ផ្ទះល្វែងចាប់ពី ៥

បញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក្នុងរយៈពេលខ្លី

របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញដែលចេញផ្សាយនាពេលថ្មីៗនេះរបស់ Savills សម្រាប់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 បង្ហាញថាផ្នែកផ្ទះល្វែងកំពុងជួបប្រទះបញ្ហាប្រឈមរយៈពេលខ្លីជាច្រើន។

ដូច្នោះហើយការផ្គត់ផ្គង់បឋមនៅឆ្នាំ 2023 នឹងឈានដល់ត្រឹមតែ 10,700 គ្រឿងប៉ុណ្ណោះ ដែលជាចំនួនទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ នៅក្នុងត្រីមាសទី 4 នៃឆ្នាំ 2023 តែមួយប៉ុណ្ណោះ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមមានចំនួន 7,600 យូនីត ដែលមិនផ្លាស់ប្តូរពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស ប៉ុន្តែធ្លាក់ចុះ 5% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានចំនួន 37% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋម។ ក្នុងនោះ គម្រោងឆ្នើមចំនួន 2 គឺ The Privia និងដំណាក់កាលបន្ទាប់ The Glory Heights បានដឹកនាំ 88% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ របាយការណ៍បានកត់ត្រាថាមិនមានការផ្គត់ផ្គង់កម្រិត A ថ្មីនៅក្នុងត្រីមាសនោះទេ។

លើសពីនេះ បរិមាណនៃប្រតិបត្តិការអាផាតមិនក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំកន្លងមកក៏បានថយចុះជាលំដាប់ 7% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ នៅក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាត និងតម្លៃលក់ខ្ពស់ក្នុងឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារបានកត់ត្រាត្រឹមតែ 6,200 ប្រតិបត្តិការប៉ុណ្ណោះ។ នៅក្នុងត្រីមាសទី 4 តែមួយ ស្ថានភាពប្រតិបត្តិការមានភាពប្រសើរឡើងជាមួយនឹង 3,000 យូនីត កើនឡើង 52% ពីមួយត្រីមាស និង 120% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

ផ្ទះល្វែងតម្លៃពី 5 ទៅ 10 ពាន់លានដុងនឹងគ្រប់គ្រងទីផ្សារពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026 រូបភាពទី 1 — ការផ្គត់ផ្គង់បឋមដែលបានកត់ត្រាក្នុងឆ្នាំ 2023 គឺទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រង Savills Vietnam បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “បញ្ហាប្រឈមរយៈពេលខ្លីនៃផ្នែកអាផាតមិននៅតែមកពីកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី និងតម្លៃលក់ខ្ពស់។ នៅពេលដែលអារម្មណ៍អ្នកទិញផ្ទះមានភាពប្រសើរឡើង ហើយមិនមានជម្រើសវិនិយោគជំនួសច្រើនទេ ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននឹងងើបឡើងវិញ»។

អត្រាស្រូបយកបានប្រសើរឡើង 14 ភាគរយពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 23 ភាគរយពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំដល់ 40 ភាគរយ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានចំនួន 78% នៃបរិមាណប្រតិបត្តិការ និងត្រូវបានស្រូបយក 84%; គម្រោងទាំងនេះលក់ដាច់ដោយសារឯកសារច្បាប់ច្បាស់លាស់មុនពេលចាប់ផ្តើមដំណើរការ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់យូរ ការគាំទ្រប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ និងតម្លៃដែលអាចប្រើប្រាស់បានចាប់ពី 2-5 ពាន់លានដុង/ឯកតា។ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី ប្រតិបត្តិការទីផ្សារនៅតែខ្សោយ ដោយមានតែ 670 គ្រឿងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានលក់ ដែលត្រូវនឹងអត្រាស្រូបយក 14% ។

ផ្ទះល្វែងតម្លៃពី 5 ទៅ 10 ពាន់លានដុងនឹងគ្របដណ្តប់ទីផ្សារពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026 រូបភាពទី 2 — រាយការណ៍អំពីប្រតិបត្តិការអាផាតមិនយោងទៅតាមទិន្នន័យ Savills ។

ចំណុចវិជ្ជមានមួយនៅក្នុងទិន្នន័យរបស់ Savills គឺថានៅឆ្នាំ 2024 ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើង 4 ដងធៀបនឹងឆ្នាំ 2023 ។ ថ្នាក់ B នឹងមានចំណែកទីផ្សារ 44% ចំណាត់ថ្នាក់ A នឹងមាន 37% ខណៈដែលថ្នាក់ទី C នឹងមានតែ 19% នៃចំណែកទីផ្សារប៉ុណ្ណោះ។ នៅឆ្នាំ 2026 គេរំពឹងថា 40,800 យូនីតពី 116 គម្រោងនឹងត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់។

អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យត្រូវបានរកឃើញតែនៅក្នុងខេត្តជុំវិញទីក្រុងហូជីមិញប៉ុណ្ណោះ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills តម្លៃលក់បឋមនៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 បានត្រលប់ទៅកម្រិត 2020 នៃ 69 លានដុង/m2 ធ្លាក់ចុះ 36% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 45% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ បន្ទាប់ពីគម្រោងថ្លៃៗជាច្រើនត្រូវបិទផលប័ត្រផលិតផលរបស់ពួកគេជាបណ្តោះអាសន្ន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ផលិតផលដែលមានតម្លៃក្រោម 2 ពាន់លានដុងបានបាត់ទាំងស្រុងពីទីផ្សារកាលពីឆ្នាំមុន។ តម្លៃផ្គត់ផ្គង់ពី 2-5 ពាន់លានដុងនាំមុខទីផ្សារជិត 90% ។

ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026 ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនតម្លៃពី 2 ទៅ 5 ពាន់លានដុងនឹងថយចុះយ៉ាងខ្លាំង ខណៈពេលដែលផលិតផលក្នុងចន្លោះពី 5 ទៅ 10 ពាន់លានដុងនឹងលេចចេញ និងគ្របដណ្តប់ទីផ្សារ។ អ្នកទិញនៅទីក្រុងហូជីមិញអាចជ្រើសរើសរុករកខេត្តជិតខាង ដើម្បីស្វែងរកជម្រើសលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ដល់ឆ្នាំ 2024 Binh Duong, Dong Nai និង Long An ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានចំនួន 96% នៃការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃក្រោម 5 ពាន់លានដុង។

យោងតាមការស្ទង់មតិដោយ Savills ក្នុងឆ្នាំ 2023 នៅគម្រោង 30 Grade A និង B ទិន្នផលជួលមានស្ថេរភាពពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំនៅ 4.8% ប៉ុន្តែកំណើនតម្លៃទ្រព្យសកម្មបានថយចុះ 1.9 ភាគរយពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំមកត្រឹម 2.9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ជាលទ្ធផល ប្រាក់ចំណូលសរុបពីការវិនិយោគអាផាតមិននៅឆ្នាំ 2023 បានធ្លាក់ចុះ 1.7 ភាគរយពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ មកនៅប្រហែល 7.7 ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោកស្រី Giang Huynh នាយករង ប្រធានផ្នែកស្រាវជ្រាវ និង S22M Savills HCMC បានវិភាគថា “ប្រាក់ចំណេញពីការវិនិយោគពីអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុង HCMC មាននិន្នាការថយចុះបន្តិចក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2019-2023។ យោងតាមទិន្នន័យរបស់យើង តំបន់ដូចជាសង្កាត់ចាស់ ទី២ ខណ្ឌទី៣ និងខណ្ឌ១០ មានចំណូលវិនិយោគខ្ពស់ជាងគេក្នុងពេលវេលា»។

អាផាតមិនមានតម្លៃពី 5 ទៅ 10 ពាន់លានដុងនឹងគ្រប់គ្រងទីផ្សារពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026 រូបភាពទី 3 — លោកស្រី Giang Huynh នាយករង ប្រធានផ្នែកស្រាវជ្រាវ និង S22M Savills HCMC

ក្នុងមួយទសវត្សរ៍កន្លងទៅ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីនៅក្នុងសង្កាត់ចំនួន 22 នៃទីក្រុងហូជីមិញ មានការថយចុះចំនួន 253,000 យូនីត។ គួរកត់សម្គាល់ថាការផ្គត់ផ្គង់នៅតំបន់ចាស់ 9 ថយចុះ 21% ជាមួយនឹងអត្រាកើនឡើង 15% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងតំបន់ទី 1 ក៏ថយចុះ 2% ប៉ុន្តែបានឃើញការកើនឡើងតម្លៃគួរឱ្យកត់សម្គាល់ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ 39% ។

អ្នកជំនាញនេះក៏បាននិយាយផងដែរថា ទោះបីជាប្រាក់ចំណេញសរុបបានថយចុះក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះក៏ដោយ ប៉ុន្តែពួកគេនៅតែខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់បញ្ញើ។ នេះបង្ហាញថាអាផាតមិននៅតែជាបណ្តាញវិនិយោគដែលមានផលចំណេញ។ ក្នុងរយៈពេលខ្លី ទិន្នផលជួលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើង ដោយសារចំនួនអាផាតមិនដែលបានប្រគល់មានការថយចុះ ហើយអត្រាការប្រាក់ប្រាក់បញ្ញើនឹងនៅតែមានកម្រិតទាប។

ប្រភព