ハノイの新築マンション数は増加しているが、住宅価格は依然として下がっていない

ドンダー地区の新築マンション価格を調査、最低価格は7,500万VND/m2から。 ハノイは外国人への販売が許可された5つのプロジェクトを発表したが、そのほとんどは高級マンションだ...これは先週注目すべき不動産情報だ。

建設副大臣：取引市場がそれほど活発ではなかったにもかかわらず、住宅価格は大幅に上昇した。

10月7日午後の政府定例記者会見で、グエン・ベト・フン建設副大臣は、一部の大都市で住宅価格が急騰しており、取引市場が実際には活発ではないにもかかわらず、実質的な価格が上がっていると記者団に答えた。

そこで、フン氏はこの状況の原因を指摘した。まず、これは需要と供給の不均衡の結果であり、需要が供給をはるかに上回っています。 2 番目の原因は、一部の地域における価格押し上げ、価格インフレ、土地競売の状況に起因しています。最後に、住宅価格が上昇する要因は、プロジェクト開発の投入コストが継続的に増加していることです。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長が10月9日午前の会議で演説した。

建設副大臣は、市場操作や価格高騰を禁止する法的規制は数多くあると述べた。特に、刑法、土地法、特に2023年の不動産業法には、不動産業における禁止行為に関する非常に明確な規制が設けられています。

フン氏は、建設省がコスト構造、販売価格、不動産価格上昇の理由を分析した文書を発行し、住宅価格と土地価格を下げて不動産市場を安定させるためのいくつかの解決策を提案したと述べた。

同省はまた、各省・市の人民委員会に対し、不動産価格変動の管理と統制を強化するための文書を発行した。その中で解決策を提案し、各省庁、支部、州に特定のタスクを実行するよう勧告します。

不動産市場の大きな需要

これは、国会財政予算委員会委員のホアン・ヴァン・クオン教授が「土地、住宅、不動産事業法の改正を背景としたベトナムの不動産市場」ワークショップで述べた意見である。

クオン氏によれば、現在の市場の需要は非常に高く、特にハノイでは多くのプロジェクトが発売されるとすぐに完売するという。しかし、これは必ずしも良い兆候ではありません。

ホアン・ヴァン・クオン教授が不動産市場の状況について語ります。

「近年、法的問題により供給が減少しています。さらに、プロジェクト実施コストが上昇し、クリーンな土地へのアクセスも困難になっています。現在、供給されているのは主に、すでに開始されたプロジェクトです」とクオン氏は述べた。

国会財政予算委員会の委員は、在庫が減る一方で供給が増えない状況で不動産価格が「急激に」上昇する状況は、市場の不均衡を引き起こすだろうと述べた。これは、実際の住宅購入者ではなく、投機家が最も利益を得る時期となるでしょう。

ワークショップで講演したベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産価格の高騰は単純に需要と供給の法則から生じるものだと述べた。販売価格を「冷却」したい場合、影響を与える必要がある要素は行政介入ではなく供給です。

「現在、市場は2つのセグメントに分かれています。1つは、経済状況の良い人々や投資家を対象とする高級住宅セグメントです。もう1つは、公営住宅セグメントです。特筆すべきは、これら2つのセグメントの中間に位置する手頃な価格帯の住宅がほとんど存在しないことです」とディン氏は強調しました。

VARSの責任者は、手頃な価格のプロジェクトは大多数の人々の希望であり、これが市場の全体像において欠けている重要な部分であると述べた。市場が真に安定するためには、政策立案者はこの分野を促進するための具体的な規制を設ける必要がある。

ハノイの新築マンション数は増加しているが、住宅価格は依然として下がっていない

CBREによれば、ハノイの新築アパートの供給は増加している。 2024年の第3四半期だけで、市場では8,200件以上のアパートが売りに出されました。過去9か月間で、新規供給総数は19,000戸に達し、2023年通年の総供給量を上回る可能性がある。これは、ハノイで過去5年間に記録された最高数でもある。

同様に、タウンハウスセグメントでも供給が大幅に増加しました。 2024年第3四半期には、市場に3,200戸以上の新規物件が販売される予定で、そのうち80%はドンアン地区の都市部からのものだ。このアパートの数は昨年全体の新規供給総数を上回っています。過去9か月間で合計3,500戸の新規物件が販売開始され、これは過去5年間で最高水準です。

CBREハノイ支店シニアディレクターのグエン・ホアイ・アン氏によると、今から年末までに、主に市の西部と東部のビンホームズ、サンシャイングループ、ナムクオングループのプロジェクトから、アパートとタウンハウスの供給が約5,000戸の新規販売予定となる見込みだ。

