賃貸市場は半分は賑やかで、半分は閑散としている。

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ホーチミン市：賃貸住宅の入居率は依然として65％以上と高いが、逆に通りに面したタウンハウスは入居者が少なく、空室になっていることが多い。

VnExpressによると、第2四半期の初めから5月21日まで、ホーチミン市の賃貸住宅市場は明るい部分と暗い部分に大きく分かれている。具体的には、月額350万VND未満、中心部から10km以上、平均所得（月額1200万VND未満）の学生や労働者の大半が住むセグメントの賃貸住宅の入居率は90～95％を記録した。月額350万～500万ドンの価格、中心部から3～6キロの距離にあり、高収入（月額1300万～2000万ドン）の労働者にサービスを提供する賃貸住宅部門も、85～90％の入居率を達成しました。

月額500万～700万ドン以上の賃貸住宅部門では、入居率が80％と若干の変動が見られます。 6 か月または 1 年の契約期間が終了するたびに、入居者の 20 ～ 30% が退去し、新しい入居者を探す必要があります。賃貸住宅の家賃は月額800万～1500万ドン以上で、入居率は70～75％に低下し、頻繁に退去している。月額1,000ドル以上の賃貸住宅部門の入居率は65～70%と低かったものの、依然としてプラスでした。

賃貸住宅の理想的な入居率とは対照的に、ホーチミン市中心部の通りに面した賃貸タウンハウスは非常に暗く、空室が多い。 4月以降、ゴ・ドゥック・ケ、ホー・トゥン・マウ、リー・トゥ・チョン、ハイ・バ・チュン、グエンチャイ・ファッションストリート、ブイ・ビエン・ウェスタン通り（1区）を歩いていると、かつては商店街で賑わっていた通りに面したタウンハウスが今では大量に空き家になっている。

多くのブランドが撤退する事態は、ノートルダム大聖堂・市郵便局ロータリー周辺でも発生しました。メトロポリタンビルにあったメロワーコーヒーは4月末に閉店した。最近、ベトナムのApple正規販売代理店（APR）で、億万長者のジョナサン・ハン・グエン氏のビジネスチェーンの一員であり、市郵便局の隣にあるeDiGiも、その敷地を戻した。近くには、最近移転したサイゴン・ラ・ポスト・カフェがありますが、まだ新しいテナントは入っていません。ブックストリートの隣のマクドナルドの店舗は長い間なくなっていますが、このスペースはまだ空いています。

これまで、1区中心部のタウンハウスの正面部分は大手ブランドや中小企業、個人商店などが借りていたが、現在は古い入居者が次々と退去し、新しい入居者が入らず、空室率が上昇している。

ホーチミン市1区、Le Loi通り沿いの賃貸タウンハウス。写真: クイン・トラン — ホーチミン市1区、Le Loi通り沿いの賃貸タウンハウス。写真:*クイン・トラン*

こうした動向を見て、独立系不動産専門家のレ・クオック・キエン氏は、賃貸住宅市場は明暗の二分化が鮮明だと評価した。中価格帯の不動産は、低価格または手頃な価格の住宅であり、生活必需品に分類できる消費者向け不動産グループに属し、パンデミック後の回復期から現在まで良好な入居率を維持しています。しかし、第1地区を代表とする中心部のオフィスや事業用施設として賃貸される通りに面したタウンハウスは、需要の減少と経済の低迷により圧力にさらされている。

キエン氏は、2020年から2021年の流行期間中、店舗を必要とするほぼすべての事業が閉鎖し、規模を縮小しなければならなかったと分析した。 2022年第2四半期からは段階的に新規事業活動の再開が始まり、物件探しも再び活発化していくでしょう。

しかし、インフレ、戦争、世界的不況の恐怖に加え、パンデミックの悪影響が影響を及ぼし始めており、世界中の消費者は支出を抑えており、企業の生産と事業活動は依然として多くの困難に直面しており、パンデミック前の段階にはまだ回復していません。そのため、オフィスや事業用地の賃貸需要は依然として低く、中心部の街路に面したタウンハウスの多くは現在も空室のままとなっている。

キエン氏によると、今年初めから経済は多くの困難と課題を示しており、企業は「攻撃」よりも「防御」に傾き、コスト削減と非効率な事業分野を優先しているという。

事業運営が不安定になると、企業は徐々に「固定費」から「変動費」へとシフトする傾向があります。例えば、オフィスや固定の事業所を借りるのではなく、固定規模を縮小し、敷地にあまり依存しない柔軟な働き方に切り替える。

オフラインの販売拠点では、成功するかどうかに関わらず固定費がかかるため、店舗を借りる代わりに、テナント側は徐々にコストを節約できる事業形態に切り替えています。したがって、オンラインで注文するためのコスト、オンサイトの施設を使用せずに配達された注文のプロモーションコスト、製品を販売するときに販売仲介業者（代理店、電子商取引サイト）に支払われるコストなど、収益がある場合にのみコストが発生します。

さらに、パンデミック中の消費者行動の急速な変化により、店舗でのオフライン取引が徐々にオンラインに移行し、中心部の街路に面したタウンハウスの敷地に対する地位と需要も徐々に低下しています。

キエン氏はまた、現在、通りに面した賃貸住宅の多くが廃墟となっている理由の一つは、その建物の所有者の大半が、強い経済力を持つ人々だからだと述べた。この賃貸活動による収入は彼らにとって必ずしも重要ではありません。さらに、彼らは大きなエゴを持った人々でもあり、高い家賃を払わされるという感覚を好みません。したがって、以前よりも低い価格で交渉された場合、家主はむしろその建物を空のままにしておくことを望むでしょう。

逆に、手頃な価格帯や中価格帯の住宅では、家主は価格交渉が容易で、家賃も手頃で、需要と供給が合致しているため、空室率は低くなります。

ヴー・レ

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