តម្លៃអាផាតមិនឡើងថ្លៃ តើគួរទិញអាផាតមិនគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកទេ?

គ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក តើអាផាតមិនអាចលក់ដូរបានទេ?

របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់ត្រីមាសទី 3 ពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារជាច្រើនភាគច្រើនយល់ស្របថាតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយបានឈានដល់ 64-69 លានដុង/m2។ តម្លៃអាផាតមិនចាស់ឡើងដល់ ៤៦-៥១ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

គួរកត់សម្គាល់ថា អាផាតមិនថ្មីមានតម្លៃជាង 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 70% នៃផ្ទះល្វែងសរុបដែលបានលក់។ ចំណែកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម២ពាន់លានដុងស្ទើរតែបាត់ពីទីផ្សារ។

ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងបានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនប្តូរមកទិញអាផាតមិនដោយគ្មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី និងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិផ្ទះ (ហៅថាសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) ព្រោះតម្លៃលក់ជារឿយៗទាបជាងអាផាតមិនដែលមានវិញ្ញាបនបត្រ។ សំណួរសួរថា តើការទិញនេះស្របច្បាប់ដែរឬទេ?

ចំណុច ក ប្រការ ១ មាត្រា ១៦០ នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ ២០២៣ ចែងថា លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ជួល ការផ្តល់អំណោយ ការផ្លាស់ប្តូរ បញ្ចាំ និងការរួមចំណែកដើមទុនដោយប្រើប្រាស់លំនៅឋានត្រូវតែបំពេញគ្រប់លក្ខខណ្ឌ រួមទាំងវិញ្ញាបនបត្រដែលកំណត់ដោយច្បាប់ លើកលែងតែករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ២ នៃមាត្រានេះ។

ករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ 2 មាត្រា 160 នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ដែលដឹកនាំដោយក្រឹត្យលេខ 95/2024 រួមមានៈ

- ទិញ លក់ ជួល បញ្ចាំ លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ ការលក់លំនៅដ្ឋានក្នុងករណីមានការរំលាយ ឬក្ស័យធន;

- រៀបចំនិងប្រគល់ផ្ទះនៃការដឹងគុណ, ផ្ទះនៃសេចក្តីស្រឡាញ់, ផ្ទះនៃការសាមគ្គីភាពដ៏អស្ចារ្យ;

- ការទិញ លក់ ឬជួលលំនៅដ្ឋានដែលមានពីអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងករណីដូចខាងក្រោមៈ លំនៅដ្ឋានគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈ; លំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានសម្រាប់កងកម្លាំងប្រដាប់អាវុធរបស់ប្រជាជន និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ការតាំងទីលំនៅថ្មីមិនមែនជាទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈទេ។

- ការជួល ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ការអនុញ្ញាត ការគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋាន;

- មរតកនៃលំនៅដ្ឋាន។

ដូច្នេះជាមួយនឹងអាផាតមិនដែលមិនមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកភាគីអាចទិញនិងលក់បានទាំងស្រុង។

Chung cư tăng giá sốc, có nên mua căn hộ chưa có sổ hồng? - 1 — គម្រោងផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Tran Khang)។

បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលត្រូវកត់សម្គាល់

មាត្រា 8 នៃក្រឹត្យលេខ 95/2024 ចែងយ៉ាងច្បាស់នូវឯកសារបញ្ជាក់ពីលក្ខខណ្ឌលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ការចូលរួមក្នុងប្រតិបត្តិការនៅពេលដែលមិនមានលិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិ។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ-លក់ ឬជួលផ្ទះក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋាន ត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់ថា ផ្ទះទាំងនោះមានសិទ្ធិធ្វើអាជីវកម្ម ក្នុងករណីផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅ និងផ្ទះសម្រាប់កម្លាំងប្រដាប់អាវុធរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។

