តារាងតម្លៃដីថ្មី និងចំណុចដែលត្រូវពិចារណា

នៅក្នុងរបាយការណ៍ថ្មីៗនេះស្តីពីតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានផ្ញើទៅការិយាល័យរដ្ឋាភិបាល មេដឹកនាំក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា នៅពេលអនុវត្តតម្លៃដីនៅឆ្នាំ 2024 យោងតាមការគណនាតម្លៃប្រើប្រាស់ដីនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។

ឥទ្ធិពលខ្សែសង្វាក់

យោងតាមការពន្យល់របស់ក្រសួងសំណង់ ការចំណាយសំខាន់ៗដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃលំនៅឋាន និងអចលនវត្ថុរួមមាន ការចំណាយចំនួន ៧ រួមមានៈ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃសំណងលើការដ្ឋាន ថ្លៃសាងសង់គម្រោង (លំនៅដ្ឋាន អចលនទ្រព្យ) ពន្ធ ថ្លៃសេវាពាក់ព័ន្ធ។ល។

ដូច្នេះ តារាងតម្លៃដីថ្មីដែលនៅជិតតម្លៃទីផ្សារនឹងបង្កើនថ្លៃដើមទាក់ទងនឹងដី ដូចជាការបោសសំអាតទីតាំង សំណងដីធ្លី ពន្ធទាក់ទងនឹងដីធ្លី និងថ្លៃសេវា... ខណៈដែលថ្លៃដើមទាក់ទងនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីច្រើនតែគិតជាសមាមាត្រដ៏ធំនៃតម្លៃសរុបនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ចាប់ពី 7%-20% សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែងខ្ពស់ និង 25%-50% សម្រាប់គម្រោងវីឡា និងផ្ទះល្វែង។

តម្លៃដី និងលំនៅឋានក្នុងតំបន់ជាច្រើនក្នុងទីក្រុងហាណូយនាពេលថ្មីៗនេះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង បើទោះបីជាតារាងតម្លៃដីថ្មីមិនត្រូវបានអនុវត្តក៏ដោយ។ រូបថត៖ LE THUY

តម្លៃរវាងគម្រោងប្រែប្រួលអាស្រ័យលើទីតាំង និងលក្ខខណ្ឌហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសអំណោយផល។ តម្លៃសំណងសម្រាប់ទ្រព្យសកម្មនៅលើដីជាធម្មតាមានសមាមាត្រមិនសំខាន់ប្រហែល 2% នៃការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់។

ជាឧទាហរណ៍ នៅតំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់ GP Invest (ហាណូយ) តម្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលបានគណនាលើតម្លៃលក់ផ្ទះល្វែង 1 ម៉ែត្រការ៉េ បន្ទាប់ពីអនុវត្តបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីនឹងកើនឡើងដល់ 22 លានដុង ក្នុងចំណោម 36 លានដុង (ប្រហែល 60%) ។ បច្ចុប្បន្ន អត្រានេះមានត្រឹមតែប្រមាណ ៤២% ស្មើនឹង ១៥លានដុង ក្នុងចំណោម ៣៦លានដុង។ ដូចគ្នានេះដែរ នៅតំបន់ទីក្រុង Dong Tang Long (ទីក្រុង Thu Duc ទីក្រុងហូជីមិញ) សមាមាត្រនៃតម្លៃប្រើប្រាស់ដីទៅនឹងតម្លៃលក់ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃអាផាតមិនក៏ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងពី 27% (2.3 លានដុង លើសពី 8.8 លានដុង) ទៅ 60%-65% ។

នៅគម្រោងភូមិគ្រឹះ Chanh My Urban Area (ខេត្ត Binh Duong) ពី 16.3% ទៅ 50% ... "ការស្ទង់មតិបឋមនៃគម្រោងមួយចំនួនបង្ហាញថា ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងមានប្រតិកម្មជាសង្វាក់ ដែលបង្កឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានពី 15% ទៅ 20% បើធៀបនឹងកាលពីមុន" - ក្រសួងសំណង់បានគណនា។

