12月10日、ベトナム不動産電子雑誌（Reatimes）とベトナム不動産研究所（VIRES）が共同でワークショップ「ハノイのアパート市場：持続可能な生活と投資の選択肢とは？」を開催しました。
12月10日、ベトナム不動産電子雑誌（Reatimes）とベトナム不動産研究所（VIRES）が共同でワークショップ「ハノイのアパート市場：持続可能な生活と投資の選択肢とは？」を開催しました。
需要は増加しており、価格は止まる気配もなく上昇しています。
ベトナム不動産協会の報告によると、供給面では、2024年の最初の9か月間で、ハノイの不動産市場では13,000件以上の新規製品が記録され、2023年全体の供給量と比較して約25％増加しており、プロジェクトからの製品が市場に「注入」されていることを示しています。そのうち87%は高層タイプで、主に大手投資家の高級プロジェクトによるもので、市の東部と西部に集中しています。
注目すべきは、手頃な価格のアパートのセグメントが市場から完全に「消え去っている」一方で、中価格帯のアパートがますます不足していることである。第3四半期末に開始された新しいアパートプロジェクトはすべて、開始価格が1平方メートルあたり6,000万ドン以上であり、中間所得層の顧客にとって住宅へのアクセスが困難になっています。
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| ワークショップ「ハノイのアパート市場：持続可能な生活と投資の選択肢とは？」 |
需要面では、2024年の最初の9か月間のハノイ不動産市場の需要は、不動産需要と投資需要の両方を含めて上昇傾向を維持し続けています。新規供給は昨年に比べて改善しているものの、依然として市場の大きな需要を満たすには至っていません。これに伴って、プライマリー価格水準は引き続き高水準で「アンカー」されており、大幅な下落は難しいと予想されており、特に今後の価格上昇が懸念される中、早期の住宅購入の決断を促す原動力となっている。
取引に関して言えば、2024年の最初の9か月間で不動産市場で約11,100件の取引が成立し、新規供給の吸収率は驚異的な83%に達しました。アパート部門は引き続き取引の中心であり、全取引の 95% がこのタイプに属しています。特に、大手投資家の新規立ち上げプロジェクトは、正式立ち上げと同時に90％の吸収率を記録しました。
マンションほど大きな割合を占めてはいないものの、低層物件は発売当初はプラスの吸収率を記録しており、購入者の関心の高さを反映している。しかし、このセグメントの供給は多くなく、投資家間の競争が激しくなっています。
2024年第3四半期時点で、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期と比較して64％上昇し、ホーチミン市の増加率の2倍となった。平均一次販売価格は6,000万VND/m2に近づいています。
「一次産品価格は上昇を続けており、止まる気配はない。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすのに苦労している。新規供給の大半は引き続き高い水準で完成しているが、投資コスト、特に土地関連のコストが高いためだ。」
さらに、需要に比べて供給が少ない状況でのプライマリー価格の高騰は、流動性が「ホット」な成長期の後に徐々に横ばいになったにもかかわらず、セカンダリーマンションの価格水準が引き続き高い提示価格を維持する原動力となっている、とドクターは述べている。ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は次のようにコメントした。
価格は引き続き上昇するが、そのペースは緩やかになる
会議では多くの専門家がハノイのアパート価格は今後も上昇し続けるだろうと述べた。ベトナム不動産協会の調査によると、2000年から2010年にかけて、ハノイのアパートの価格は1平方メートルあたり1,000万〜2,000万ドンでした。 2010年から2020年にかけて、アパートの価格は1平方メートルあたり2,000万～5,000万VNDの範囲でしたが、2020年から現在にかけて、アパートの価格はエリアに応じて約5,000万～1億VND以上に大幅に上昇しました。
フンティン株式会社の副社長ゴ・ヒュー・チュオン氏は、ハノイでは、実際の使用価値（居住または賃貸）のあるアパートの価格が近年急激に上昇していると語った。ドンアンやホアイドゥックなどの地域では、郊外ではあるものの、3,000万～4,000万VND/m2から7,000万～8,000万VND/m2への上昇が記録されました。
不動産価格を押し上げる主な要因は次のとおりです。新しい土地価格表が価格を押し上げます。建設資材のコストが上昇し、投資家は購入者のニーズを満たすために設備をアップグレードしました。
「私の意見では、ベトナムの不動産価格は引き続き上昇すると予測されるが、購買力の低下の兆候により成長率は鈍化する可能性がある。その理由としては、法的問題の解決にさらに時間を要するため新規供給が限られていること、新規価格が高騰し取引および投資コストが上昇していることなどが挙げられる」とチュオン氏は述べた。
チュオン氏の分析によると、不動産価格の上昇には主に3つの理由がある。第一に、法的手続きの完了に時間がかかるため、ベトナムでのプロジェクト承認プロセスは、敷地の整地から法的手続きの完了まで、多くの場合長い時間がかかる。これにより投資コストが増加し、不動産価格が上昇します。
第二に、現行の規制によれば、土地の競売は市場価格に従わなければなりません。これにより、プロジェクトの投入価値が高くなり、不動産価格の上昇につながります。
3つ目はインフレと為替レートの影響です。ベトナムのインフレはうまく抑制されているものの、多くの投資家がこれらの資産を価値蓄積の基盤として利用しているため、金と米ドルの価格がベトナムドンに対して上昇し、不動産価格に上昇圧力が生じています。
「したがって、今後不動産価格が下がることは非常に難しいと思う」とチュオン氏は意見を述べた。
准教授TS。ディン・チョン・ティン氏は、2024年はハノイのマンション部門で価格が急上昇する年になると考えている。調査機関の市場レポートを総合すると、マンション価格は2022年の平均4000万VND/m2から2024年第3四半期末までに7000万VND/m2以上に上昇すると予想されます。6000万VND/m2を下回る価格のプロジェクトは市場に存在せず、中価格帯のプロジェクトの多くは1億VND/m2を超える価格になっています。マンションの価格は一次市場と二次市場の両方で上昇しており、古い物件も例外ではありません。暑い時期には、価格は毎日、毎週上昇します。価格が高いにもかかわらず、流動性は依然として良好であり、買い手もまだ存在するということは言及する価値がある。
良い面としては、ハノイの市場心理が驚くほど改善していることを示しています。市場における顧客と投資家の信頼を回復するためのインセンティブが数多くあるため、住宅と投資に対する長年抑制されていた需要が爆発する機会が生まれている。供給が不足している一方で需要が急増し、価格が上昇している。
「私たちの評価によれば、今後、マンション価格はほとんど下がらないだろうが、これまでの価格上昇はやや鈍化し、より安定した傾向を示しており、以前の数か月のような熱狂的な状態にはなっていない」とティン氏はコメントした。
ティン氏によると、一次供給は増加しており、品薄状態はある程度克服されているが、主に1億VND/m2を超える高級物件で、市場観察とレポートの総合により、新規供給も急速に吸収されていることがわかる。現在、最も「軟調な」価格は6,000万～7,000万ドン/m2で、これまであまり注目されていなかった地域で新たに再開された数多くのプロジェクトから生まれている。
したがって、購入者のキャッシュフローは、価格水準の高い地域から、より競争力のある価格と成長の余地が大きい地域やプロジェクトへと移行する傾向があります。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html
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