（ダン・トリ） - 統計総局の調査によると、ハノイとホーチミン市の最高所得層も住宅を所有するのが困難であり、低所得層にはほとんどチャンスがないことを意味している。
最高所得層の住宅購入の問題
英国統計局（GSO）による2023年人口生活水準調査では、主要地域の5つの人口グループの所得水準が発表されました。
したがって、ハノイの人口の20％を占める最も高い所得を持つグループ（グループ5）の一人当たり平均月収は1,447万ドンです。ダナンでは1,380万VND。ホーチミン市では1,326万VND。ドンナイ省では1,390万VND、ビンズオン省では1,838万VND。
ベトナム不動産協会（VARS）は、このグループは政府の支援を必要とせずにハノイやホーチミン市などの大都市で住宅を所有できるようになると予想されるグループであると評価している。しかし、現実には、上記の2つの大都市で住宅所有の問題に直面すると、このグループでさえ多くの障害に遭遇します。
この単位は、最高所得層に属する労働年齢の2人から成る世帯を想定しており、この家族の平均所得は月額約3,000万VNDです。年収は3億6千万VND相当。
経済的な安定を確保するために専門家がよくアドバイスする一般的な財務ルールは、住宅費が収入の 1/3 を超えてはならないというものです。したがって、調査対象グループの高収入の2人家族は、住宅費に最大1億8000万VNDしか費やす必要はありません。
一方、上記の大都市の商業用アパートの価格は、エリアやセグメントによって異なりますが、1平方メートルあたり4,000万～7,000万ドンの範囲です。約60平方メートルの小さなアパートの価格は、約25〜35億ドンになります。
上記の世帯が60m2のアパートを約35億VNDで購入することにし、住宅価格の70％、つまり24.5億VNDを銀行から借り入れ、20年間、年利8％で返済するとします。したがって、月々の分割払いは約2,500万～2,700万VNDとなり、年間3億VND以上に相当します。 VARSは、年間最大8000万ドンの支払いでは、このグループは住宅を購入することがほとんど不可能であると結論付けました。
ハノイのアパート（写真：ハ・フォン）。
住宅価格は人々の支払能力を超えている
この部署は、過去数年間の住宅購入能力の急激な低下の理由を説明するにあたり、主に3つの理由を挙げた。
まず、大都市の不動産価格は大多数の人々の金融能力をはるかに超えており、所得の伸びよりも何倍も速いペースで上昇しています。
具体的には、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後、ハノイ、ダナン、ホーチミン市などの大都市の不動産価格、特にマンション価格は継続的に上昇し、2019年よりも30％高い新たな水準を記録しました。
一方、2023年の都市部の一人当たり平均所得は、2019年のGSO統計と比較してわずか4％程度の増加にとどまりました。2023年のハノイとダナンの最高所得層の平均所得は、2019年と比較してそれぞれわずか3％と7％の増加にとどまりました。
ホーチミン市ではこのグループの平均所得も8%のマイナス成長を記録した。これにより、特に中流階級および上流中流階級の世帯において、所得と住宅価格の格差が拡大しました。
2 つ目は、適切な住宅供給が不足していることです。現在の住宅供給は主に中価格帯と高級価格帯に集中しています。このセグメントの需要も非常に大きいですが、手頃な価格の住宅に対する需要が市場の主な需要です。 1平方メートル当たり3,000万ドン未満の住宅プロジェクトはほとんどなく、最高所得層を含む大多数の人々にとって適切な選択肢がない状態となっている。
VARSはまた、一部の投資家が市場供給の不足を利用して販売価格を不当に引き上げ、インフラの優位性があまりない地域でも不動産価格の上昇を引き起こしていると考えています。これにより、住宅を購入する必要のある人々にとっても住宅購入が困難になります。
3 つ目は投機的な行動によるものです。他の投資チャネルが依然として大きな変動を抱えている状況において、資産を蓄えようとする心理と不動産価格が今後も上昇し続けるという期待から、多くの人が実際に使用する意図なく不動産を購入しています。こうした人々は不動産を購入した後、それを使用せずに放置し、価格が上昇するのを待つため、需要と供給の不均衡はさらに深刻になります。
さらに、あまり言及されていないものの、同様に大きな影響を与えるもう 1 つの要因は、財務コストです。金利は下がったものの、住宅購入者は依然として約10％以上のインセンティブ後の変動金利を支払わなければなりません。これにより、少なからぬ経済的プレッシャーも生じます。
金融コストは、投資コストや土地コストとともに継続的に増加しており、不動産事業のプロジェクト開発プロセスに影響を与え、住宅価格を直接的に上昇させています。
VARS は長期的には、土地、税金、ローンに関する優遇政策の調査と適用を継続するだけでなく、社会住宅プロジェクトや手頃な価格の商業住宅にも優遇政策を適用できると考えています。国は、公共交通機関に重点を置いた都市開発モデルであるTODモデルに従って、接続インフラの改善を継続的に推進し、都市開発を拡大する必要がある。これは、都市部のベトナム人の住宅問題を解決するための避けられない傾向です。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm
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