今年、販売される新築マンションとタウンハウスの数は、それぞれ約3万戸と約5,000戸と、ここ数年で最高水準になると予想されています。アン氏は上記の数字により、過去4年間続いたハノイの住宅供給不足のサイクルは終わったと断言した。

しかし、供給増加にもかかわらず、価格は「冷静化」する兆候を見せていない。そのうち、主要アパートの平均価格は6,900万VND/m2で、四半期ごとに6％、年間で28％上昇しました。同様に、新築タウンハウスの価格も1平方メートルあたり2億3,500万ドンに達し、四半期で16％、年間で約27％上昇した。

ドンダー区の新築マンション価格調査、最低価格は7500万ドン/㎡から

投資電子新聞記者の調査によると、ハノイで最も賑やかで混雑した地区の一つであるドンダー地区では、3つの新しいアパートプロジェクトが売りに出されている。

1つ目はThe Ninety Complex（Lang Street、Nga Tu So Ward）で、コンドミニアムタイプのアパートメントで、顧客は投資家と50年のリース契約を結びます。

Ninety Complex プロジェクトは、Nga Tu So 区の Lang 通りに位置しています。写真：タン・ヴー

ここのアパートの価格は1平方メートルあたり7500万〜8000万VND程度で変動します。立地条件の良いマンションの場合、販売価格は1平方メートルあたり9,000万ドンまで上昇する。プロジェクトでの利用料金は月額20,000～25,000VND/m2です。アパートの引き渡しは2025年第1四半期の予定。

注意: 購入者は、コンドテル プロジェクトの法的問題に特別な注意を払う必要があります。現在、この分野のプロジェクトは、政府がこの問題を解決するために政令第10/2023/ND-CP号を発行したにもかかわらず、依然としてレッドブック発行段階で「行き詰まって」います。ブローカーとのやり取りによると、現在、The Ninety Complex プロジェクトでは、顧客にレッドブックを付与する可能性がまだ残されているとのことです。

「契約満了後の更新料は、その時点の固定資産税に基づいて計算されます。また、将来的に当該マンションがレッドブックの取得を許可された場合、投資家は居住者によるレッドブックの作成を支援します。登録料は居住者が負担します」と仲介業者は述べた。

次はグロリアアパートメントプロジェクト（ランハー区グエンホン通り）です。 3階から8階までは投資家が長期所有マンションとして販売しています。上記物件は販売用ではなく、賃貸用のホテルアパートメントとして運営されます。

このプロジェクトは、2024年第3四半期に住宅を引き渡したばかりです。現在、投資家から直接販売するアパートの資金が底をついており、顧客は居住者から譲渡されたアパートを買い戻すことしかできません。ここのアパートの価格は1平方メートルあたり約1億1500万〜1億2000万VNDです。

ブローカーによると、顧客が賃貸物件の運営を委託した場合、平均して2ベッドルームのアパートで月額約1,800万ドン（運営費を除く）の収益が得られるという。しかし、顧客が自ら賃貸に出した場合、収入は月2,500万VNDに達する可能性がある。

次はHDモンセントラルアパートメント（ドンダー区ランハー区）です。このプロジェクトは 2024 年 11 月に販売開始されます。販売されるアパートメントはすべて永久所有権付きです。低層マンションの場合、価格は1平方メートルあたり約1億3500万VNDとなる。高層階の場合、アパートの価格は1平方メートルあたり約1億5000万VNDになります。

ハノイ市、主に高級マンションなど外国人への販売を認める5つのプロジェクトを発表

最近は市の建設部。ハノイ市は、2024年10月時点で外国の組織や個人が市内で所有できるプロジェクトのリストを発表した。

最初のプロジェクトは、ゴールデンパレスAの住宅、商業、サービス複合施設のHH2-1Aを建設することです。商業名はThe Matrix One（ナムトゥリエム地区、メートリ区とフード区）です。このプロジェクトの投資家はMai Linh Investment Joint Stock Companyです。現在、ここのアパートの価格は1平方メートルあたり9000万〜1億ドン程度で変動しています。

発表されたプロジェクトのうち4/5はNam Tu Liem地区にあります。写真：タン・ヴー

次は、Xuan Loc Tho Company LimitedとThong Nhat Printing and Trading Joint Stock Companyを含むコンソーシアムのViha Complexプロジェクト（タンスアン地区グエントゥアン通り）です。ここのアパートメントにはすべて少なくとも 2 つ以上のベッドルームがあり、最小のアパートメントでも最大 72 平方メートルあります。現在価格は1平方メートルあたり約9000万VNDです。

次は投資家HBI JSCのアパートの建物です。具体的には、土地区画 F2 - F4 - CH04 にある建物 Z38M.1、Z38.1、U39.1 が含まれます。さらに、土地区画 F2 - F4 - CH05 には建物 Z38M.1 と Z38.1 もあります。

