伝説のウォーレン・バフェットはなぜ不動産投資を好まないのでしょうか?

不動産は多くの人にとって最も人気のある投資チャネルです。しかし驚くべきことに、伝説の投資家ウォーレン・バフェットは資金を注ぎ込む投資チャネルとしてこれを選択しませんでした。何故ですか？

価格設定の非効率性はありません。

「不動産はコモディティではない。ほとんどの場合、不動産価格は適正であり、価格が誤っている場合を見つけるのは難しいと思う」とウォーレン・バフェット氏はかつてバークシャー・ハサウェイの株主総会で説明した。

億万長者の投資哲学は、株価が本来の価値より大幅に安く取引されている優良企業に投資することだ。しかし、不動産にはそのような機会はあまりありません。彼は、推定価値よりもはるかに安い価格で不動産を購入できる機会は多くないと考えています。

不動産は、キャッシュフローが安定して明確であることが多いため、他のビジネスよりも分析が容易です。これにより、価格設定の誤りが発生する可能性が低くなります。

もちろん、市場は完全に効率的というわけではありません。経済危機のときには不動産価格が下落することはありますが、それは非常にまれです。

競争上の優位性がない

ウォーレン・バフェット氏もまた、他者が有利で自分が有利ではないビジネスを避けています。同氏は、バークシャーにはプロの不動産投資家に対する競争上の優位性はないと述べた。

不動産ビジネスは、不動産を専門とする民間企業である不動産投資信託によって運営されています。彼らは業界最高の人材を採用し、最高の関係を構築します。米国の不動産市場に参加している小口投資家も、こうした信託基金の投資証券に投資することが多い。

一方、ウォーレン・バフェットと彼のファンドは株式と上場企業への投資を専門としている。

税制上の障害

米国では、不動産に投資する個人投資家は個人所得税の対象となります。しかし、不動産投資信託（REIT）ではない法人や事業体がこの分野に投資すると、不動産に対して二重課税が発生します。一度は企業レベルで、そしてもう一度は株主に分配するときに行われます。

不動産投資は株式に比べ、管理・運営にコストがかかる（写真：トラン・カン）。

コストのかかる管理

株式や債券とは異なり、不動産は受動的な投資ではありません。不動産所有者は、メンテナンス、運用、リースから法的問題まで、多くの管理上の問題に直面しています。

こうした作業にはすべて、時間と費用という形でコストがかかります。投資規模が大きい場合、投資家は個人または組織を通じて資産の管理を最適化することがよくあります。

バフェットのような賢い投資家は、より高い収益の機会から気をそらすような投資は避けます。彼にとって、不動産はこれに該当します。

しかし例外もあります。

バフェット氏は、危機のときや売り出しによる大きなチャンスなど、特定の状況下では不動産に投資する意思がある。

たとえば、1980 年と 1990 年の危機の間、ウォーレン・バフェットは、何千もの不動産資産を含む破綻した貯蓄銀行の清算資産を購入するために Trust Corp. を設立しました。

この期間中、不動産は売却され、買い手は少なくなり、評価額はファンダメンタルズから大きく外れます。バフェット氏は「当時の不動産価格は大きく間違っていた」と語った。

ウォーレン・バフェット氏を含む多くの外部投資家がこの競争に参入している。しかし、深刻な金融危機を除けば、このような価格設定ミスの機会はめったに発生しません。

この億万長者は不動産への直接投資は避けているものの、REIT などの上場不動産デリバティブには時々投資している。

この形態の投資は、多くの場合、多様で流動性が非常に高いです。

これにより、バフェットは不動産とは異なり、迅速に投資したり撤退したりすることが可能になる。 REIT への投資は株式への投資に似ています。しかし、それはバークシャーのポートフォリオのほんの一部に過ぎません。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-huyen-thoai-warren-buffett-khong-thich-dau-tu-bat-dong-san-20231218102014907.htm