យោងតាមទីភ្នាក់ងារនេះ បន្ថែមពីលើកត្តាខាងលើ តម្លៃលំនៅឋាន និងដីមានការកើនឡើងនៅតាមពេលវេលាជាក់លាក់ គម្រោង និងតំបន់នានាក្នុងប៉ុន្មានពេលថ្មីៗនេះ ដោយសារអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីស្ថានភាពការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិតដើម្បីផ្តល់តម្លៃលក់ខ្ពស់។ ជាពិសេសក្នុងករណីតំបន់ដែលមានគម្រោងលក់តិចតួចបំផុត ឬមានតែមួយ ខណៈពេលដែលតម្រូវការ និងចំនួនអ្នកទិញដែលបានចុះបញ្ជីមានច្រើន អ្នកវិនិយោគអាចបង្កើនតម្លៃលក់ (ដោយសារតែខ្វះការប្រកួតប្រជែង និងតម្លៃយោង) ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ វិនិយោគិននៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានជាមូលដ្ឋានចំណាយជាមធ្យមប្រហែល 3% នៃតម្លៃលក់ដើម្បីបង់ទៅជាន់ជួញដូរ និងឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីលក់ផលិតផល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្លាស់ប្តូរ និងឈ្មួញកណ្តាលជារឿយៗពឹងផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌទីផ្សារដើម្បីបន្ថែមតម្លៃនៅពេលធ្វើពាណិជ្ជកម្មជាមួយអតិថិជន។

គម្រោងដែលមានផលិតផលតិចតួចដែលអតិថិជនជាច្រើនចាប់អារម្មណ៍ ជារឿយៗតម្រូវឱ្យអ្នកទិញចំណាយច្រើនជាងតម្លៃនៅក្នុងកិច្ចសន្យាដែលបានចុះហត្ថលេខាជាមួយអ្នកវិនិយោគ ដែលហៅថា "ភាពខុសគ្នា" ។ "ភាពខុសគ្នា" នេះមិនត្រូវបានជួសជុលទេវាអាចជា 5% នៃតម្លៃលក់សូម្បីតែ 10% ឬ 20% ។

លើសពីនេះ វាក៏មានស្ថានភាពមួយផងដែរ ដែលក្រុមអ្នកប្រមើលមើល វិនិយោគិន និងបុគ្គលមួយចំនួនដែលប្រតិបត្តិការក្នុងឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យបង្អាក់ព័ត៌មានទីផ្សារដើម្បី "បំប៉ោងតម្លៃ" "បង្កើតតម្លៃនិម្មិត" ... និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីកង្វះចំណេះដឹងរបស់មនុស្សដើម្បីរៀបចំចិត្តសាស្ត្រទាក់ទាញការវិនិយោគតាមចិត្តវិទ្យាហ្វូងមនុស្សដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ការវាយតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាម និងជាប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុនមូលបត្ររួមវិនិយោគអចលនទ្រព្យសកល (GP. Invest) ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 អនុញ្ញាតឲ្យមូលដ្ឋានអនុវត្តតារាងតម្លៃដីចាស់រហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025។ បន្ទាប់មក តារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងត្រូវបានអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026។ តារាងតម្លៃថ្មីនឹងមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីទេ ហើយនឹងបង្ខំឱ្យការសាងសង់ខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ។

«ដូច្នេះហើយបច្ចុប្បន្ន មូលដ្ឋានមិនចាំបាច់បង្កើតតារាងតម្លៃដីថ្មី អនុវត្តគោលការណ៍តម្លៃដីនៅជិតតម្លៃទីផ្សារទេ ប៉ុន្តែត្រូវមានចិត្តគំនិតជំរុញតម្លៃដីឡើងថ្លៃទីផ្សារនាពេលនេះ នាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានជំរុញឡើង»។

