ベトナムが外国人投資家の注目を集める、超レア商品が続々販売、マンション維持費に規制

ベトナムは外国人投資家にとってますます魅力的になっており、ハノイ旧市街の不動産価格は急騰し、取引は閑散としており、アパートの維持費基金に関する規制など、最新の不動産ニュースが報じられています。

世界の商業用不動産市場が多くの課題に直面している中、ベトナムは透明性、法令遵守、そしてビジネス環境全般を改善するための多くの前向きな政策と取り組みを持つ国として浮上しています。（写真：ホアン・ハ）

ハノイ旧市街の土地と家の1平方メートルの価格は、アパートの価格に等しい

VietNamNetによると、ディンティエンホアン、カウゴー、ロースー、ハンガン、ハンダオ、ハンバック、ハンベ、ハンブオム、ハンボン、ハンボなど、ホアンキエム地区（ハノイ）の「黄金の」通りにある不動産は、場所に応じて1平方メートルあたり数億ドンから数十億ドンまで、常にかなり高い価格で売りに出されている。

2つの「黄金の」通り沿いに位置し、売り出し価格が1平方メートルあたり20億ドンに達する家もあります。例えば、ディンティエンホアン通りとカウゴー通りにある、面積210平方メートル、間口8メートルの3階建て住宅が4,200億ドンで売りに出されている。この価格だと、1平方メートルあたり20億ドンに相当する価格になります。

あるいは、ディンティエンホアン通りにある、面積65平方メートル、間口6メートルの家が700億ドンで売りに出されている。 1平方メートルあたり10億VND以上に相当します。売主によると、この家は所有者名義のレッドブックが登録されており、即時取引が可能とのこと。

羅蘇街で、面積100㎡、エレベーター付きの8階建て住宅が売りに出されています。提示価格は860億VND（1平方メートルあたり8億6000万VNDに相当）で、交渉可能です。売主からの情報によると、この家は所有者名義のレッドブックが登録されており、現在は事業用に賃貸されているとのこと。

ハンベー通りにある面積32平方メートルの4階建て住宅も250億ドン（1平方メートルあたり約7億8100万ドン）で売りに出されている。あるいは、ハンバック通りにある面積250平方メートル、間口7.5メートルの住宅が1200億ドン、つまり1平方メートルあたり約4億8000万ドンで販売されています。

同様に、ハンボー通りの住宅は面積が260平方メートルで、希望価格は1350億ドン、1平方メートルあたり約5億2000万ドンとなっている。広告によると、この家には所有者が 1 名と「レッドブック」が 1 冊あり、非常に美しい場所に位置し、通りで最も価値が高く、歩道も広いとのことです...

Batdongsan.com.vnの代表者によると、過去3か月（2023年3月、4月、5月）の平均で、ハノイ旧市街の街路に面した住宅の販売価格は1平方メートルあたり約5億9,700万ドンだという。

ハノイ旧市街のタウンハウスの検索数は、昨年の同時期と比べて約30％減少した。一方、ハノイ旧市街の路面住宅の販売価格は、前年同期比で11％下落したものの、新型コロナウイルス感染症の流行前（2019年）の水準と比較すると依然として8％上昇した。

例えば、2023年3月、4月、5月の3か月間の平均データを、ハノイのいくつかの古い通りの前年の同時期と比較すると、2023年のロースー通りの住宅の販売価格は1平方メートルあたり10億5,800万ドンで、2019年は1平方メートルあたり9億7,200万ドンでした。または、ハン・ブオム通りでは、2023年の最初の3か月の平均販売価格は9億2,400万VND/m2ですが、2019年には7億600万VND/m2でした...

Batdongsan.com.vnの副社長グエン・クオック・アン氏は、ハノイ旧市街の住宅は主に国内外の客に食事、ホテル、観光サービスを提供する目的で建てられていると語った。したがって、この不動産セグメントの「健全性」を示すシグナルの 1 つは、観光客、特に外国人観光客の数です。

観光客数は昨年と比べて改善していますが、まだ新型コロナウイルス感染症以前の水準には回復していません。2023年第1四半期には、ハノイを訪れた観光客は約590万人に達しましたが、2019年の同時期には約750万人でした。

このような傾向から、今後3〜6か月間は、ハノイ旧市街のタウンハウスの価格水準は安定し、取引量もほとんど増加しないと予測しています。

しかし、長期的には、今から3〜5年後、経済が正常に戻り、観光産業がより力強く発展すると、ハノイの旧市街のタウンハウスは依然として潜在的なセグメントの1つになります。価格水準と取引は改善するだろう」とクオック・アン氏はコメントした。

ベトナムの不動産は外国人投資家に求められている

Zingによると、最近のベトナム出張中、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのアジア太平洋（APAC）地域CEOのマシュー・ボウ氏は、ベトナムは世界中の多くの機関投資家にとってますます魅力的になっていると断言した。

3月に、この商業用不動産サービス会社はシンガポール本社で、多くがアジアの企業を含む世界最大級の機関投資家80名を招いてイベントを開催した。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、企業のリーダーに好む不動産投資市場について調査したところ、日本、オーストラリア、ベトナムを挙げる回答が最も多かった。

マシュー・バウ氏によれば、機関投資家は常に安定した信頼できる市場を目指しています。特に、世界の商業用不動産市場が多くの課題に直面している状況において、ベトナムは透明性、法令遵守、そしてビジネス環境全般を改善するための多くの前向きな政策と取り組みを備えた国として浮上しています。

同時に、レゴ、パナソニック、サムスン、LG、シャープなど多くの大手多国籍企業による投資の波もまた明るい兆候である。なぜなら、テナントが行くところには機関投資家が追随するからである。

