ハノイのミニアパートが「赤字」で売りに出されている

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VTCニュースの調査によると、多くのオンライン不動産取引フロアで、ハノイのミニアパートの「損切り」販売の告知が増えているという。

例えば、ブイ・スオン・チャック通り（タン・スアン地区）のプロジェクトでは、32～50m2のアパートの価格が、所有者によって約1,300万VND/m2で販売されると宣伝されています。

サーダン通り（ドンダー区）の路地裏にある30平方メートルのミニアパートを所有する別の人物も、6億8000万ドン（1平方メートルあたり約2260万ドン）の価格で「損切り」をすることにした。それに加えて、キッチン、冷蔵庫、エアコンなどの基本的な家具もあります...この人は約1年前に家具なしで7億3000万VNDでアパートを購入しました。

多くの投資家は、ミニアパートに数百億ドンを費やした後、賃貸事業がうまくいかないため、今では損失を出して売却しています。特に、最近クオンハー通りで火災と爆発が起きたことにより、事業はますます困難になると予想されます。

売り出し中のマンションだけでなく、多くの不動産サイトでミニマンションの販売広告を見かけることは珍しくありません。これらの建物は平均床面積が50〜100㎡/階、高さは5〜8階、価格は60億〜100億ドンです。

多くの不動産専門家は、ハノイのタンスアンにある9階建てのミニマンションで火災が発生し、56人が死亡したことを受けて、当局が営業条件を厳しくする強力な介入を行ったことで、この分野が大きな影響を受ける可能性があると評価している。

この傾向について、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、法律や融資の問題に加え、ミニアパートメントのクオリティーが防火や消火を保証していないと述べた。これらは、近い将来多くの人がミニアパートの購入を検討する障壁となるでしょう。

「クオンハーの火災後、ミニアパート市場は逼迫し、投資家は賃貸するためにより多くの資金を投資する必要が生じるでしょう。購入者も、このタイプの物件を選ぶ際により慎重になるでしょう」とトアン氏は予測した。

同氏によると、近い将来、土地価格の高騰によりミニアパートの供給は確実に新製品がなくなってしまう一方で、建設許可には基準が必要となる。当局もこのタイプを厳しく監視することは間違いないので、投資家にとってこれはもはや魅力的なセグメントではなくなります。

また、この問題について議論した不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、現時点でミニアパートの売買は比較的「敏感」であると述べた。売り手は多いようですが、「損切り」売りであっても買い手がいない可能性があります。

「最近はミニアパートの品質に懐疑的な人が多く、損をしてミニアパートを買うくらいなら家を借りる方を選びます。そのため、この商品ラインは今のところ販売が非常に難しいのです」とトゥアン氏は述べた。

専門家によると、許可なく建てられた、あるいは建築規制に違反した（階数超過、防火対策不足など）ミニアパートは、近い将来、禁止されるか、強制的に改修される可能性があり、投資家の収入と利益に影響を及ぼす可能性がある。最悪の場合、ミニアパートは、一連の壊滅的な火災の後のカラオケのように「凍結」期間を経験する可能性があります。

したがって、短期および中期的には、このセグメントは多くの困難と圧力に直面し続けるため、投資家は投資前に慎重に検討し、計算する必要があります。

一方、ハノイのミニアパート仲介業者、レ・ヴァン・タイ氏は、最近、売り出し中のミニアパートの商品が多数届いていると語った。

その理由は、投資家が好成績を上げている一方で、財務レバレッジを使っている投資家が苦戦しているからだ。例えば、タイ氏の会社は、グエンコイ（ハイバーチュン区）の75平方メートルの土地に建つ7階建てのミニアパートを、110億ドン以上の価格で、オーナーから販売する新商品を受け取ったばかりだ。

銀行から年最大13～14％の変動金利で約50億ドンを借り入れなければならなかったため、住宅所有者は9月に購入者に5億ドンの減額を承諾した。

タイ氏によると、このミニアパートは14戸で構成されているという。当初、投資家は賃貸用に建設するつもりでした。今年に入ってから、賃貸事業はあまり好調ではなく、部屋の50％しか埋まっておらず、残りは空室で、誰も住んでいない。

「入居者が少なく、運営コストと金利が高すぎるため、地主は元金を回収し、銀行債務を返済するために売却を受け入れざるを得なかった」とタイ氏は語った。

タイ氏によると、ミニマンション市場も不動産市場の全般的な困難、経済の「健全性」、収入の減少によって大きな影響を受けており、賃貸と分割払いの利益率が期待に応えられていないという。

チャウ・アン

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