លោក ហៀ ហៀប បានមានប្រសាសន៍ថា ប្រសិនបើដីត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសម្បត្តិ និងជាផលិតផលដ៏សំខាន់សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយស្ថិរភាពរបស់ប្រទេសនោះ ចាំបាច់ត្រូវមានការគ្រប់គ្រងដូចជាសាំង និងអគ្គិសនី។ ប្រសិនបើតម្លៃខ្ពស់ពេក រដ្ឋនឹងពិចារណាលើការឧបត្ថម្ភធន។ បើគ្មានគោលនយោបាយជាក់លាក់បញ្ជាក់ពីតួនាទីរបស់រដ្ឋក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដី "អណ្តែត" ទៅតាមទីផ្សារ និងពិបាកគ្រប់គ្រងអាចរុញច្រានអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃដីរបស់វៀតណាមឱ្យទៅជាក្រុមខ្ពស់បំផុតក្នុងពិភពលោក ដែលប្រហែលជាថ្លៃជាងតូក្យូ (ជប៉ុន) ឬហុងកុង (ចិន)។ នោះ​គឺ​មិន​សម​ហេតុ​ផល។

អាស្រ័យហេតុនេះ ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាមបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា រដ្ឋគួរតែពិចារណាពិនិត្យឡើងវិញនូវគោលការណ៍កំណត់តារាងតម្លៃដីថ្មីឲ្យសមស្របតាមលក្ខខណ្ឌ និងនិន្នាការពិភពលោករបស់វៀតណាម។ នេះនឹងជួយលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចរួម។ រួម​ទាំង​ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​ផង​ដែរ ជៀសវាង​ស្ថានភាព​«​ស្ទះ​»​ខាងលើ​ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​ទីផ្សារ​«​ខ្វិន​»​។

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Quang Tuyen អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សា និងជាប្រធានមហាវិទ្យាល័យច្បាប់សេដ្ឋកិច្ច - សាកលវិទ្យាល័យច្បាប់ហាណូយ បានមានប្រសាសន៍ថា ដើម្បីអនុវត្តការវាយតម្លៃដីធ្លីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចត្រូវមានឯកសារណែនាំអំពីការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ច្បាស់លាស់ និងស៊ីសង្វាក់គ្នាសម្រាប់មូលដ្ឋានអនុវត្ត។ ត្រូវតែមានក្រុមអ្នកវាយតម្លៃវិជ្ជាជីវៈ ដែលខ្វះបរិមាណ និងគុណភាព។ ជាចុងក្រោយ ព័ត៌មានដែលប្រមូលបាននៅលើទីផ្សារត្រូវបានធានាយ៉ាងពេញលេញថាជាសាធារណៈ និងមានតម្លាភាព។ បច្ចុប្បន្ននេះទីផ្សារនៅតែខ្វះកត្តាជាច្រើនខាងលើ ដូច្នេះការវាយតម្លៃដីធ្លីពិបាកអនុវត្តណាស់។

«យើងត្រូវដឹងថាទីផ្សារមិនអាចទាយទុកជាមុនបាន ហើយអចលនទ្រព្យគឺបុគ្គល និងអាស្រ័យលើរសជាតិ។ មនុស្សម្នាក់អាចនិយាយថាតម្លៃដីអាចទទួលយកបាន ប៉ុន្តែអ្នកផ្សេងទៀតអាចនិយាយថាវាថ្លៃ ដូច្នេះយើងមិនអាចយកតម្លៃដីនោះទៅតំបន់មួយបានទេ»។

លើសពីនេះ ថ្មីៗនេះ មានស្ថានភាពតម្លៃដីឡើងថ្លៃនៅឯការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅសង្កាត់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហាណូយ។ ប្រការ​នេះ​រំខាន​ដល់​ទីផ្សារ ធ្វើ​ឲ្យ​ប្រជាពលរដ្ឋ​នៅ​តំបន់​នេះ​យល់​ច្រឡំ​ថា តម្លៃ​ដី​នៅ​តាម​ទីផ្សារ​ឡើង​ថ្លៃ​យ៉ាង​ខ្លាំង​។

ចាប់ពីពេលនោះមក តម្លៃដី និងលំនៅឋានបានកើនឡើងនាពេលបច្ចុប្បន្ន នៅទីក្រុងហាណូយ ផ្ទះល្វែងមួយចំនួនត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃជាង 100 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែមិនមានផ្ទះល្វែងតម្លៃពី 30 ទៅ 40 លានដុង/m2 ដូច្នេះកម្មករមិនអាចទិញផ្ទះបានទេ។ នេះ​ក៏​ជា​ហេតុផល​ដែល​ធ្វើ​ឲ្យ​ការ​វាយ​តម្លៃ​ដី​តាម​គោលការណ៍​ទីផ្សារ​ពេល​កំណត់​ទៅ​តាម​មូលដ្ឋាន​កាន់តែ​មាន​ភាព​ច្របូកច្របល់។

