保有期間に基づいて不動産売却に課税：投機を制限できるか？

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その理由は、財務省によると、ベトナムの現在の個人所得税政策は譲渡者の不動産保有期間に応じて差別化されていないためである。

必要だが慎重

専門家によると、この提案が可決されれば、個人が利益を目的とした短期投機ではなく、長期的に不動産を保有するインセンティブが生まれる可能性があるという。これは不動産市場の安定に貢献し、「バブル」のリスクを軽減し、持続可能な住宅供給を確保します。

さらに、特に不動産市場が活発な状況では、短期取引による税収が増加し、州の予算に貢献する可能性があります。

ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は次のように分析している。「所有期間に基づいて不動産取引による個人所得に課税することは、投機を防ぎ、不動産市場を規制するのに役立ち、特にハノイやホーチミン市のような大都市で住宅価格をより安定させる解決策となるだろう。」

「不動産市場の安定化は難しいため、不動産税は無視できない。課税は、居住や生産・事業目的で不動産を購入する人ではなく、主に富を蓄積する人を対象としており、予算収入の増加と市場の調整に役立つ」とディン氏は述べた。

さらにディン氏によれば、供給不足に直面した際に価格上昇を待って高利益を得るために商品を投機したり買いだめしたりする現象は非常に一般的だという。したがって、不動産に課税するのは合理的です。

しかし、専門家は、実施には多くの要素も考慮する必要があると強調しています。

具体的には、サヴィルズ・ベトナムによると、保有期間に基づく不動産課税を実施するには、技術インフラ投資コストの計算、税金計算ツール、特にすべての住宅不動産データの透明性とデジタル化など、多くの技術的ソリューションが必要です。これらの要因は大きな障害となり、多額の財源、当局の決意、そして長期的な調整が必要になります。

専門家によると、所有期間に基づいて住宅購入に課税するには、多くの要素を考慮する必要がある。（イラスト：ミン・ドゥック）。

ディン氏によれば、課税には正しく考慮する必要がある多くの技術的措置が必要である。たとえば、家を買ったものの、すぐに売るために資金が必要な場合、それは利益を得るためにすぐに買って売ることとは異なります。

ディン氏は、課税を容易にし公平にするためには情報データが明確かつ透明でなければならないと強調した。多くの住宅購入者は銀行ローンを利用する必要があり、譲渡時にはローンの利子も販売価格やその他の多くの費用に含まれます。

同氏は「税法は、投機や市場価格の押し上げを意図していない人々を中心に、人々に不利益を与えないよう、十分に規制されなければならない」と述べた。

EZプロパティのCEOであるファム・ドゥック・トアン氏も同じ見解で、予算収入を増やす目的で不動産を譲渡する個人に所有年数に応じて課税するのは正しいと述べた。しかし、不動産価格の引き下げを期待してこの規制を適用することは「達成するのが非常に難しい」。

「不動産を譲渡する際、所有者は最終売却価格にすべての費用を上乗せします。その結果、最も損害を被るのは購入者です」とEZプロパティのCEOは述べた。

国家通貨金融政策諮問委員会の委員であるレー・スアン・ギア氏は、現在、マンションの価格が1平方メートルあたり6000万～7000万ドンに達しており、多くの人々の収入に比べて高すぎると指摘した。住むためではなく、賃貸目的で家を購入する人も多いですが、それは投機とは言えません。明らかに、セカンド不動産や保有期間に課税することは、今日の市場にとって良い解決策ではありません。

ギア氏によれば、税金を適用する際には、税収がコストを相殺できるかどうかを計算する必要がある。投機を防ぎたいのであれば、国民への公平性を確保するために公共サービスやその他のコストを追加しなければならず、その結果、税金の徴収コストよりも課税コストが高くなります。

「サーフィン」の状況は非常に一般的です。

実際、不動産を売買する「サーフィン」の状況はベトナムでは非常に一般的です。 PropertyGuru Vietnamの最近のレポートによると、2023年には投資家の15%が不動産を保有し3か月以内に売却し、36%が3〜6か月保有し、35%が6〜12か月保有したという。

これは、ベトナムの投資家のうち、1～2年以上保有しているのはわずか16%であることを意味します。一方、欧州では、売却前に不動産を保有する期間は、購入者の7％が1〜3年、23％が3〜5年、33％が5〜10年、38％が10年以上保有しています。

「早く買って早く売る」という行動はさまざまな原因から生じますが、主に「サーフィン」する投資家によるものです。サーフィン問題の原因の一つは、ベトナムにおける不動産譲渡および賃貸活動に対する所得税が現在低すぎることです。

通常、投資家は不動産を譲渡する際に2％の所得税を支払うだけでよく、不動産賃貸収入は収益の5％に相当します（1億VNDを超える収益に適用）。

そのため、財務省によれば、不動産投機を制限するために、世界の一部の国は個人所得税を含む税制手段を使って投機行為のコストを増大させ、経済における不動産投機の魅力を低下させている。

また、国によっては、不動産の売買や転売の時期、取引の頻度に応じて、不動産取引で得た利益に税金を課すところもあります。この時間が早く起こると税率は高くなり、遅く起こると税率は低くなります。

財務省は、シンガポールでは初年度に売買された土地は購入額と売却額の差額に対して100％課税されると指摘した。 2年後は税率が50%になります。 3年後は25%になります。また、台湾（中国）では、購入後 2 年以内に行われた不動産取引には 45% の税率が適用されます。 2～5年で実施され、税率は35％です。 5〜10年で税率は20％、10年後は税率は15％になります。

「適切な規制を設け、投機や不動産『バブル』を回避するために、一部の国で経験されているような保有期間に基づいた不動産譲渡による個人所得税の徴収の実施を検討することは可能である」と財務省は述べた。

具体的な税率につきましては、不動産市場の実勢を反映するよう調査研究し、適切に決定する必要があると財務省としては考えているところでございます。同時に、保有期間に基づく不動産譲渡に対する個人所得税政策の適用も、土地や住宅に関する政策の整備プロセスと同期させる必要がある。また、土地および不動産登記のための情報技術インフラの同期と準備も必要です。

チャウ・アン

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