不動産は多くの人にとって最も人気のある投資チャネルです。しかし驚くべきことに、伝説の投資家ウォーレン・バフェットは、資金を注ぎ込む投資チャネルとしてこれを選択しませんでした。何故ですか？
価格設定の非効率性はありません。
「不動産は商品ではない。不動産はほとんどの場合適正な価格設定がなされる傾向にあり、誤った価格設定がなされているケースを見つけるのは難しいと思う」とウォーレン・バフェット氏はかつてバークシャー・ハサウェイの株主総会で説明した。
この億万長者の投資哲学は、株価が本来の価値よりも大幅に安く取引されている優良企業に投資することだ。しかし、不動産にはそのような機会はあまりありません。彼は、推定価値よりもはるかに安い価格で不動産を購入できる機会は多くないと考えています。
不動産は、安定的で明確なキャッシュフローを持つことが多いため、他のビジネスよりも分析が容易です。これにより、価格設定の誤りが発生する可能性が低くなります。
もちろん、市場は完全に効率的というわけではありません。経済危機のときには不動産価格が下落することもありますが、それは非常に稀です。
競争上の優位性がない
ウォーレン・バフェット氏も、他者が有利で自分は有利ではないビジネスは避けています。同氏は、バークシャーにはプロの不動産投資家に対する競争上の優位性はないと述べた。
不動産ビジネスは、不動産を専門とする民間企業である不動産投資信託によって運営されています。彼らは業界最高の人材を採用し、最高の関係を構築します。米国の不動産市場に参加する小規模投資家も、こうした信託基金の投資証券に投資することが多い。
一方、ウォーレン・バフェットと彼のファンドは株式と上場企業への投資を専門としています。
税制上の障害
米国では、不動産に投資する個人投資家は個人所得税の対象となります。しかし、不動産投資信託（REIT）ではない法人や事業体がこの分野に投資すると、不動産に二重課税されることになります。一度は企業レベルで、そしてもう一度は株主に分配するときに行われます。
不動産投資は株式に比べて管理・運営コストが高い（写真：トラン・カン）。
コストのかかる管理
株式や債券とは異なり、不動産は受動的な投資ではありません。不動産所有者は、メンテナンス、運営、リースから法的問題まで、多くの管理上の問題に直面しています。
こうした作業にはすべて、時間とお金というコストがかかります。投資規模が大きい場合、投資家は不動産を管理する個人または組織を通じて最適化することがよくあります。
バフェットのような賢い投資家は、より高い収益の機会から気をそらすような投資からは遠ざかります。彼にとって、不動産はこのリストに該当します。
しかし例外もあります。
バフェット氏は、危機時や売り急ぎによる大きなチャンスなど、特定の状況下では不動産に投資する用意がある。
たとえば、1980 年と 1990 年の危機の間、ウォーレン・バフェットは Trust Corp. を設立しました。何千もの不動産資産を含む、破綻した貯蓄銀行の清算資産を購入する。
この期間中、不動産は売却され、買い手は少なくなり、評価額はファンダメンタルズから大きく外れます。バフェット氏は「当時の不動産価格は極めて低かった」と語った。
ウォーレン・バフェット氏を含む多くの外部投資家がこの争いに参入している。しかし、深刻な金融危機以外では、このような価格設定ミスの機会はめったに発生しません。
この億万長者は不動産への直接投資は避けているが、REITなどの上場不動産デリバティブには時折投資している。
この形態の投資は多様で流動性が高い場合が多いです。
これにより、バフェットは不動産とは異なり、迅速に投資および撤退することが可能になります。 REIT への投資は株式への投資に似ています。しかし、それはバークシャーのポートフォリオのほんの一部に過ぎません。
[広告2]
ソース
![[写真] ファム・ミン・チン首相が経済成長に関する地方との政府会議を主催](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
コメント (0)