市場が回復する時期を予測すると、ハノイとホーチミン市の住宅価格は高騰しており、手頃な価格のアパートが不足している。

Báo Quốc TếBáo Quốc Tế22/08/2023

市場には依然として多くの困難があり、政策を延期する必要があり、2024年後半には改善するでしょう。ハノイとホーチミン市の住宅価格は人々の収入に比べて高すぎる。タイ・グエンは土地使用料、地代など​​に関連する債務の回収を決意している…最新の不動産ニュースです。
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不動産業界は依然として多くの困難に直面しているが、2024年後半には回復する可能性がある。(出典:SBV)

不動産市場は2024年後半に活況を呈するだろう

不動産業界の回復を予測するシグナルの一つは、貸出金利がより低い水準に低下することであり、これが業界全体の回復の主な原動力となるだろう。現在、動員金利は2023年第1四半期から調整されているが、貸出金利の動向は遅れている。

WiGroupの2023年第2四半期の業績報告によると、不動産業界は依然として多くの困難に直面しているが、2024年後半には回復する可能性があるという。

具体的には、住宅不動産業界全体(ビンホームズを除く)の2023年第2四半期の税引後利益(NPAT)の伸びは、同期間比で約-46%のマイナス成長を記録し、絶対値は2023年第1四半期と比較して増加を記録したものの、業界全体の利益を押し上げて底値から回復させるような本当に強力な触媒はありませんでした。

不動産業界全体の資本金の90%を占める20社の成長分析をさらに詳しく調べたところ、第2四半期にプラス成長を記録したのは不動産会社5社のみであることがデータから明らかになった。

しかし、これには主に 2 つの理由があります。中核事業ではなく他の利益からの急激な成長、または同時期の利益が低かったために急成長したことです。

不動産業界の他の大手企業も、不動産市場全体の難しさを反映して、同時期に比べて20%以上の利益減少を記録した。

業界全体の在庫額は2023年第1四半期と比較して減少しました。厳しい法的枠組みと不動産市場への信用流入の逼迫が、企業がプロジェクトを実施するのを困難にする主な 2 つの理由です。

2023年第2四半期の不動産取引総額は前年同期比66%減、前四半期比9%減と、需要もあまり楽観的ではない。

WiGroup によれば、不動産管理者が「生き残り」を確実にするためには、販売活動が大幅に減速する間、財務レバレッジを安全なレベルまで下げ、利息支出を減らし、破産を回避するという防御戦略を実行する必要があるという。 2023年第2四半期末までに、業界全体の総負債/利子比率は0.48倍に達しました。

期間中の支払利息総額は2兆300億ベトナムドンとなり、第1四半期に比べてわずかに増加したが、これは貸出金利が依然としてかなり高く、低下の兆しが見られないことを反映している。 EBIT/金利比率で測定された業界の企業の支払能力は、2023年第1四半期と比較して低下しました。

不動産業界の回復を予測するシグナルの一つは、貸出金利がより低い水準に低下することであり、これが業界全体の回復の主な原動力となるだろう。現在、動員金利は2023年第1四半期から調整されているが、貸出金利の動向は遅れている。

さらに、不動産供給の再開を支援するために、法的回廊が撤廃されました。社会住宅部門は政府の多くの支援政策の恩恵を受けているため、住宅不動産業界の触媒となる可能性があります。

「したがって、不動産市場全体、特に住宅不動産業界の回復は、支援策が浸透し始める2024年後半頃になるだろう」とウィグループは評価した。

ホーソン3住宅地区プロジェクトへの投資方針の承認

ランソン省人民委員会のルオン・チョン・クイン副委員長は、投資家を選定するための入札の形式を通じて、フー・ルン地区のホーソン3住宅地区プロジェクトの投資方針を承認する決定第1282/QD-UBND号を発行した。

決定によれば、ホーソン3住宅地区プロジェクトの実施範囲には、北と北東の国境にある省道DT.242とハノイ-ランソン高速道路につながる道路が含まれます。南はハノイ・ランソン高速道路に接する。東側はホーソン村とホーソン村人民委員会の現在の居住地に接しています。西と南西はトゥオン川に接しています。

このプロジェクトの目的は、承認された計画に従って作業を行い、同期した最新の技術インフラシステムを備えた住宅エリアの建設に投資することです。既存の土地基金を十分に活用し、住宅用地と住宅を必要とするすべての主体のニーズを満たし、特にフーロン地区とランソン省全体の住宅開発計画に積極的に貢献します。

