2023年住宅法により、マンションの管理・運営はどのように変わるのでしょうか？

新しい法律を適用すると、多くの肯定的な側面が注目されます。

したがって、2023年住宅法では、住宅開発、改築、古いアパートの建設、社会住宅、アパートの管理と使用に関する多くの新しい点が規定されています。サヴィルズ・ハノイ不動産管理部門副部長のトラン・ゴック・ズイ氏は、市場とプロジェクト管理への影響を評価し、住宅法2023によりすべてがより体系的になり、市場の回復プロセスにプラスの影響を与えるだろうと述べた。

さらに、2023年住宅法は、プロジェクトの対象と期間、建設品質、住宅の所有権などを明確にし、旧法の制限を克服するのにも役立ちます。特に、住宅プロジェクトの管理と運営の分野では、顧客と管理ユニット間の一般的な紛争の解決に役立ち、関係者の権利と責任をより明確に規定しています。

しかしながら、この法律の影響は長期にわたるものとなるでしょう。実は、当初の計画より5か月早く適用された時点では、実施にあたっての具体的な規制や指示はまだ多くありませんでした。たとえば、新しい住宅法を規定する政令 95/2024/ND-CP のみが 2024 年 7 月 24 日に公布され、回状 05/2024/TT-BXD は 2024 年 7 月 31 日に発行されました。

トラン・ゴック・デュイ氏 - サヴィルズ・ハノイ不動産管理部副部長

2023年住宅法と2014年住宅法の間の変更について、サヴィルズの専門家は、新しい法律は建設の品質と運用中のサービスに重点を置いていると述べた。工事の品質については、従来のように使用期間を50年と固定するのではなく、実際の工事の品質に応じて使用期間を調整することで、老朽化し​​た事業の維持補修を迅速に行うこととしています。

サービス品質に関しては、新法では、収入・支出項目の詳細化や管理単位の能力に関する具体的な要件の設定など、運営管理の変更が導入されています。なお、火災保険積立金および役員報酬はサービス料とは分離され、別費用となります。運営管理部門は、管理委員会/投資家と協力し、法律の規定に従って新しいサービスコスト計算表を迅速に発行する必要があります。

2023年住宅法では、ロビーやエレベーター、二輪車駐車場などの広告収入や共用ユーティリティエリアなど、共用エリアの利用による収益はすべて管理基金に移管しなければならないとも規定されている。

「これまで、これらの収益は運営費を相殺するために管理運営基金に加算されていました。今回の変更は管理基金の収益に影響を与え、運営部門は新しい規制に適応するために予算と運営計画の見直しを迫られ、安定した運営を確保し、住民に影響を与えないようにする必要があります」とトラン・ゴック・ズイ氏は述べた。

なお、役務提供契約期間も役員の任期に合わせて最長3年と定めております。運用管理部門は、運用期間全体にわたって品質と能力を確保し、維持する必要があります。これにより、管理部門は、当面の要件を満たすだけでなく、契約満了後の更新における競争力を確保するためにも、作業効率にさらに重点を置くようになります。

運用管理の透明性の確保

サヴィルズ・ハノイ不動産管理部の副部長は、住民への影響について、住宅法2023は2014年の規制に比べて重要な調整を加えており、法的枠組みを強化し、管理と運営の透明性を確保し、住民の権利を保護していると述べた。

特に、新法では、契約書に定めがない場合に共有と個別所有権を確定するための規定が追加され、住宅購入者の権利保護に役立っています。この法律は、バルコニーやロッジアに付属する設備や部品の共有所有権を決定する方法を補足します。

火災保険料と管理組合の報酬をサービス料単価で明確に区分することで、住民が料金の使用目的を理解しやすくなります。さらに、新法では、共用財産のサービス利用による収益は、運営管理基金の補充ではなく、維持管理基金に繰り入れなければならないと規定されており、共用物の維持管理に好ましい仕組みを作り、インフラの質を向上させることに貢献しています。

2023年の住宅法では、マンションの管理プロセスを透明化し、居住者の権利を保障しています。

また、マンション会議における管理委員会向けマンション管理運営に関する専門知識と技能の研修計画発表に関する新規定では、管理委員会メンバーが研修を受け、証明書を交付されること（認定決定日から3か月以内）も義務付けられ、管理委員会メンバーがマンション管理運営に関する専門知識と技能をしっかりと把握していることが保証されます。

住宅法は、法令95/2024/ND-CPに基づいて、投資家に対し、プロジェクト完了承認議事録、防火および消防承認結果の承認文書、専門建設機関からの承認通知、駐車場エリアの図面など、プロジェクトの法的文書を買い手と賃借人に公開することを義務付けています。この規制は、投資家のプロジェクト運営の進捗状況や市場へのアパートの供給に影響を及ぼす可能性がありますが、透明性と運営の安全性を確保し、住宅購入者のリスクを最小限に抑えます。

さらに、マンションの分類は厳格に規制され、より具体的な基準が設けられており、購入者がプロジェクトの品質を正しく評価するのに役立ち、自己分類によってマンションの価格が不当に高騰する状況を防止します。

「A、B、C規制に代わり、プロジェクトは1、2、3に分類されます。分類は、立地、マンションの立地、マンション内のアメニティ、駐車スペース、廊下、ロビー、エレベーター、電源、アパートなど、8つの必須基準に基づいて行われます。最低基準は建設基準への準拠です。これに加えて、管理・運営サービス、環境、セキュリティ、安全、防火、グリーンビルディング、効率的なエネルギー使用、デジタル化、スマートホームの5つの追加基準があります」とサヴィルズの専門家は分析しました。

出典: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html