新しい法律を適用すると、多くの肯定的な側面が指摘されます。
したがって、2023年住宅法では、住宅開発、改築、古いアパートの建設、社会住宅、アパートの管理と使用に関する多くの新しい点が規定されています。サヴィルズ・ハノイ不動産管理部の副部長トラン・ゴック・デュイ氏は、市場とプロジェクト管理への影響を評価し、住宅法2023によりすべてがより体系化され、市場の回復プロセスにプラスの影響を与えるだろうと述べた。
さらに、2023年住宅法は、プロジェクトの対象と期間、建設品質、住宅所有権などを明確にし、旧法の制限を克服するのにも役立ちます。特に、住宅プロジェクトの管理と運営の分野では、顧客と管理ユニット間の一般的な紛争の解決に役立ち、関係者の権利と責任をより明確に規定しています。
しかし、この法律の影響は長期にわたるものとなるでしょう。実は、当初の計画より5か月早く適用された時点では、実施にあたっての具体的な規制や指示はまだ多くありませんでした。たとえば、新しい住宅法を規定する政令 95/2024/ND-CP のみが 2024 年 7 月 24 日に公布され、回状 05/2024/TT-BXD は 2024 年 7 月 31 日に発行されました。
トラン・ゴック・デュイ氏 - サヴィルズ・ハノイ不動産管理部副部長
2023年住宅法と2014年住宅法の間の変更点について、サヴィルズの専門家は、新しい法律は建設と運用中のサービスの品質に重点を置いていると述べた。工事の品質については、従来のように使用期間を50年と固定するのではなく、実際の工事の品質に応じて使用期間を調整し、劣化した事業の維持補修を迅速に行うことを新法で規定しています。
サービス品質に関しては、新法では、収入・支出項目の詳細化や管理単位の能力に関する具体的な要件の設定など、運営管理の変更が導入されています。なお、火災保険積立金および役員報酬はサービス料金から分離され、別費用となります。運営管理部門は、管理委員会/投資家と協力して、法律の規定に従って新しいサービスコスト計算表を迅速に発行する必要があります。
2023年住宅法では、ロビー、エレベーター、二輪車駐車場などの広告収入や共用ユーティリティエリアなど、共用エリアの利用から得られる収益はすべて管理基金に移管しなければならないとも規定されている。
「これまで、これらの収益は運営費を相殺するために管理運営基金に加算されていました。この変更は管理基金の収益に影響を及ぼし、運営部門は新しい規制に適応するために予算と運営計画のバランスを再調整する必要があり、安定した運営を確保し、住民に影響を与えないようにする必要があります」とトラン・ゴック・デュイ氏は述べた。
また、役務提供契約期間も取締役会の任期に合わせて最長3年と定めております。運用管理ユニットは、運用期間全体にわたって品質と能力を確保し、維持する必要があります。これにより、管理部門は、当面の要件を満たすだけでなく、契約満了後の契約更新の競争力を確保するためにも、作業効率にさらに重点を置くようになります。
運用管理の透明性の確保
サヴィルズ・ハノイ不動産管理部の副部長は、住民への影響について、2023年住宅法は2014年の規制に比べて重要な調整を加えており、法的枠組みを強化し、管理と運営の透明性を確保し、住民の権利を保護していると述べた。
特に、新法では、契約書に明記されていない場合に共有所有権と個別所有権を決定する規定が追加され、住宅購入者の権利保護に役立っています。この法律は、バルコニーやロッジアに取り付けられた設備や部品の共有所有権を決定する方法を補足します。
火災保険と管理組合の報酬をサービス料金単価で明確に区分することで、住民が料金の使用目的を理解しやすくなります。さらに、新法では、共用財産のサービス利用による収益は、運営管理基金の補充ではなく、維持管理基金に振り替えなければならないと規定されており、共用物の維持管理に有利な仕組みを作り、インフラの質を向上させることに貢献しています。
2023年の住宅法では、マンションの管理プロセスを透明化し、居住者の権利を保障します。
さらに、マンション会議における管理委員会向けマンション管理運営に関する専門知識と技能の研修計画の発表に関する新しい規定では、管理委員会メンバーが研修を受け、証明書を付与されること（認定決定日から3か月以内）も義務付けられており、管理委員会メンバーがマンション管理運営に関する専門知識と技能をしっかりと把握していることが保証されています。
住宅法は、法令95/2024/ND-CPに基づいて、投資家に対し、プロジェクト完了承認の議事録、防火および消防承認結果の承認文書、専門建設機関からの承認通知、駐車場の図面など、プロジェクトの法的文書を買い手と賃借人に公開することを義務付けています。この規制は、投資家のプロジェクト運営の進捗状況や市場へのアパートの供給に影響を及ぼす可能性がありますが、透明性と運営の安全性を確保し、住宅購入者のリスクを最小限に抑えます。
さらに、マンションの分類は厳しく規制されており、より具体的な基準があるため、購入者がプロジェクトの品質を正しく評価するのに役立ち、自己分類によってマンションの価格が不当に高騰する状況を防止します。
「A、B、C規制の代わりに、プロジェクトは1、2、3に分類されます。分類は、場所、アパートの建物の場所、アパート内のアメニティ、駐車スペース、廊下、ロビー、エレベーター、電源、アパートを含む8つの必須基準に基づいて行われます。最低基準は建設基準への準拠です。それに加えて、管理および運用サービス、環境、セキュリティ、安全性、防火、グリーンビルディング、効率的なエネルギー使用、デジタル化、スマートホームを含む5つの追加基準があります」とサヴィルズの専門家は分析しました。
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出典: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html
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