第二次不動産税政策の成否を分ける要因
ベトナムの不動産価格は市場で「変動」するだけでなく、紙や書籍上でも「変動」します。数字が矛盾すると、2 番目の資産に課税することが難しくなります。
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| 別荘を所有する人が増えています。 （イメージ画像） |
不動産に関する国家データベースの早期構築
第二の不動産税については、税率、適用対象、影響範囲などについて依然として多くの意見があります。しかし、ほとんどの企業と専門家が同意する問題が1つあります。それは、不動産市場に関する全国的なデータベースの必要性です。これは税制政策の成否を決定づける要因となるため、優先される必要がある。
TS。トラン・スアン・ルオン氏（国立経済大学）は、市場データベースシステムがなければ税制は効果を発揮せず、社会の不均衡や不安定化を引き起こすことになると断言した。
「国からの透明なデータは、客観的かつ正確な不動産評価の基礎となり、それに基づいて新たな課税が適切な対象をターゲットにし、市場規制の目的を達成することになる」とルオン氏は意見を述べた。
この専門家はまた、経済を管理したい国は国民の収入や資産に関する情報のデータベースシステムを持つ必要があると強調した。これは世界では古くから実践されてきたことです。
不動産市場に関する全国データベースの構築が、第二次不動産税政策の成否を分ける要因となるだろう。
「不動産市場に関する国家データベースシステムを実現するには、多くの省庁や部局の同時参加が必要です。これは建設省の責任だけではなく、統計総局（計画投資省）、財務省、天然資源環境省の任務でもある」とルオン氏は付け加えた。
TS。国際金融・不動産市場研究開発研究所所長のグエン・トリ・ヒエウ氏も、ベトナムの不動産評価には依然として多くの欠陥があると述べた。標準価格がなければ課税はほぼ不可能です。
同様に、DHCONS建設株式会社の営業部長トラン・ヴー氏は、省庁や支部が実施すべき最優先事項は、不動産市場に関する国家データベースシステムを構築することだと述べた。これは税制に影響を与えるだけでなく、土地価格表を含む一連の他の規制の実現可能性を決定する基本的な要素でもあり、不動産業界にとって頭痛の種となっている「問題」である。
「不動産市場に関する国家データベースは『世紀のプロジェクト』と言えるでしょう。完成すれば、ベトナムは東南アジアでそれを実現できる数少ない国の一つとなるだろう」とトラン・ヴー氏は断言した。
データ収集に苦労
グエン・トリ・ヒエウ氏によれば、ベトナムでは契約上の住宅購入価格と実際の取引価格は「天と地のように」異なる数字だという。これは、価格情報を「操作」することがほぼ不可能な米国とはまったく対照的です。
「アメリカ人が住宅ローンを組むとき、保険会社と鑑定士は不動産の合法性と価値について徹底的な調査を行います。その後、データは支払い前にさらに検証するために銀行に提供されます。 「非常に多くのフィルターを通過するため、住宅価格を偽って申告するのは非常に困難です」とヒュー氏は語った。
個人が利用可能な資金で住宅を購入する場合、その個人は税務当局に申告しなければなりません。この部署は、税金が正しく全額支払われていることを確認するために、不動産の価値を再評価する担当者を派遣します。
基本的に、米国の不動産取引では、独立して価値を記録し、決定する第三者が必ず存在します。これにより、価格詐欺が防止され、国家データベース システムの情報の更新にも役立ちます。
ベトナムでは、市場情報、特に価格の収集が国家データベースを完成させる上で最も困難な課題です。土地評価において長年の経験を持つ企業にとっても、これは難しい作業です。
ベトナム不動産鑑定検査会社（VAI）のゴ・ジア・クオン取締役は、実話を交えながら、二次市場では契約書に記載される価格のほとんどが常に実際の価値や土地価格表よりも低いと語った。これは、売り手が財務上の義務、具体的には個人所得税を軽減する方法です。
契約書に書かれた数字がほとんど「仮想」のものである場合。市場情報を収集し提供する情報源は、土地登記所などの限られたチャネルのみに残されています。土地使用権オークションを実施する単位、組織。資産オークション単位、組織;トレーディングフロア、不動産ビジネス...
実際には、不動産価格に関する情報源は土地登記所からのみ入手できます。ただし、これらのユニットではデータがデジタル化されていないため、検索は主に手動で行われ、スタッフはほとんどが経験豊富です。そのため、処理に時間がかかり、エラーが発生しやすくなります。
天然資源・環境省土地登記・情報データ局のヴォー・アン・トゥアン副局長は、2024年9月時点で、中央政府が構築した土地データベースには、土地価格の枠組みに関するデータを含む4つの構成要素のデータが完成していると述べた。地方自治体に関しては、現在、705の地区レベルのうち300の地区レベルのみが土地価格に関するデータベースの構築を完了しています。
トゥアン氏は、全国規模の土地データベース構築の進捗状況についてコメントし、情報システムはまだ完成しておらず、政府の指示した要件を満たしていないと述べた。
政府は以前、決議第37/NQ-CPを発行し、2025年までに、集中化、統合化、同期化、多目的化、相互接続化されたデジタルデータベースと国家土地情報システムの構築を完了するという目標を掲げていた。
第二の財産税は健全で安定した透明性の高い市場の構築に貢献するだろう。これは困難ですが、基盤が国家データベース上に構築されている場合は不可能ではありません。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html
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