រដ្ឋាភិបាលចេញបទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការវាយតម្លៃដី។

៤ វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី

ក្រិត្យ 12/2024/ND-CP វិសោធនកម្មមាត្រា 4 និងមាត្រា 5 នៃក្រិត្យលេខ 44/2014/ND-CP ស្តីពីវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី និងលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនីមួយៗ។

ជាពិសេស វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ត្រូវបានអនុវត្តដោយការកែសម្រួលតម្លៃដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៃកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ តាមរយៈការវិភាគ និងប្រៀបធៀបកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីបន្ទាប់ពីបានភ្ជាប់មកជាមួយតម្លៃនៃដី។

វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃក្នុងករណីដែលមានយ៉ាងហោចណាស់ 03 ដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៃកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ (តទៅនេះហៅថា ដីប្រៀបធៀបខាងក្រោម) លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ខាងក្រោម។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល ត្រូវបានអនុវត្តដោយយកប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងមួយផ្ទៃដី បែងចែកដោយអត្រាការប្រាក់សន្សំជាមធ្យមនៃប្រាក់បញ្ញើរយៈពេល 12 ខែនៅក្នុងវៀតណាមដុងនៅធនាគារពាណិជ្ជដែលរដ្ឋកាន់កាប់លើសពី 50% នៃដើមទុនធម្មនុញ្ញ ឬភាគហ៊ុនបោះឆ្នោតសរុបនៅក្នុងខេត្តរយៈពេល 3 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នារហូតដល់ចុងបញ្ចប់នៃត្រីមាសចុងក្រោយបំផុតជាមួយនឹងទិន្នន័យមុនពេលកំណត់តម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃក្នុងករណីដែលដីឡូត៍ ឬដីកសិកម្ម ឬដីមិនកសិកម្មមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ហើយដីឡូតិ៍ ឬដីដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីប្រៀបធៀប ប៉ុន្តែចំណូល និងចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីអាចកំណត់បានតាមគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីស្របច្បាប់នៅពេលវាយតម្លៃ លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក, ខ, គ និងឃខាងក្រោម។

វិធីសាស្ត្រអតិរេក ត្រូវបានអនុវត្តដោយយកចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប ដកតម្លៃអភិវឌ្ឍន៍សរុបប៉ាន់ស្មាននៃដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីលើមូលដ្ឋាននៃការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់ ចំនួនអតិបរមានៃអគារ) យោងតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីឡូតិ៍ និងតំបន់ដីសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូល ប៉ុន្តែអាចប៉ាន់ប្រមាណចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍សរុបរបស់គម្រោង លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក, ខ, គ និងឃ ខាងក្រោម។

វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដី ត្រូវបានអនុវត្តដោយគុណតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីដោយមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដី។ មេគុណនៃការកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជននៃខេត្ត និងទីក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាល (តទៅនេះហៅថា គណៈកម្មាធិការប្រជាជនថ្នាក់ខេត្ត) តាមរយៈការប្រៀបធៀបតម្លៃដីនៅក្នុងតារាងតម្លៃដីជាមួយនឹងតម្លៃដីទូទៅនៅលើទីផ្សារ។

វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់ដីឡូតិ៍ និងផ្ទៃដីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដែលចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ហើយធ្លាក់ចូលទៅក្នុងករណីមួយដូចខាងក្រោម៖

ក) ករណីដែលមានចែងក្នុងចំណុច ក ប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ និងប្រការ ៣ មាត្រា ១៨៩ នៃច្បាប់ភូមិបាល។

ខ) គណនាការជួលដីប្រចាំឆ្នាំ នៅពេលដែលរដ្ឋជួលដីដោយមិនដាក់ដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

គ) គណនាតម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែក ឬជួលដី ក្នុងករណីដែលដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីត្រូវបានវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសស្របតាមផែនការសាងសង់លម្អិត។

ឃ) កំណត់តម្លៃដីនៃដីឡូតិ៍ ឬតំបន់ដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ តម្លៃសរុបគិតតាមតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីសម្រាប់តំបន់ដែលត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការជួលដីក្រោម ៣០ ពាន់លានដុងសម្រាប់ទីក្រុងដែលគ្រប់គ្រងកណ្តាល ក្រោម ១០ ពាន់លានដុងសម្រាប់ខេត្តភ្នំ និងខ្ពង់រាប ក្រោម ២០ ពាន់លានដុងសម្រាប់ខេត្តដែលនៅសល់ក្នុងករណីដូចខាងក្រោម៖

ករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ខ និងចំណុច ឃ ប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ ប្រការ ២ មាត្រា ១៧២ នៃច្បាប់ភូមិបាល;

គណនាការជួលដីដែលបានបង់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល នៅពេលដែលរដ្ឋជួលដីដោយមិនមានការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

ឃ) ការគណនាសំណងនៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារយកដីវិញ ក្នុងករណីទាមទារយកដីនៅជាប់គ្នាជាច្រើនដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដូចគ្នា ដែលមិនស្របតាមលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។

ក្រឹត្យនេះចែងយ៉ាងច្បាស់លាស់៖ ដីឡូត៍ប្រៀបធៀបសម្រាប់អនុវត្តវិធីវាយតម្លៃដីត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការអនុវត្តសិទ្ធិរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។

ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ ដី

ក្រិត្យលេខ 12/2024/ND-CP ក៏បានបន្ថែមមាត្រា 5b ស្តីពីព័ត៌មានសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីផងដែរ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ព័ត៌មានស្តីពីតម្លៃដី តម្លៃជួលដី និងតម្លៃជួលទីតាំង ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រអតិរេក និងមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដីរួមមានៈ

1) ការឈ្នះតម្លៃនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ក្នុងករណីអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ។

2) តម្លៃដីបានបញ្ចប់នីតិវិធីពន្ធដារនៅអាជ្ញាធរពន្ធដារឬចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លីសម្រាប់ករណីផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

3) តម្លៃជួលដី តម្លៃជួលបរិវេណ;

4) តម្លៃផ្ទេរដីនៅលើទីផ្សារ។

ក្រឹត្យនេះចែងយ៉ាងច្បាស់៖ ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីវាយតម្លៃដី គឺជាព័ត៌មានក្នុងរយៈពេលមិនលើសពី ២៤ ខែគិតចាប់ពីពេលវាយតម្លៃដី ឬមុននេះ ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់ព័ត៌មានដែលនៅជិតបំផុតនៃពេលវេលាវាយតម្លៃ និងប្រមូលពីប្រភពខាងក្រោម៖

- មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីជាតិ មូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃ;

- ការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី អង្គភាពរៀបចំការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី អង្គភាពរៀបចំការដេញថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ;

- អាជ្ញាធរពន្ធដារ អាជ្ញាធរអភិវឌ្ឍន៍កសិកម្ម និងជនបទ;

- ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ;

- អង្គការដែលមានមុខងារពិគ្រោះយោបល់លើការកំណត់តម្លៃដី សហគ្រាសវាយតម្លៃតម្លៃ។

- ស្ថាប័នឥណទាន សមាគមអចលនទ្រព្យ វិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ/មជ្ឈមណ្ឌល។

- សម្ភាសដោយផ្ទាល់ទៅអ្នកផ្ទេរ ឬអ្នកផ្ទេរសម្រាប់ករណីដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ។

យោងតាមក្រិត្យលេខ 12/2024/ND-CP ព័ត៌មានស្តីពីប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីមិនមែនកសិកម្ម ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រចំណូលត្រូវបានប្រមូលពីប្រភពដូចខាងក្រោម៖ ប្រាក់ចំណូលពីផលិតកម្ម និងសកម្មភាពអាជីវកម្មដែលបានកត់ត្រាក្នុងរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ ឬចំណូលពីការជួលដី និងជួលបរិវេណដែលប្រមូលបានក្នុងរយៈពេល 03 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា (គណនាពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ។ ទំនេរភ្លាមៗ)

ក្នុងករណីចំណូលដីឡូត៍ ឬផ្ទៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនពេញលេញក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំណូលជាក់ស្តែងពីការប្រើប្រាស់ដី សូមប្រមូលព័ត៌មានអំពីតម្លៃជួលដី និងតម្លៃជួលដីយ៉ាងហោចណាស់ 3 ឡូតិ៍ ដើម្បីប្រៀបធៀប។

តម្លៃនៃការបង្កើតប្រាក់ចំណូលពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដូចបានកំណត់ខាងលើ ត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើបទដ្ឋាន និងតម្លៃឯកតាដែលចេញដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ឬអត្រាដើមទុនវិនិយោគសំណង់ដែលប្រកាសដោយក្រសួងសំណង់។ ក្នុងករណីគ្មានបទដ្ឋាន តម្លៃឯកតា ឬអត្រាដើមទុនវិនិយោគសំណង់ចេញដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច មូលដ្ឋានត្រូវជាព័ត៌មាន និងទិន្នន័យតម្លៃមធ្យមទូទៅក្នុងទីផ្សារយ៉ាងហោចណាស់ 03 ឡូត៍ដែលមានចម្ងាយជិតបំផុតទៅនឹងដីឡូត៍ ឬផ្ទៃដីដែលត្រូវវាយតំលៃដូចមានចែងក្នុងចំណុច ខ ប្រការ 5 នៃមាត្រានេះ។

នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវជ្រើសរើសប្លង់ដីដែលអាចប្រៀបធៀបបានតាមលំដាប់អាទិភាពដូចខាងក្រោម៖ ក) ស្រដៀងគ្នាក្នុងទីតាំង លក្ខខណ្ឌហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ តំបន់ ទំហំ រូបរាង មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់ កម្ពស់អគារ និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីបើធៀបនឹងដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ។ ខ) មានចម្ងាយជិតបំផុតទៅនឹងដីឡូត៍ ឬតំបន់ដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ ហើយមិនកំណត់ដោយព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលឃុំ ស្រុក ឬខណ្ឌរដ្ឋបាលខេត្តឡើយ។

គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តសម្រេចតម្លៃដី ជាក់លាក់ ។

ស្តីពីការសម្រេចលើតម្លៃដីជាក់លាក់ ក្រិត្យលេខ ១២/២០២៤/ND-CP ចែងថា ផ្អែកលើគោលការណ៍វាយតម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ១១២ នៃច្បាប់ភូមិបាល លក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី និងលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃតម្លៃដីដោយក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវសម្រេចលើករណីជាក់លាក់ណាមួយរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ អនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការរៀបចំរបស់រដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋាន។

តម្លៃដីជាក់លាក់ត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ ប្រការ ២ មាត្រា ១៧២ និងប្រការ ៣ មាត្រា ១៨៩ នៃច្បាប់ភូមិបាល។ តម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដីជាមួយនឹងការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ជួលដីដោយការទូទាត់តែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

នាយកដ្ឋានធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ទទួលខុសត្រូវក្នុងការជួយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនក្នុងកម្រិតដូចគ្នាក្នុងការរៀបចំការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់។

ប្រភព