不動産事業の連続が巨額の在庫価値を「負担」

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建設部の概要報告によると、2023年上半期の不動産市場は引き続き取引が静かな状態にあったが、年末の6か月間にかけて、投資金融取引の検索数は順調に回復し、新規プロジェクトからの供給も増えてきたという。

不動産在庫については、53/63地方部のデータによると、不動産在庫は約18,808戸で、主に戸建て住宅と事業用の土地です。具体的な在庫数は3,196戸です。一戸建て住宅 6,554 戸7,190 区画の土地。

建設省は、2023年には、総じて、マンション、戸建住宅、土地部門のプロジェクトにおける不動産在庫が減少する傾向にあると評価した。

全体報告によれば在庫は減少傾向にあるが、不動産事業ごとの個別状況を見ると、在庫がかなり高い水準にあることが容易に分かる。

不動産企業の中で在庫の面でトップを占めるNo Va Real Estate Investment Group Corporation（Novaland、HoSE: NVL）は、2023年末時点で最大138,598億ベトナムドンの在庫を抱えており、期初と比べて3％増加し、2大不動産企業であるVingroup Corporation - JSC（HoSE: VIC）とVinhomes JSC（HoSE: VHM）の合計在庫額にほぼ匹敵しました。

また、在庫は企業総資産の57％を占め、土地基金および建設中のプロジェクトの価値は129,458億ドン（総在庫の93％以上）を占めています。また、完成した建設プロジェクトや不動産物件も多数あり、お客様への引渡しを待つ完成不動産はごくわずかです。

ノバランドは在庫が膨大であるため、2023年初頭の80倍にあたる約1610億ドンに及ぶ引当金を積み立てなければならない。

注目すべきは、同グループの在庫は長年にわたり常に総資産の50％以上を占めており、このうち数十兆円が融資の担保として使われていることだ。

不動産 - 一連の不動産事業が巨額の在庫価値を「負担」 — 一連の不動産事業は、巨額の在庫価値を「負担」している。

ノバランドのすぐ後ろには、不動産業界の「大物」であるビングループがあり、2023年12月31日時点の在庫は92兆7,300億ドンに達し、期初と比べて約6兆ドン減少している。

このうち、Vingroupの在庫構造には、63,354億ベトナムドンの建設中の不動産と販売準備が整った不動産が含まれています。

ビンホームズでは、在庫は52兆3,420億ドンで止まり、期初と比べて18%（約10兆ドン）減少した。その理由は、2023年にビンホームズがビンホームズオーシャンパーク2と3の2つのプロジェクトで9,800戸の低層不動産ユニットを予定通り引き渡し、収益をもたらし、在庫を減らすのに貢献したためです。

ビンホームズの在庫は主に建設中の販売用不動産で、その総額は49兆4070億ドンを超えており、同社によれば、これには主に土地使用料、用地整地費用、プロジェクト購入費用の一部として割り当てられた子会社の購入価格、ドリームシティ生態都市エリアプロジェクト、ダイアン都市エリア、グランドパーク、ビンホームズオーシャンパーク、ビンホームズスマートシティ、その他いくつかのプロジェクトの建設および開発費用が含まれる。

Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE: KDH)は、上記の企業ほど在庫は多くありませんが、在庫増加率ではトップを走っています。

2023年末、ニャ・カン・ディエンは同社史上最高の在庫18兆7,870億ドンを記録し、年初比50.8%増加した。

上記不動産企業の在庫構成は、主に8つのプロジェクトを含む開発中の住宅プロジェクトにおける未完成不動産であり、総在庫は約17兆7000億VNDに上ります。

そのうち、カンフックプロジェクト - タンタオ住宅地区は6,527億VND以上を占めています。 Doan Nguyen - Binh Trung Dong プロジェクトは 3 兆 3,800 億 VND を超える。 Binh Trung - Binh Trung Dong プロジェクトは 3 兆 1,580 億 VND を超える。これは在庫増加率が最も高いプロジェクトでもあり、期首に比べて 3 倍に増加しており、同社の在庫が急増した理由でもあります。

同時に、カンフック・アンドゥオンヴォンプロジェクトも倍増して1兆2,330億ベトナムドン以上に増加した。カンフックプロジェクト - フォンフー2居住地エリアの価値は1兆6,750億ドン以上。カンフックプロジェクト - Binh Hung 11A 住宅地、約 6,100 億 VND。さらに、このリストには、2023年に登場するビンチュンモイ-ビンチュンドン（約9,650億ベトナムドン）という新しいプロジェクトも含まれています。

ニャ・カン・ディエンの超急成長とは対照的に、ダット・サン・グループ・コーポレーション（HoSE: DXG）の在庫は年初に比べて1,090億ドンのわずかな減少となり、14兆1,390億ドンとなった。そのうち、同社の完成済み不動産在庫は58％近く増加して2兆5,000億ドンを超え、未完成不動産は10兆8,920億ドンに減少した。

同じく不動産仲介業を営むファットダット不動産開発公社（HoSE: PDR）の在庫はわずかに減少して12兆1,990億ベトナムドンとなったが、それでも資産の半分以上を占め、主に同社の12の主要プロジェクトに配分された。

代表的なプロジェクトとしては、3,597 億 VND の EverRich 2 プロジェクトなどがあります。 1兆9,930億ベトナムドンのトロピカーナ・ベンタインロンハイプロジェクト。 2兆3,930億ベトナムドンのビンズオンタワープロジェクト...

ベトナム不動産協会（VARS）の特別レポート「ベトナム不動産市場の現状」によると、大量の在庫は主に未完成の建設プロジェクトから生じており、企業がプロジェクトを継続して実施するための十分なリソースをもはや持たないために中断を余儀なくされている。

数十億から数百億という在庫数を見ると、在庫は徐々にあらゆる不動産事業者が解決策を見つけなければならない難しい問題になりつつあることがわかります。

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