第二次不動産税政策の成否を分ける要因
ベトナムの不動産価格は市場で「変動」するだけでなく、帳簿上も「変動」します。数値が不一致な場合、セカンド不動産への効果的な課税は困難になります。
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| セカンドハウスを所有する人が増えています。（イメージ写真） |
不動産に関する国家データベースの早期構築
第二の固定資産税については、税率、適用対象、影響範囲などについて依然として様々な意見がありますが、多くの企業や専門家が同意する点が一つあります。それは、不動産市場に関する全国データベースの必要性です。これは、税制の成否を左右する重要な要素であり、優先的に取り組む必要があります。
トラン・スアン・ルオン博士（国立経済大学）は、市場データベースシステムがなければ税制は効果を発揮せず、社会の不均衡と不安定さを引き起こす可能性があると断言した。
「国からの透明なデータは、客観的かつ正確な不動産評価の基盤となり、それに基づいて新たな課税が適切な対象をターゲットにし、市場規制の目標を達成するだろう」とルオン氏は意見を述べた。
この専門家はまた、経済を管理したい国は国民の所得と資産に関する情報のデータベースシステムを持つ必要があると強調した。これは世界では長年にわたり実施されてきた。
不動産市場に関する全国データベースの構築が、第二次不動産税政策の成否を分ける要因となるだろう。
「不動産市場に関する国家データベースシステムを実現するには、多くの省庁や部局の同時参加が必要です。これは建設省だけでなく、計画投資省統計局、財務省、天然資源環境省の責務でもあります」とルオン氏は付け加えた。
国際金融・不動産市場研究開発研究所所長のグエン・チ・ヒュー博士も、ベトナムの不動産評価には依然として多くの欠陥があると指摘し、基準価格が確定しなければ課税はほぼ不可能だと述べた。
同様に、DHCONS建設株式会社の事業部長であるトラン・ヴー氏は、各省庁が最優先で取り組むべきことは、不動産市場に関する国家データベースシステムの構築であると述べた。これは税制に影響を与えるだけでなく、不動産業界を悩ませている「問題」である土地価格表を含む、一連の規制の実現可能性を左右する根本的な要因でもある。
「不動産市場に関する国家データベースは『世紀のプロジェクト』と言えるでしょう。完成すれば、ベトナムは東南アジアでこれを実現できる数少ない国の一つとなるでしょう」とトラン・ヴー氏は断言した。
データ収集に苦労
グエン・トリ・ヒュー氏によると、ベトナムでは契約価格と実際の取引価格は「天と地のように」全く異なる数字だという。これは、販売価格に関する情報を「改ざん」することがほぼ不可能な米国とは全く対照的だ。
「アメリカ人が住宅購入のために借金をする際、保険会社と鑑定士は物件の合法性と価値を慎重に調査します。その後、データは銀行に提供され、更なる検証を経て、融資が行われます。このように多くのフィルターを通過するため、住宅価格を偽って申告することは非常に困難です」とヒュー氏は述べた。
個人が余裕資金で住宅を購入する場合、税務当局に申告する必要があります。税務署は、税金が正しく全額支払われていることを確認するために、不動産価値の再評価を行う担当者を派遣します。
基本的に、米国の不動産取引では、常に第三者が独立して価格を記録し、決定します。これは、価格詐欺を防ぐだけでなく、国家データベースシステムの情報更新にも役立ちます。
ベトナムでは、市場情報、特に売却価格の収集が国家データベースの構築において最も困難な課題となっています。土地評価において長年の経験を持つ企業でさえ、これは困難な作業となっています。
ベトナム不動産鑑定検査会社（VAI）の取締役、ゴ・ジア・クオン氏は、実例を挙げながら、二次市場では契約書に記載される価格のほとんどが、実際の価値や土地価格表よりも低く設定されていると述べました。これは、売主が金銭的負担、特に個人所得税を軽減するための手段です。
契約書に記載された数字がほとんど「仮想」である場合、市場情報の収集と提供元は、土地登記所、土地使用権オークションを実施する機関・団体、資産オークションを実施する機関・団体、取引所、不動産業者など、限られたチャネルに限られます。
現実には、不動産価格に関する情報源は土地登記所からしか収集できません。しかし、これらの機関はデータをデジタル化していないため、検索は主に手作業で行われ、職員の多くは経験豊富なため、処理に時間がかかり、多くのエラーが発生する可能性があります。
天然資源環境省土地登記・情報データ局のヴォ・アン・トゥアン副局長は、中央政府が構築した土地データベースは、2024年9月時点で、土地価格枠組みデータを含む4つの構成要素データを完了したと述べた。地方自治体については、現在、705の地区レベルのうち300地区のみが土地価格データベースの構築を完了している。
トゥアン氏は、全国規模の土地データベース構築の進捗状況についてコメントし、情報システムはまだ完成しておらず、政府の指示した要件を満たしていないと述べた。
政府は以前、決議第37/NQ-CP号を発行し、2025年までに、集中化、統合化、同期化、多目的化、相互接続されたデジタルデータベースと国家土地情報システムの構築を完了するという目標を掲げていた。
第二の不動産税は、健全で安定した透明性の高い市場の構築に貢献するでしょう。これは困難ですが、全国規模のデータベースを基盤とすれば不可能ではありません。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html
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