建設局の発表によると、このプロジェクトはナム・トゥ・リエム県タイ・モ区に位置する。したがって、これらは Imperia Smart City プロジェクトに属する建物である可能性が非常に高いです。現在、ここの新築アパートは1平方メートルあたり約7,000万ドンで売りに出されています。

最後に、U35.1、U35.2、U35.3 アパートメントは、新都市エリア Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park の区画 F2 - CH01 に属し、商業名は Vinhomes Smart City (Tay Mo 区、Nam Tu Liem 地区) です。このプロジェクトの投資家はSV Tay Ha Noi不動産開発・ビジネス株式会社です。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは最近の報告書で、ベトナムは魅力的な収益率で投資を誘致する新興市場であると述べた。現在、住宅不動産セグメントの利益率は年間約8～10％で、この地域の国々の年間2～3％を上回っています。

イオンモールはホアンマイ地区のプロジェクト中止により700万ドル以上の損失を被った

イオンモールの2024-2025年度上期決算報告によると、ホアンマイ地区（ハノイ）でのプロジェクトの中止により、同グループは約11億円（740万米ドル相当）の損失を被った。

以前、2019年にイオンモールベトナムは市の指導者に提案した。ハノイは商業センターと一体化した駐車場のプロジェクトを実施します。 2023年2月初旬までに、市人民委員会はプロジェクトの詳細な計画作業を承認しました。計画地域はホアンマイ県ダイキム区とティンリエト区に属します。

計画総面積は約8ヘクタールで、そのうち都市交通用地は1.97ヘクタール、プロジェクト研究用地は6.06ヘクタールです。

このプロジェクトの目的は、近代的で同期接続された科学的でハイテクな商業センター、オフィス、倉庫の機能エリアと組み合わせた駐車場の建設モデルを形成することです。

イオンモール・ホアンマイは、イオンモール・ロンビエン、イオンモール・ハドンに続き、ハノイにおける同日系グループの3番目のショッピングセンターとなる予定で、首都の小売市場への貢献が期待されている。

しかし、今年初めには、イオングループのベトナムにおけるショッピングモール開発計画の中に、イオンモール・ホアンマイプロジェクトに関する情報は存在しなくなった。

しかし、イオンベトナムの古澤康之総裁は、長期ビジョンにおいてベトナムは依然として日本に次ぐイオンの戦略第2の重要市場であると断言した。

イオンモールの2024年度半期報告書によると、ベトナム市場は親会社グループに約82億円（約5,500万米ドル）の収益をもたらし、前年同期比で15％増加した。

ダナン、ハン川沿いにさらに941戸の高級マンションを建設へ

市建設局副局長トラン・ヴァン・ホアン氏。ダナン市は、ハン川沿いの販売対象となるマンション複合施設プロジェクトの将来の住宅に関する通知に署名したばかりである。

漢江のほとりのマンション建設プロジェクトでは、基礎と地下室の工事が行われている。

建設省によると、東道グループ株式会社が投資する漢江マンション団地プロジェクトで今後販売対象となる住宅は、面積が45.1平方メートルから264.9平方メートルのマンション941戸で、総面積は6万7522.8平方メートルだ。

ホーチミン市計画投資局が発行した最初の投資登録証明書によると。ダナン市が2022年1月13日に発表したハン川沿いのマンション複合施設プロジェクトには、合計941戸のマンションがあり、総投資額は1兆3,240億ドンを超える。

現在、同プロジェクトの商号は「ペニンシュラ・ダナン」で、アテナ・ラグジュアリー・インベストメント・カンパニー・リミテッドがプロジェクト開発者、ベトナム・スマートシティ・ジョイント・ストック・カンパニー（ダット・サン・グループ傘下）が独占販売業者となっている。このプロジェクトの製品は、高級アパートメント（3 ベッドルーム アパートメント 28 戸、1 ベッドルーム アパートメント 164 戸、2 ベッドルーム アパートメント 749 戸を含む）と、ポディウム上のショップハウスです。

このプロジェクトの平均販売価格は、最初のオープニングセールの優遇政策を差し引いた後、約5,350万VND/m2です。 2024 年 10 月、11 月、12 月には、投資家は 15 日ごとに価格上昇を経験すると予想されます。

ドン・ドー・グループ株式会社は、2020年8月3日に行われたナイヒエンドン漁村住宅地区（ソンチャ県ナイヒエンドン区レ・ヴァン・ズエット通り）A2-1区画の土地使用権オークションにおいて、4,330万ドン/m2で落札しました。以前の開始価格は4,217万VND/m2以上で、土地の総面積は7,167.5m2でした。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/luong-chung-cu-moi-ha-noi-tang-nhung-gia-nha-van-khong-giam-d227281.html