物流業界の衰退の波に直面する倉庫不動産の課題

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長期的な可能性を考えると

サヴィルズ・ベトナムの報告によると、世界の物流スペースの需要は、世界的な受注と取引量の減少もあり、減少傾向にあるという。消費者は支出を抑えており、需要は主に生活必需品やサービスに向けられています。これにより、製造品や輸送品の量も減少し、特にロサンゼルスや上海などの港湾優位性を持つ市場では、倉庫の空き率が上昇します。

一方、世界のほとんどの市場では、近年の好景気の後、物流の需要が鈍化している。需要状況の違いは、今後の賃料上昇の見通しを決定する上で重要な要素であると考えられています。

サヴィルズの2023年上半期の世界の物流投資に関するレポートでは、多くの市場で最近新たな物流供給が記録されていることも示されています。例えば、米国では、2023年上半期に約2,000万平方メートルの完成スペースが市場に投入される予定です。マドリード市場では、2023年に現在の供給量の約9％に相当する100万平方メートル以上の倉庫スペースが記録されると予想されています。新たな供給により空室率が上昇すると予想されます。

しかし、これらの要因をさらに深く見てみると、指標がまだ過去の水準まで低下していないため、空室率はまだ警戒すべきレベルに達していないことがわかります。サヴィルズのレポートでは、投資家がアジア太平洋地域の物流市場に対して依然として楽観的な期待を抱いていることも示されている。

不動産倉庫の課題前の記事物流業界の衰退の波写真1 — 投資家はアジア太平洋市場に対して強気な姿勢を維持している。

具体的には、欧州市場全体では2023年第2四半期の物流セグメントへの総投資額が前年同期比で50％減少したのに対し、アジア太平洋地域では総投資額が約14％の微減にとどまった。投資家は、基礎的条件が長期的な成長を支え、物流および倉庫用不動産の需要拡大を活用できるアジアに引き続き強い関心を抱いています。

例えば、日本市場では、物流は投資家、特に日本への参入を希望する外国人投資家を惹きつける分野であり続けています。同様に、インド市場も、生産連動インセンティブ制度（PLI）などの生産活動を支援する政策のおかげで、2023年第2四半期の新規物流供給の吸収率が40～50％に達するなど、非常に活発になっています。このため、投資家たちは楽観的な見方を維持し、国内の他の都市で流通ネットワークを拡大するさらなる機会を模索している。

全体的に、特に先進国市場においては、持続可能性は家主と借主の間のあらゆる交渉において依然として考慮すべき事項です。物流レンタル施設は、エネルギー最適化の要件を満たすとともに、企業の ESG コミットメントを保証する必要があります。これらは、プロジェクトを魅力的にし、将来のリースの決定において競争上の優位性をもたらす基本的な要素であると考えられています。

ベトナムは機会を捉える必要がある

ベトナムでは、電子商取引の成長により物流業界が大きく成長しました。ベトナム電子商取引・デジタル経済局が発表した「ベトナム電子商取引レポート2023」によると、ベトナムの2022年の小売電子商取引収益は164億米ドルに達し、同国の商品および消費者向けサービス小売総収益の7.5％を占める見込みです。ベトナムの2023年の電子商取引の収益は205億米ドルに達し、全国の商品小売売上高と消費者サービス収益の約8％を占めると予測されています。

力強い発展の歩みにもかかわらず、ベトナムの物流は依然として大規模市場に集中しています。これは、この分野の投資家にとって、増大する物流需要を満たす供給を提供するチャンスです。

サヴィルズ・ハノイの不動産アドバイザリーサービス部門シニアマネージャーのトーマス・ルーニー氏によると、現在の物流市場はまだその潜在能力を十分に活用していないという。供給は需要を満たしておらず、投資家は新しいモデルを考案し、利用可能な倉庫スペースを最適化するために柔軟に対応する必要がある。

不動産倉庫の課題前の記事物流業界の衰退の波写真2 — サヴィルズ・ハノイ、不動産アドバイザリーサービス部門シニアマネージャー、トーマス・ルーニー氏。

この専門家は、物流の需要を分析し、電子商取引業界では、多くの商品を保管するだけでなく、ピッキングや梱包作業をサポートするシステムを設置するために、大規模な倉庫レンタルエリアが必要であると述べた。さらに、高付加価値製品を扱う国際的なメーカーは、生産後に商品を保管するための倉庫スペースを必要としています。

現実には、ベトナム市場、特に北部における倉庫スペースの供給は依然として多くありません。したがって、投資家は高層倉庫やスマートポート倉庫を検討することができます。

ベトナムは、投資環境の改善と主要な貿易協定の締結により、世界有数の製造拠点として台頭しています。これにより、ベトナムの産業市場は、大手で評判の高い国際企業の投資ポートフォリオにとってより魅力的なものとなっています。インフラと物流への投資は、製造業のサプライチェーンの強化にもつながります。

それに加えて、電子商取引業界の明るい見通しと迅速な配達に対する継続的な高い需要は、今後、より効率的で最適化された運用モデルによって物流市場がさらに発展するための前提となることが期待されます」とトーマス・ルーニー氏は述べています。

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