マシュー・ボウ氏は、将来について、投資家は常に、良好な経済指標、若い人口、中流階級の増加、急速な都市化など、成長を示す地域を探していると強調した。

「ベトナムはこれらの特徴をすべて備えており、加えて高いGDP成長率も備えています。これらすべての要素が、あらゆる不動産セクターの発展の原動力となっています。ベトナムは成長の原動力を有しており、ビジネス環境の改善に向けた努力を継続すれば、さらに魅力的な投資先となる可能性があります」と、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのアジア太平洋地域責任者は述べた。

ハノイで超希少な不動産が売りに出されている背景

最近、ハノイの不動産業界では、タイホー区クアンアン通りにある面積1,263平方メートルの4階建てヴィラ5棟が総額6,600億ドンで売却されるという情報が話題になっている。

特に、ブローカーは、ここがクアンアン地区で最も美しい土地であり、これを売る人はほとんどいないことを強調しました。また、クアンアン通りでは最近、不動産業者が「超大型で高級、1,270平方メートル、価格はたったの6,000億ドン」という住宅を売りに出している。注目を集めるために、仲介業者は、これが所有者名義の赤い本があり、すべてが住宅用地であり、長期使用が可能な「非常に珍しい」不動産であることを強調しました...

最近、ハノイの「ダイヤモンド」の名所として知られる旧市街エリアだけでなく、多くの主要道路でも、最高数千億ドンの不動産商品が数多く出回っている。

例えば、トン・ドゥック・タン通り（ドンダー）にある、面積528㎡、価格4,850億ドンの9階建ての建物など。面積1,869㎡のタイハーストリートビル（ドンダー）が5180億ドンで売りに出されている。 Xa Dan通り（Dong Da）にある、面積183m2の住宅が1180億VNDで販売中...

Cau Giay通りの住宅価格を調査すると、1平方メートルあたり5億5000万～7億5000万VNDの範囲で売りに出されている住宅が多数ある。 Trung Kinh通りでは、住宅が1平方メートルあたり5億～6億ドンで販売されています。

一方、チャン・ズイ・フン通りでは、1平方メートルあたり5億～7億ドンを超える価格でタウンハウスが売りに出されている。たとえば、4階建て、200平方メートルのタウンハウスは1450億ドン（1平方メートルあたり7億2500万ドン）で販売されています。売主によると、この家は月額2億5000万ドンで賃貸されているとのこと…

不動産だけでなく、多くの都市部では別荘も数千億ドンで売られています。

オンライン不動産情報サイトでは、ビンホームズ・グリーンベイ・プロジェクトのホアンラン地区（ナム・トゥー・リエム）にあるヴィラの価格は1平方メートル当たり6億5000万ドンを超えている。敷地面積は300平方メートルを超え、家全体の総額は2000億ドン。

調査によれば、このプロジェクトの販売価格は昨年のピーク時に比べて平米あたり6億～7億ドンに落ち着いているが、最も眺望の良いマンションの合計価格は1千万米ドルを下回らない。

ハノイで数千億ドン相当の住宅が売られるのは目新しいことではないが、最近になって起こったことだ。これまでの急激な価格上昇により、タウンハウスとヴィラのセグメントは停滞し、流動性が低下しました。多くの住宅所有者は売却を余儀なくされており、中には早く不動産を処分したいという希望から価格を下げざるを得ない人もいる。

しかし、このセグメントの販売価格は依然として非常に高く、大多数の人々の実際のニーズには適していません。第三環状線外の別荘と同様に、販売価格は数千億ドンと記録されている。これまでは中央地区にのみ出現していたレベルです。

業界関係者によると、現在、銀行金利は高く、不動産投機はなくなり、今日の本当の需要は基本的に手頃な価格で人気のある不動産商品にあるという。厳しい経済状況の中、数千億ドン相当の商品が売れ残り続けています。

不動産専門家によると、タウンハウスや別荘など、投機性の高い分野は、強力な浄化プロセスに入っているという。この段階の市場は、実際のニーズを満たすセグメントへと移行しています。

不動産市場は困難な状況にあるが、弱体で不振な事業を一掃するために必要な段階でもある。同時に、政府は制度政策の革新を継続する必要があります。

マンション管理基金に関する規制

規定により、マンション管理組合は、ベトナム国内で営業している信用機関に専用口座を開設し、マンション共用部分修繕積立金及びマンション全体共用部分修繕積立金を管理・運用することとしております。

現在、集合住宅維持管理基金に関する住宅法の規定の実施については、住宅法のいくつかの条項の実施を導く政府法令第99/2015/ND-CP号のいくつか条項を修正および補足する2021年3月26日付政府法令第30/2021/ND-CP号第1条第6項に、「集合住宅管理委員会は、建設省が発行した集合住宅の管理および使用に関する規則に従って、投資家が引き渡した共用財産の維持管理基金を受け入れるための口座を開設する責任を負う」と規定されている。

また、2016年2月15日付建設大臣通達第02/2016/TT-BXD号（2016年12月15日付通達第28/2016/TT-BXD号第3条第12項により改正・補足）第36条第3項a項には、「マンション管理委員会は、マンション共用部分維持管理基金及びマンション全体共用部分維持管理基金の管理・運用のため、ベトナム国内で営業する信用機関に専用口座を開設する」と規定されている。

マンション維持管理基金については、最近、建設省もエコグリーンシティマンション（ハノイ）管理委員会に対し、マンション維持管理基金に関する住宅法規制の施行について回答する文書を送付した。

特に、建設部はエコグリーンシティマンション管理委員会に対し、同法の規定を具体的な事例と比較して実施するよう指示した。同時に、実施プロセス中に困難や問題が発生した場合、管理委員会は、権限に従って指導と解決のために、その地域の国家住宅管理機関であるハノイ建設局に連絡するよう求められていることに留意してください。

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