ក្នុងឆ្នាំ 2021, 21.8% ក្នុងឆ្នាំ 2022 និង 33.63% ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023។

វាគួរឱ្យព្រួយបារម្ភដែលផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យក្នុងឆ្នាំ 2020 មានតែ 163 អាផាតមិន ស្មើនឹង 1% ហើយនៅឆ្នាំ 2021, 2022 និង 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 នឹងមិនមានផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃសមរម្យទៀតទេ។

យោងតាមច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ដោយសារកង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាន ខណៈដែលតម្រូវការលំនៅឋានមានកម្រិតខ្ពស់ ជាពិសេសតម្រូវការលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ តម្លៃលំនៅឋានបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ជាមួយនឹងការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមប្រហែល 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ស្ថានភាពនៃ "ភាពខុសគ្នានៃដំណាក់កាល" នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារ "ភាពខុសគ្នានៃដំណាក់កាល" នៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ និងកង្វះផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃសមរម្យ បានបង្ហាញថា ទីផ្សារលំនៅឋានបច្ចុប្បន្ន "ពីរ៉ាមីត" គំរូគឺ "ឡើងចុះ" មិនមានតុល្យភាព និងមិនមាននិរន្តរភាព។

ដោយសារតែផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យរួមមានលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ លំនៅឋានសង្គមគួរតែមានចំនួនភាគច្រើន ដែលជាអត្រាខ្ពស់បំផុត ប៉ុន្តែតាមពិតវាតិចតួចពេក សូម្បីតែក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ មិនមានលំនៅដ្ឋានប្រភេទនេះទៀតទេ។

ខណៈពេលដែលផ្នែកលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់គួរគិតត្រឹមសមាមាត្រតូចបំផុត តាមពិតវាមានសមាមាត្រធំបំផុតរហូតដល់ 70-80% ដែលគ្របដណ្តប់ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដែលនាំទៅដល់ការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុក ធ្វើឱ្យខូចទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និង "ប្រើប្រាស់" នូវធនធានសង្គមយ៉ាងច្រើន។

សេដ្ឋកិច្ច មានការខ្ជះខ្ជាយធនធានសង្គម រួមទាំងការខ្ជះខ្ជាយដោយសារការប្រើប្រាស់ធនធានដីមិនមានប្រសិទ្ធភាព។

ដើម្បីផ្លាស់ប្តូរគំរូទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដូចជា "សាជីជ្រុង" ទៅជាគំរូ "ពីរ៉ាមីត" ដែលមានតុល្យភាព សុខដុមរមនា និងនិរន្តរភាព ជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ លំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យមដែលជាផ្នែកលំនៅឋានសំខាន់នៃទីផ្សារ អង្គភាពពាក់ព័ន្ធទាំងអស់ត្រូវតែលើកកម្ពស់ការទទួលខុសត្រូវ រួមគ្នាដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីអភិវឌ្ឍប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព បើកចំហ តម្លាភាព និងប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

ទន្ទឹមនឹងនោះ មានគោលនយោបាយសមស្របក្នុងការលើកកម្ពស់ទីផ្សារ ផ្តោតលើសន្តិសុខសង្គម និងបង្កើតឱកាសសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប។ ជំរុញការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានរបស់កម្មករ ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប។

ប្រភព