差額のバランス
不動産業の財務諸表では、購入者/顧客からの短期前払金の項目は「貯蓄」とみなされます。会計原則によれば、まだ引き渡しが行われていないプロジェクトで不動産を購入した顧客から企業が受け取るお金は、ここで会計処理されます。この金額は、企業が完成した不動産を顧客に引き渡した時点で収益として認識されます。
ダン・トリが市場における多数の大手住宅不動産会社を対象に行った統計によると、ユニットの「節約額」には大きな差があることがわかりました。
2024年12月31日現在、ビンホームズ株式会社（株式コード：VHM）の短期前払い顧客項目は46,383億ドンで、2023年末と比較して32％増加しました。この数字は、残りの5社によって記録された合計の1.7倍です。 2022年末時点でも、顧客はビンホームズに最大62兆3,370億ドンを前払いしており、これは他のユニットの合計額の2.7倍に相当します。
この項目の大部分は、Vinhomesとその子会社のプロジェクトにおいて不動産購入契約を締結した顧客からの進捗支払いの残高です。ベトキャップ証券株式会社の統計によると、昨年、ビンホームズとその子会社は、市場に最も多くのプロジェクトを立ち上げた企業であった。
2024年の住宅不動産事業の起工式と開業イベント（写真：Vietcap）。
短期前払い価値で第2位にランクされているのは、No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland - 株式コード: NVL) です。このカテゴリーは、2023年の同時期と比較してわずかに1％減少しました。これは、この企業の大規模プロジェクトが削除されたことと、取引が2023年と比較して変化していないという事実を部分的に反映しています。
昨年、建設開発投資株式会社（DIC Corp - 株式コード：DIG）の「貯蓄」は2兆4,260億ベトナムドンに達し、37％増加し、大幅に改善しました。特に、最も大きな成長を遂げたのはA2-1マンションプロジェクトで、2023年末の同時期と比べて4.9倍となる8,430億ドン以上を記録した。
一方、カンディエンハウス投資貿易株式会社（株式コード：KDH）、ナムロン投資株式会社（株式コード：NLG）、ダットサングループ株式会社（株式コード：DXG）はいずれも前払い顧客商品の減少を記録した。その理由は、2023年にこれらのユニットはすべて大幅な成長を遂げたからです。
例えば、2023年末にカンディエンハウスは顧客からの短期前払い金が2兆3,880億ドンを記録し、前年比2.7倍となった。 2024年、この会社はいかなるプロジェクトも販売開始しません。
「貯金」がお金に変わる
短期の前払い顧客アイテムの増加は前向きな兆候と見なされますが、収益を記録するためには、企業は製品を正常に完成させて顧客に提供する必要があります。
証券会社の分析チーム責任者は「不動産業者は、顧客からの前金を計上しているにもかかわらず、案件を引き渡せないケースが依然としてある」と指摘する。挙げられるケースとしては、プロジェクトに関する法的問題、プロジェクトを実施するための資金不足、訴訟紛争などが挙げられます。
これは、Vinhomes と Novaland の財務数値からも明らかです。これら2つの事業部門の短期前払い顧客商品は急速に成長し、他の事業をはるかに上回りました。その理由は、これらの大手企業がいずれも近年大規模なプロジェクトを実施しているからだ。
しかし、プロジェクトに関する法的問題のため、Novaland の記録された価値は同社の利益に反映されていません。ビンホームズの利益は顧客のプリペイド商品に応じて増加したが、ノバランドの場合はその逆だった。 2024年になっても、この会社は税引き後損失が約4兆3,510億VNDとなるだろう。 Nha Khang Dien、Nam Long、Dat Xanhなどの他の企業も、2024年に大幅な利益の伸びを記録しました。
2025年の投資戦略レポートでは、証券会社は、改正土地法の施行により法的手続きがよりスムーズに進み、2025年以降に多くの新規プロジェクトがプライマリー市場で販売されることが容易になるとの見解を共有した。
したがって、Vinhomes、Nha Khang Dien、Nam Long、Dat Xanhなどの大企業は、今後の法改正前に大きな利点を得ることになるでしょう。調査会社は、新規および進行中のプロジェクトにより、2025年には全国での販売が急増すると予測しています。
ビンホームズは今年中に、ロンアン省のフオック・ヴィン・タイ、ハイフォン市のドゥオン・キンなど、いくつかのプロジェクトを立ち上げる予定であるほか、ロイヤル・アイランド、オーシャン・パーク2、オーシャン・パーク3などのプロジェクトの現在の販売活動も行っている。カン・ディエン・ハウスはトゥドゥック市で新しいプロジェクトを立ち上げる予定である。ダット・サン社は、2024年第3四半期に建設許可を取得した後、ホーチミン市のジェムズ・リバーサイドを2025年初頭に販売する予定だ。
一部の企業は今年、二桁の売上成長を記録すると予想されている。プロジェクトの遂行に伴い、2025年からは売上増加により利益が増加すると予想されます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm
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