ハノイのミニアパートが「赤字」で売りに出されている

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VTCニュースの調査によると、多くのオンライン不動産取引フロアで、ハノイのミニマンションの「損切り」販売の告知が増えているという。

例えば、ブイ・スオン・チャック通り（タン・スアン地区）のプロジェクトでは、32～50m2のアパートの価格が、所有者によって1m2あたりわずか約1,300万VNDで販売されると宣伝されています。

サーダン通り（ドンダー区）の路地に30平方メートルのミニアパートを所有する別の人物も、6億8000万ドン（1平方メートル当たり約2260万ドン）の価格で「損切り」を決めた。それに加えて、キッチン、冷蔵庫、エアコンなどの基本的な家具があります...この人は約1年前に家具なしで7億3000万VNDでアパートを購入しました。

多くの投資家は、ミニアパートに数百億ドンを費やした後、賃貸事業がうまくいかないため、損失を出して売却している。特に、最近クオンハー通りで発生した火災と爆発により、事業はますます困難になると予想されます。

売り出し中のマンションだけでなく、多くの不動産サイトでミニマンションの販売広告を見かけることは珍しくありません。これらの建物は、平均床面積が50〜100平方メートル/階、高さが5〜8階で、価格は60億〜100億ドンです。

多くの不動産専門家は、タン・スアン（ハノイ）の9階建てミニマンションで火災が発生し56人が死亡した後、当局が営業条件を厳しくする強力な介入を行ったことで、この分野が深刻な影響を受ける可能性があると考えている。

この傾向について、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、法律や融資の問題に加え、ミニアパートメントのアパートの品質も防火や消火を保証していないと述べた。これらは、近い将来多くの人がミニアパートの購入を検討する障壁となるでしょう。

「クオンハーの火災後、ミニアパート市場は厳しくなるため、建設投資家は賃貸するためにより多くの資金を投資しなければならないだろう。」購入者もこのタイプを選ぶ際にはより慎重になるだろう」とトアン氏は予測した。

同氏によると、近い将来、土地価格の高騰によりミニアパートの供給は確実に新製品がなく、一方で建設許可には基準が必要となる。当局もこのタイプを厳しく監視することは間違いないので、投資家にとってこれはもはや魅力的なセグメントではありません。

また、この問題について議論した不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、現時点でミニマンションの売買は比較的「敏感」であると述べた。売り手は多いようですが、損切り売りであっても買い手がいない可能性があります。

「現在、ミニアパートの質に懐疑的な人が多く、損をしてミニアパートを買うよりも家を借りる方を選びます。そのため、現時点ではこの製品ラインを販売するのは非常に困難です」とトゥアン氏は語った。

専門家によると、許可なく建てられた、あるいは建築規制に違反した（階数超過、防火対策不足など）ミニアパートは、近い将来、禁止されるか、強制的に改築される可能性があり、投資家の収入と利益に影響を及ぼす可能性がある。最悪の場合、ミニアパートは、一連の壊滅的な火災の後のカラオケのように「凍結」期間を経験する可能性があります。

したがって、短期および中期的には、このセグメントは多くの困難と圧力に直面し続けるため、投資家は投資する前に慎重に検討し、計算する必要があります。

一方、ハノイのミニアパート仲介業者レ・ヴァン・タイ氏は、最近、売り出し中のミニアパートの商品を多数受け取っていると語った。

その理由は、投資家が好調である一方で、財務レバレッジを使っている投資家が苦戦しているからだ。例えば、タイ氏の会社はオーナーから新商品を受け取ったばかりだ。それは、ハイバーチュン地区のグエンコイにある75平方メートルの土地に建つ7階建てのミニアパートで、価格は110億ドン以上だ。

銀行から年最大13～14％の変動金利で約50億ドンを借り入れなければならなかったため、住宅所有者は9月に購入する顧客に対して5億ドンの減額に同意した。

タイ氏によると、このミニアパートは14戸のアパートで構成されているという。当初、投資家は賃貸用に建設するつもりでした。今年に入ってから、賃貸事業はあまり好調ではなく、部屋の50％しか埋まっておらず、残りは誰も住んでいない空き部屋となっている。

「入居者が少なく、運営コストと金利が高すぎるため、地主は資本を回収し銀行債務を返済するために売却を受け入れざるを得なかった」とタイ氏は語った。

タイ氏によると、ミニマンション市場も不動産市場の全般的な困難、経済の「健全性」、収入の減少の影響を大きく受けており、賃貸と割賦販売の利益率が期待に応えられていないという。

チャウ・アン

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