ផ្ទះប្រភេទនេះត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់ថាមានសិទ្ធិដាក់ឱ្យធ្វើអាជីវកម្ម ឬឯកសារដែលបញ្ជាក់ថាគេទទួលយកសម្រាប់ប្រើប្រាស់ ឯកសារដែលបញ្ជាក់ថាពួកគេមានសិទ្ធិធ្វើពាណិជ្ជកម្មស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ឬជួលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតដែលមិនមែនជាផ្នែកនៃគម្រោង ត្រូវតែមានលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ក្នុងករណីដែលតម្រូវឲ្យមានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឬឯកសារបញ្ជាក់ពីការវិនិយោគក្នុងការសាងសង់លំនៅដ្ឋានត្រូវតែមាន។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ឬជួលលំនៅឋានសាធារណៈ ត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់អំពីលំនៅដ្ឋានដែលមានសិទ្ធិជួល ឬលក់ តាមបញ្ញត្តិនៃមាត្រា ៦៣ និងមាត្រា ៦៩ នៃក្រិត្យលេខ ៩៥/២០២៤។

សម្រាប់ប្រតិបត្តិការបរិច្ចាគផ្ទះនៃការដឹងគុណ ផ្ទះសប្បុរសធម៌ និងផ្ទះសាមគ្គី អង្គការបរិច្ចាគត្រូវមានឯកសារបញ្ជាក់ពីការសាងសង់ផ្ទះសម្រាប់ការបរិច្ចាគ។

ប្រសិនបើផ្ទះទទួលមរតកជាកម្មវត្ថុនៃការទិញ ឬជួល ត្រូវតែមានកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះស្របច្បាប់ ឬកិច្ចសន្យាជួល អមដោយឯកសារបញ្ជាក់ពីភាពជាម្ចាស់ផ្ទះ ឬបញ្ជាក់ពីការវិនិយោគលើការសាងសង់ផ្ទះដោយអ្នកលក់ ឬអ្នកជួល។

ចំពោះប្រតិបត្តិការលក់ផ្ទះរបស់អង្គការដែលរំលាយ ឬក្ស័យធន ត្រូវមានដំណោះស្រាយ ឬសេចក្តីសម្រេចរំលាយអង្គការនោះ ឬសេចក្តីជូនដំណឹងពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច ស្តីពីការរំលាយអង្គការដែលជាម្ចាស់ផ្ទះ។ ក្នុងករណីក្ស័យធនត្រូវតែមានសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការប្រជាជនដែលប្រកាសក្ស័យធនសម្រាប់អង្គការដែលជាម្ចាស់ផ្ទះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅពេលទិញអាផាតមិនដោយគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកអ្នកទិញអាចប្រឈមនឹងហានិភ័យជាច្រើន។ ហានិភ័យធំបំផុតគឺថា រដ្ឋនឹងមិនទទួលស្គាល់កម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃអាផាតមិន និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលទាក់ទងនឹងគម្រោងផ្ទះល្វែងនោះ។

ហានិភ័យមួយទៀតគឺថា ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងស្ថិតក្នុងទម្រង់នៃការគ្រប់គ្រងដែលមានការកត់សម្គាល់ និងកិច្ចសន្យាប្រើប្រាស់ការអនុញ្ញាត វាមានន័យថាចាប់ពីម្ចាស់បន្ទាប់បន្សំ (ពីទីពីរតទៅ) មានតែការអនុញ្ញាតឱ្យប្រើប្រាស់អាផាតមិនតែប៉ុណ្ណោះ។ នៅពេលនោះប្រសិនបើសៀវភៅក្រហមត្រូវបានចេញនោះម្ចាស់ទីមួយនឹងជាអ្នកដែលមានឈ្មោះនៅលើឯកសារ។ ម្ចាស់ទីមួយប្រហែលជាមិនសហការក្នុងការផ្ទេរឈ្មោះទៅម្ចាស់ថ្មីដើម្បីទាមទារដំឡើងថ្លៃនោះទេ។

ដូច្នេះហើយនៅពេលមានវិវាទទាក់ទងនឹងទ្រព្យសម្បត្តិនេះ វានឹងមិនត្រូវបានការពារដោយច្បាប់ឡើយ។ ក្នុងអំឡុងពេលដែលអចលនទ្រព្យមិនមានវិញ្ញាបនបត្រ អ្នកទិញមិនអាចខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដោយការបញ្ចាំផ្ទះល្វែងបានទេ។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm