អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងសន្សំប្រាក់ដោយខ្លួនឯងតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀង M&A

"លក់ខ្លួនឯង" ដើម្បីរស់

ការពិតដែលថាអាជីវកម្មជាច្រើនត្រូវបានទិញតាមរយៈការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក (M&A) ត្រូវបានព្រមានដោយអ្នកជំនាញជាច្រើនក្នុងអំឡុងពេលដ៏លំបាកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2022។ សហគ្រាសវៀតណាមធ្លាប់គ្រប់គ្រងទីផ្សារ កាន់កាប់មូលនិធិដីធំ និងរក្សាចំណែកទីផ្សារផ្ទាល់ខ្លួន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងគ្រាលំបាក ការបាត់បង់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងការថយចុះលំហូរសាច់ប្រាក់បានបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើន "លក់ខ្លួន" ដើម្បីរស់។

គួររំលឹកថា នៅពេលនោះ គម្រោងដែលបានលក់ក្នុងតម្លៃថោក បានក្លាយជាឱកាសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគបរទេសដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ ដើម្បីកាន់កាប់ទីផ្សារ។ នេះបានបាត់បង់គុណសម្បត្តិរបស់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

កិច្ចព្រមព្រៀង M&A ដ៏សំខាន់មួយគឺជាកិច្ចព្រមព្រៀងដែល Keppel Group និង Keppel Vietnam Fund (KVF) ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា Keppel Consortium បានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងចងដើម្បីទទួលបានភាគហ៊ុន 49% នៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពីរនៅជាប់គ្នានៅទីក្រុង Thu Duc ។ គេរំពឹងថា ការទិញភាគហ៊ុននៃគម្រោងទាំងពីរនេះ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍ជាង 10,000 ពាន់លានដុងនឹងត្រូវបញ្ចប់នៅឆ្នាំនេះ។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានសង្គ្រោះតាមរយៈការទិញយកនិងការរួមបញ្ចូលគ្នារូបភាព 1 ។ — គម្រោងជាច្រើនត្រូវបាន "លក់" តាមរយៈការរួមចំណែកដើមទុន ដូច្នេះអាជីវកម្មអាចសន្សំប្រាក់ដោយខ្លួនឯង។

គេដឹងថានេះគឺជាការវិនិយោគរួមគ្នាលើកទីពីររវាង Keppel និង KVF បន្ទាប់ពីការទិញដីចំនួនបីនៅហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2022។ លោក Joseph Low ប្រធានក្រុមហ៊ុន Keppel នៅប្រទេសវៀតណាមក៏បាននិយាយផងដែរថាការទិញដើមទុននៅក្នុងគម្រោងទាំងពីរខាងលើគឺស្របទៅនឹងគំរូអាជីវកម្មរបស់ Keppel ដែលអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនអាចទាញយកមូលនិធិដីធ្លីរបស់ភាគីទីបីដើម្បីរីកចម្រើន។ Keppel ក៏ចង់បង្កើនការវិនិយោគនៅវៀតណាមក្នុងបរិបទដែលអាជីវកម្មមានយុទ្ធសាស្ត្រធ្វើពិពិធកម្មការវិនិយោគ និងមិនផ្តោតលើប្រទេសចិនដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យ។

កាលពីមុន ក្រុមហ៊ុន Frasers Property Vietnam ដែលជាក្រុមហ៊ុនមួយនៅក្នុងប្រព័ន្ធអេកូ Frasers Property Group ដែលជាសាជីវកម្មពហុជាតិសាសន៍ដែលមានបទពិសោធន៍យ៉ាងទូលំទូលាយក្នុងការធ្វើជាម្ចាស់ ប្រតិបត្តិការ និងអភិវឌ្ឍផលិតផល និងសេវាកម្មចម្រុះក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ក៏បានប្រកាសកិច្ចសហប្រតិបត្តិការរបស់ខ្លួនជាមួយសាជីវកម្មនៅប្រទេសវៀតណាម ដើម្បីដាក់ពង្រាយសួនឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងជើង ជាមួយនឹងការវិនិយោគសរុបស្មើនឹង 250 លានដុល្លារ។ នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ FPV បានចូលរួមចំណែក 49% នៃដើមទុនធម្មនុញ្ញ។