ដូច្នេះ សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Quang Tuyen បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា ការវាយតម្លៃដីធ្លីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវធានានូវគោលការណ៍ដូចខាងក្រោម៖ ផែនការវាយតម្លៃដីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ; អនុវត្តតាមវិធីសាស្រ្ត បទបញ្ជា និងនីតិវិធីត្រឹមត្រូវសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ធានានូវភាពស្មោះត្រង់ កម្មវត្ថុ ភាពបើកចំហ និងតម្លាភាព។ ធានាបាននូវឯករាជ្យភាពរវាងអង្គការប្រឹក្សាតម្លៃដីធ្លី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃបញ្ជីតម្លៃដី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃតម្លៃដីជាក់លាក់ និងភ្នាក់ងារ ឬអ្នកដែលមានសិទ្ធិអំណាចក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីធ្លី។ ជាចុងក្រោយ ចាំបាច់ត្រូវធានាឱ្យបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។

លោក TRAN KHANH QUANG អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa៖ ត្រូវការផែនទីបង្ហាញផ្លូវ

ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងមានប្រតិកម្មជាសង្វាក់ ដែលបង្កឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានពី ១៥%-២០% បើធៀបនឹងកាលពីមុន តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ កម្រិតនេះនៅទាបនៅឡើយ ប៉ុន្តែវាអាចកើនឡើងពី ៣០% ទៅ ៥០%។ ព្រោះលក្ខណៈជាមូលដ្ឋាននៃអចលនទ្រព្យគឺដី និងតម្លៃដី ពីដីមកផ្ទះ ពីទ្រព្យមកខ្ចី និងធ្វើអ្វីៗគ្រប់យ៉ាង។ ធនធានដីមានសារៈសំខាន់ណាស់ ដោយកំណត់នូវរឿងជាច្រើនដែលទាក់ទងនឹងសេដ្ឋកិច្ច។ ដូច្នេះ បើ​តម្លៃ​ដី​ឡើង​ថ្លៃ ប្រាកដ​ណាស់​អ្វីៗ​នឹង​ត្រូវ​ធ្វើ​តាម។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះ និងដីតាមតារាងតម្លៃដីនោះ គ្មានវិធីណាផ្សេងក្រៅពីធ្វើតាមផែនទីបង្ហាញផ្លូវនោះទេ មិនត្រូវឱ្យតារាងតម្លៃដីថ្មីឡើងខ្ពស់ពេកដែលប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារនោះទេ។

លោក TA TRUNG KIEN នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Wowhome Real Estate JSC៖ កែតម្រូវតាម

នាពេលខាងមុខ នៅពេលអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មី ខ្ញុំគិតថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនឹងមិនមានសកម្មភាពខ្លាំងទេ ព្រោះអ្នកទិញនៅតែគិតគូរពីលំហូរសាច់ប្រាក់ អ្នកលក់មិនអាចកាត់បន្ថយតម្លៃ ឬរក្សាតម្លៃបានទេ នៅពេលតម្លៃដីឡើងថ្លៃ ពន្ធក៏កើនឡើង... ដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ រដ្ឋាភិបាលក៏ត្រូវគិតគូរកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីធ្លីឱ្យសមស្របផងដែរ។

កំណត់ផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាន

ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រួតពិនិត្យការចេញតារាងតម្លៃដីថ្មីតាមមូលដ្ឋាន និងមានដំណោះស្រាយដើម្បីកំណត់ផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានលើតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ និងតម្រូវការ។

ក្រសួងក៏បានស្នើរដល់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ កាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផល ដោយពិនិត្យ និងកាត់បន្ថយថ្លៃដើម អនុវត្តបច្ចេកវិទ្យាទំនើបក្នុងការសាងសង់ និងទន្ទឹមនឹងនោះ ជំរុញការវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅឋានសង្គម ជួសជុលអាផាតមិនចាស់... ដែលសាកសមសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើន។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm