不動産取引は増加、活気の復活を待つ

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Người dân tìm hiểu các căn hộ của một dự án chung cư tại Bình Dương - Ảnh: NGỌC HIỂN — ビンズオン省のコンドミニアムプロジェクトのアパートを見学する人々 - 写真: NGOC HIEN

では、現在の不動産市場はどのような状況でしょうか?注目すべきことはありますか?

金利が下がり、人々は大胆に住宅を購入

ホーチミン市トゥドゥック市にマンションを購入したばかりのグエン・アン・トゥ氏（35歳）は、最近妻と一緒にホーチミン市の多くの不動産プロジェクトを調査し、ホーチミン市に隣接するビンズオン地域のプロジェクトも見に行ったが、ほとんどのプロジェクトは高額だったと語った。

プロジェクトを精査した後、トゥ氏と妻は、住宅価格の70％を銀行が融資した、価格が約30億ドンの市内のプロジェクトに住む場所を選ぶことに決めた。

Tuさんによると、現在、住宅ローンの金利が下がっており、最初の2年間は固定金利、年6％の金利で借りることができるため、Tuさんは10年以上賃貸住宅に住んでいた後、この家に定住することを決意したという。

「実は、現時点では選べるアパートは多くありませんが、過去2年間で見ると、プロジェクトの数は片手で数えられるほどです。今回は金利が下がり、投資家の支援策も充実しているので、このタイミングで家を買うことにしました」とトゥさんは語った。

トラン・ヴァン・タオさん（33歳）は、将来的に新しいアパートや家を購入するのではなく、同じくトゥドゥック市エリアにある古いアパートを購入することを決め、住宅購入手続きを完了した直後にピンクブックを入手した。タオ氏によれば、銀行融資は10億ベトナムドンで、金利は2年間、年6％の固定金利で、彼の支払い能力に適しているとのこと。

ノヴァ・レキシントン不動産株式会社のゼネラル・ディレクター、ファン・ゴック・バオ・アン氏はトゥオイ・チェ氏とのインタビューで、不動産市場に新しいアパートがあまりない状況で、本当に住宅を必要としている多くの人々が、すぐに住む場所が必要なことを解決するために、建設品質の良い、引き渡し済みのプロジェクトの住宅を購入することを選択していると語った。

6月22日、トゥドゥック市の公証役場には、週末にもかかわらず、土地取引手続き、特に土地とアパートの譲渡取引の公証のために人々が来ていた。

Hさん（この公証役場の所長）によると、現在、土地取引の公証に来る人の数は、2023年の「凍結」市場期間よりわずかに多いものの、パンデミック前のほんの一部に過ぎないという。

H 氏によると、この事務所は過去 6 か月間に 4,000 件の公証文書を受け取っており、そのうち 3 分の 1 はアパート、土地、住宅の賃貸、売買、譲渡などの取引だという。

Hさんによると、現在住宅を購入する人のほとんどは、実際に住宅を必要としている人々であり、特に若いカップルが多く、一般的なアパートの価格は1戸あたり20～40億ドンの範囲だという。

Dự án bất động sản đang xây dựng ở quận 7, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH — ホーチミン市7区で建設中の不動産プロジェクト - 写真: QUANG DINH

主に住むための法的地位のある家を探しています

ドンタイ不動産会社の副社長トラン・マン・チ氏はトゥオイ・チェ氏とのインタビューで、実際の取引を見ると、定住するために家を買いたいという真の住宅ニーズを持つ人々のほとんどが、現段階でマンションを購入するために市場に戻り始めていることが分かると語った。

「現在、購入者は、将来建設される予定だが標準的な法的文書がない不動産プロジェクトには興味を示さなくなっています。そのため、現在取引されているアパートは完全な合法性を確保しなければならず、投資家は多くの柔軟な支払い方針を提供し、支払いスケジュールを延長する必要があります。すでに住宅を受け取ったプロジェクトでも、購入者は未払い額の最大30％を抱えており、支払いが遅れています」とチー氏は述べた。

同様に、チタニウム不動産管理会社のディレクターであるファム・トロン・プー氏は、最近、トゥドゥック市の一部の住宅地の土地取引が以前よりも「活発になっている」と述べた。

土地に関しては、一部の地域では土地価格が以前に比べてわずかに上昇し、1平方メートルあたり約1億～1億1千万ドンから1億3千万～1億4千万ドンに上昇し、パンデミック前の水準に近づいているとプー氏は述べた。

また、プー氏は、今後は土地の分割や売却に関する規制が厳しくなり、土地の分割や売却のための土地資金が制限され、インフラの接続に関する情報も制限されるため、現在はホーチミン市外のニョンチャックやロンアンなど一部の地域でも「凍結」期間よりも取引状況が良くなっていると述べた。

一方、外資系不動産会社の営業部長は、同社での実態として、北部地域の取引が南部地域よりも好調で、市場に投入された南部のプロジェクトは前期ほどは受け入れられていないと語った。現在、住宅購入者は主に実際の住宅ニーズを持っており、以前の時期のように投資や「サーフィン」の顧客グループは多くありません。

この人物によると、ホーチミン市の不動産市場で最も困難なのは、新規プロジェクトの供給不足だという。

例えば、このグループは海外の親会社から数十億ドルをプロジェクト開発に投入する資本を調達できるが、土地資金が限られているため、近年この企業はM&A（合併と買収）のために市内の土地資金が豊富なプロジェクトを探していたが、希望するものは見つからなかった。そのため、この人物は、今後も市場で供給が困難になるだろうと考えています。

同様に、ホーチミン市で大規模なプロジェクトを展開している不動産会社の副社長も、市場への吸収力が低いため、土地がきれいであるにもかかわらず、プロジェクトエリア内での別荘、タウンハウス、アパートの開発計画を一時的に中止せざるを得ないと述べた。

「私たちは未完成の分譲地を完成させようとしているだけで、新しい分譲地の開発は中止せざるを得ません。顧客は現時点で高額のマンションを購入するために大金を費やす用意ができておらず、投資家自身も財政難に直面しており、この困難な時期に以前のように急ぐだけの十分な資金がありません」と彼は語った。

不動産市場は法的問題により依然として厳しい状況

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産業界における最も困難な点は、古いプロジェクトが行き詰まり、新しいプロジェクトが不足する原因となる法的問題であると述べた。

チャウ氏によると、2024年第1四半期に「投資家の承認と同時に投資政策が承認された」商業住宅プロジェクトは面積3,647平方メートルの1件のみで、219戸のアパート規模で建設投資が完了した古いプロジェクトは1件のみだった。

将来の住宅を販売するための資金調達の対象となる商業住宅プロジェクトはなく、28,462戸のアパートを備えた62の商業住宅プロジェクト（古いプロジェクト）が実施中です。

また、チャウ氏は、社会住宅プロジェクトへの投資は承認されておらず、建設許可も出されていないが、242戸のアパートを含む社会住宅プロジェクト（旧プロジェクト）が1件のみ完了しており、4,996戸のアパートを含む社会住宅プロジェクトと労働者向け住宅（旧プロジェクト）が7件実施中であると述べた。

「2024年、ホーチミン市の不動産市場では住宅の需要と供給の不均衡と住宅供給不足が続き、特に高級住宅部門の不均衡と手頃な価格の商業住宅や社会住宅の深刻な不足により、住宅価格が上昇するか、高止まりする可能性がある」とチャウ氏は述べた。

不動産事業の収益が増加した理由は何ですか？

Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM - Tổng hợp: NGỌC HIỂN - Đồ họa: N.KH. — 出典: ホーチミン市統計局 - 編集: NGOC HIEN - グラフィック: N.KH.

ホーチミン市統計局によると、今年最初の5か月間でホーチミン市のその他のサービス収入は172兆4910億ベトナムドンで、8.6%増加した。そのうち、不動産事業からの収益は101兆8,140億ドンと推定され、その他のサービス収益の59％を占め、前年同期比7.4％増加した。これまで、2024年の最初の4か月間で、不動産事業部門の収益は80,845億ベトナムドンと推定されており、前年同期比9.8％増加していた。

公証役場の代表者は、トゥオイ・チェ氏との会談で、不動産部門からの収入増加は、不動産取引額の申告が前回の申告よりはるかに高く、実際の価値に近づいたことが一因であると述べた。

公証役場の責任者は、かつては高額な税金の支払いを「回避」するため、不動産取引は数千万から数億ドンでしか記載されていなかったが、今ではそうではなく、すべての取引記録は5億ドンを超えていると述べた。申告が低すぎると税金が還付されてしまい、今後の手続きが非常に面倒で困難になります。

そのため、人々の申告が販売価格に近づき、税金の徴収額が以前よりも高くなったとこの人は言いました。

不動産市場は2025年半ばまでに安定すると予測

Giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 31% trong sáu tháng đầu năm 2024 - Ảnh: NAM TRẦN — ハノイのマンション価格は2024年上半期に平均31％上昇 - 写真：NAM TRAN

不動産市場は回復の兆しを見せているが、専門家によると、手頃な価格のアパートや公営住宅の取引が増えれば市場は安定するだろうという。

建設部によると、2024年第1四半期、全国で完成した商業住宅プロジェクトは10件、新規認可は19件、将来住宅を販売できるプロジェクトは38件、実施中のプロジェクトは984件だった。

2024年第1四半期の不動産取引件数は合計133,512件（2023年第1四半期は109,066件）に達した。

うちマンション・戸建の取引件数は35,853件（同27,590件）、土地は97,659件（同81,476件）となった。建設省はまた、マンション市場が真の住宅ニーズを持つ層や中長期投資家の注目を集め続けていると述べた。

ローカルリカバリ

ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、トゥオイ・チェ氏とのインタビューで、不動産市場は特にハノイ市場で回復しつつあり、二次市場の価格と高級マンションプロジェクトの価格はともに上昇しているとコメントした。

マンションの平均価格が上昇しているのは、新たに立ち上げられた高級プロジェクトが高価格を設定し、市場全体の平均価格が上昇しているためです。トゥアン氏は、今年の最初の3か月間でマンション市場は上昇したものの、需要と供給の両面でプラスの方向ではなかったと述べた。さらに、最近の不動産市場の回復は北部に集中している。北部では、マンションに加え、土地や戸建て住宅の市場も拡大している。

市場全体を見ると、不動産需要に応えられていない。ハノイで実際に住宅を必要としている人々は、4,000万VND/m2以下のセグメントを探しているが、ホーチミン市では5,000万VND/m2以下だが、現在は供給が不足している。

CBRE VNのディレクターであるVo Huynh Tuan Kiet氏によると、最近の市場供給は高級マンションセグメント以上に限られているという。キエット氏は、今後数年間で、純粋に商業用のアパート製品には中価格帯や低価格帯の製品が存在しなくなると予測しています。

この専門家はまた、住宅供給が豊富であれば市場の需要が安定し、すべてのセグメントで需要と供給のバランスが取れ、市場が持続的に発展できると断言した。

現在、不動産市場は近年、偏り、不均衡、そして高級セグメントへの傾斜が見られます。したがって、市場では、政府による社会住宅や低所得者向け住宅の開発支援によって、すぐにこうした供給が創出されると予想されています。

不動産法の施行に対する期待

専門家によると、不動産市場に関連する3つの法律を国会の前回の決議より5か月早く8月1日から施行するという政府の提案と、信用機関から担保を受け取る際の一貫性と厳格さを確保するために信用機関法第200条と第210条の2つの条項も8月1日から前倒しで施行することが提案されており、これにより不動産市場にとってより透明で有利な新しい法的回廊が作られることになる。

しかし、現実には法律の適用には常に遅れが生じ、目立った影響が出るまでには6か月から1年かかります。さらに、法律には市場の均衡化や住宅価格の調整、融資金利や土地価格の引き下げなどに関する言及はなく、むしろプロジェクトの投入コストが上昇する可能性があるため、住宅価格の引き下げは期待しにくい。

ディン・ミン・トゥアン氏はまた、法律が市場に浸透するには時間が必要であり、指針となる法令や通達も必要であるため、短期的には市場には依然として供給不足が残るだろうとコメントした。現在、旧法と新法の間の移行期間中であり、誰も決断を下そうとしないため、新規供給は少なく、新規供給があるプロジェクトは非常に高い価格で販売される可能性があります。

しかし、トゥアン氏は、新しい法律が供給問題の解決に役立ち、北部と南部両方のプロジェクトに対する法的障害が取り除かれることを期待している。規制がより明確になり、中長期的には供給がより豊富になるでしょう。

新法では投資家に対してもより厳しい要件が課され、潜在的な投資家だけがプロジェクトを実施できるようになり、同時に住宅購入者は住宅購入時に5%の頭金のみを支払えば済むようになる。投資家の審査がより良くなり、市場はより健全に発展するでしょう。しかし、不動産市場が均衡に達し、持続的に発展するには、少なくとも2025年第2四半期までかかるだろう。