ក្រៅពីប្រតិបត្តិការទិញ-លក់ និងការរួមវិភាគទានដើមទុនជាមួយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគបរទេស សហគ្រាសអចលនវត្ថុវៀតណាមក៏បន្តមានប្រតិបត្តិការវិនិយោគ និងទិញយកគ្នាទៅវិញទៅមកតាមរយៈការទិញ និងលក់ភាគហ៊ុន។ អរគុណចំពោះបញ្ហានេះ អាជីវកម្មដែលកំពុងជួបការលំបាកអាចបន្តរក្សា និងបញ្ចប់គម្រោងដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ក្នុងបរិបទនៃការលំបាកក្នុងការទទួលបានដើមទុន។

ក្នុងរបាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុនមូលបត្រ Bao Viet (BSC) ក៏ត្រូវបានវាយតម្លៃដែរថា សកម្មភាព M&A អចលនទ្រព្យអាចនឹងឡើងកម្តៅក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2023 - 2024 ព្រោះរយៈពេលនៃប្រាក់ថោកបានបញ្ចប់។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងជួបប្រទះនឹងរយៈពេលនៃការខ្វះខាតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅពេលដែលប្រភពកៀរគរមូលធនប្រឈមនឹងឧបសគ្គច្រើនឬតិច។

ដោយពន្យល់ពីសេចក្តីថ្លែងការណ៍ខាងលើ BSC បាននិយាយថា វាគឺដោយសារតែការលំបាកក្នុងការលក់ ដោយសារតែអារម្មណ៍ទីផ្សារអវិជ្ជមាន ផលិតផលមិនបំពេញតម្រូវការពិតប្រាកដ ហើយទាំងអ្នកជំនួញ និងអ្នកទិញផ្ទះអាស្រ័យទៅលើប្រាក់កម្ចី។ ទីពីរ ក្នុងអំឡុងពេលដែលការផ្តល់ឥណទានដល់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង បណ្តាញមូលធនផ្សេងទៀតដូចជាមូលបត្របំណុល និងភាគហ៊ុនមិនអំណោយផល។ ទីបំផុត អត្រាការប្រាក់កំពុងកើនឡើង ហើយចំណុចនៃភាពចាស់ទុំនៃសញ្ញាប័ណ្ណត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅឆ្នាំ 2023 - 2024។ ជាមួយនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនជុំវិញពួកគេ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវជ្រើសរើសផ្លូវនៃការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយកដើម្បីដោះស្រាយការលំបាក។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ការពិតដែលថាអាជីវកម្មត្រូវលក់ផ្នែកមួយនៃគម្រោងរបស់ពួកគេក៏កើតចេញពីការរីករាលដាលនៃការវិនិយោគ ដែលលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ អាជីវកម្មខ្លះស្វែងរកតែប្រាក់ចំណេញ ដូច្នេះពួកគេមិនធានាបាននូវភាពសុខដុមរមនារវាងផលប្រយោជន៍របស់អាជីវកម្ម និងអតិថិជន។

ភាពលំបាកមិនត្រឹមតែក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើក្រឡេកទៅចុងឆ្នាំ 2022 ដល់ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 បញ្ហាសេដ្ឋកិច្ចបានប៉ះពាល់ដល់គ្រប់វិស័យ មិនមែនតែវិស័យអចលនទ្រព្យនោះទេ។ នេះត្រូវបានបង្ហាញដោយការពិតដែលថាកិច្ចព្រមព្រៀង M&A ក៏លេចឡើងនៅក្នុងវិស័យផ្សេងទៀតជាច្រើនផងដែរ នៅពេលដែលអាជីវកម្មជាច្រើនត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងតម្លៃទាបទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគបរទេសដោយសារតែការលំបាកក្នុងផលិតកម្ម និងកង្វះដើមទុន។

ពន្យល់ដល់គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាអំពីបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ចសង្គមនាពេលថ្មីៗនេះ រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងផែនការ និងវិនិយោគ Nguyen Chi Dung ក៏បានចង្អុលបង្ហាញថា សហគ្រាសធំៗជាច្រើនត្រូវលក់ទ្រព្យសកម្មត្រឹមតែ 50% នៃតម្លៃពិត ហើយអ្នកទិញគឺជាសហគ្រាសបរទេស ដោយសារស្ថានភាពផលិតកម្មពិបាក និងអាជីវកម្ម និងសមត្ថភាពស្រូបយកដើមទុនមានកម្រិត។

យោងតាមការស្ទង់មតិលើអាជីវកម្មជិត 10,000 ដោយក្រុមប្រឹក្សាស្រាវជ្រាវអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចឯកជន អាជីវកម្មជាច្រើនកំពុងឆ្លងកាត់ស្ថានភាពលំបាកជាពិសេស។ រហូតដល់ 82.3% នៃអាជីវកម្មដែលចូលរួមក្នុងផែនការស្ទង់មតិដើម្បីកាត់បន្ថយទំហំ ផ្អាកអាជីវកម្មជាបណ្តោះអាសន្ន ឬបញ្ឈប់អាជីវកម្មនៅក្នុងខែដែលនៅសល់នៃឆ្នាំ 2023។

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានសង្គ្រោះតាមរយៈការទិញយកនិងការរួមបញ្ចូលគ្នារូបភាពទី 2 ។ — ក្រៅពីវិស័យអចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មជាច្រើនក៏ត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិជាច្រើនប្រភេទដើម្បីរស់។

ក្នុងចំណោមអាជីវកម្មដែលនៅតែដំណើរការនៅឆ្នាំ 2023 71.2% រំពឹងថានឹងកាត់បន្ថយកម្លាំងពលកម្មរបស់ពួកគេច្រើនជាង 5% ហើយ 22.2% រំពឹងថានឹងកាត់បន្ថយច្រើនជាង 50%។ 80.7% នៃអាជីវកម្មរំពឹងថានឹងមានការថយចុះនៃប្រាក់ចំណូលលើសពី 5% អត្រានៃការថយចុះនៃប្រាក់ចំណូលលើសពី 50% គឺ 29.4% ។ ជាពិសេស ទំនុកចិត្តអាជីវកម្មលើម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច និងសេដ្ឋកិច្ចឧស្សាហកម្មក្នុងបរិបទនេះគឺមានកម្រិតទាប ជាពិសេសដោយមាន 81.4% នៃអាជីវកម្មវាយតម្លៃវាអវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមានខ្លាំង។

ការស្ទង់មតិបង្ហាញថាការលំបាកដែលអាជីវកម្មកំពុងជួបប្រទះគឺស្ថានភាពសណ្តាប់ធ្នាប់ (59.2%); លទ្ធភាពទទួលបានប្រាក់កម្ចី (51.1%); ការអនុវត្តនីតិវិធីរដ្ឋបាល និងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ (45.3%) និងការភ័យខ្លាចនៃហានិភ័យនៃការប្រព្រឹត្តិបទល្មើសសេដ្ឋកិច្ច (31.1%) ។ គួរកត់សំគាល់ថា ទោះបីជាមានការលំបាកយ៉ាងណាក៏ដោយ ការគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ មិនទាន់ឆ្លើយតបទៅនឹងតម្រូវការនៅឡើយ។ រហូតដល់ 84% នៃអាជីវកម្មវាយតម្លៃប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងការគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ថាមិនមានប្រសិទ្ធភាព។

យោងតាមទីភ្នាក់ងារវិនិយោគបរទេស ក្នុងរយៈពេល 4 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ មានប្រតិបត្តិការបរិច្ចាគមូលធនចំនួន 1,044 ដើម្បីទិញភាគហ៊ុនរបស់សហគ្រាសក្នុងស្រុកដោយអ្នកវិនិយោគបរទេសដែលមានតម្លៃវិភាគទានមូលធនសរុបជាង 3.1 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើងជាង 70% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ មានអាជីវកម្មចំនួន 77,001 បានដកខ្លួនចេញពីទីផ្សារ 25.1% ច្រើនជាងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដោយជាមធ្យមមានអាជីវកម្មជាង 600 បានចាកចេញពីទីផ្សារជារៀងរាល់ថ្ងៃ។

ប្រភព