ホーソン3住宅地区プロジェクトは、総投資額(補償、支援、移転費用を除く)が1兆3,790億ベトナムドン、総土地面積が40万平方メートル(40ヘクタール)である。事業規模は、高層住宅(面積4,656m2)、低層タウンハウス(総面積111,392m2(1,102区画)、低層ヴィラ(総面積20,510.7m2(131区画)、移住住宅(総面積8,216m2(84区画))、その他技術インフラ、商業サービスセンターなどの工事など。人口規模は7,000人。

プロジェクトの運営期間は、投資家が土地割り当て決定または土地リース決定を受け取った日から 50 年間であり、その間にプロジェクトの実施進捗は 48 か月を超えません。

タイグエン:土地使用料や地代に関する債務を断固として回収せよ

タイグエン省人民委員会委員長は、省内の土地使用料や地代に関連する債務の回収を促す解決策を引き続き同時に実施し、国家予算の徴収業務で最高の成果を上げるよう努めるため、部、支部、セクターの長、および郡市の人民委員会委員長に対し、いくつかの業務を緊急かつ抜本的に遂行するよう要請した。

2023年、タイグエン省人民評議会は国家予算で20兆ドンを徴収する任務を割り当てた。そのうち土地使用料は4兆8000億ドン、土地賃料は7000億ドンである。 7月31日現在、タイグエン省の土地使用収入はわずか734兆7780億ドンで、省の割り当て見積もりの​​15.3%に達し、土地賃貸料は296兆860億ドンで、省の割り当て見積もりの​​42.3%に相当します。

税務当局の発表によると、住宅地と市街地のプロジェクト14件で、未払いと報告されている土地使用料の額は681兆2400億ドン、土地賃貸料の額は94兆8650億ドンとなっている。

タイグエン省のプロジェクトにおける土地使用料徴収が低い理由の一部は、過去 1 年間の不動産市場の低迷により取引率が低下したことによるものと判断されています。多くの企業は融資や資金調達に依存していますが、貸出金利は依然として高く、資金調達は困難です。それに加えて、多くの納税者が税法を十分に遵守していませんでした。

タイグエン省税務局の計画によれば、遅くとも2023年9月末までに、土地使用債務のあるプロジェクトは国家予算に対する義務を履行しなければならない。

8月18日付文書第4151/UBND-KT号において、タイグエン省人民委員会委員長は省税務局に以下の任務を課した。規則に従い、各税金債務案件に適した債権回収措置を実施すること。特に、多額の税金滞納、滞納金回収の遅延、長期化している納税者に対し、税務管理法の規定に従って督促、執行、情報公開などの措置を直ちに講じ、実施のためのガイド文書を作成し、国家予算への税金滞納金の回収に努めることに重点を置く。

省内の土地使用料と地代に関する債務の処理状況を関連部門に厳しく検査し、監視するよう指示する。毎月、省内の土地使用料と土地賃貸料に関連する債務の処理状況を報告および評価し、実施過程で発生した困難と問題をまとめ、省人民委員会に報告および勧告し、規定に従って検討および指導します。

各区市人民委員会:省税務局と連携し、主導的に当該地域内の土地使用料や地代金を滞納している企業と直接協力し、国家予算への支払いを遅滞なく促す。土地関連債務の督促と徹底した処理に重点を置くため、地方税務署と緊密に連携してプログラムを開発し、部署、課、関連ユニットに具体的なタスクを割り当てます。

また、タイグエン省人民委員会委員長によると、落札者が土地使用権オークションの落札結果の承認決定日から120日以内に支払わない、または支払った金額が十分でない場合、管轄レベルの人民委員会は、2023年4月3日付政府政令第10/2023/ND-CP号第3条第2項の規定に従って、土地使用権オークションの落札結果の承認決定を取り消すとのこと。

ハノイとホーチミン市の住宅価格は収入の18~32倍です。

サヴィルズはハノイとホーチミン市の人々の住宅所有能力に関する数字を発表した。

特に、この部門は、アーバンランド研究所(ULI)の「アジア太平洋地域の住宅購入能力指数2023」レポートを引用し、ホーチミン市とハノイがこの地域で平均的な住宅価格を持つ2つの都市であることを示しています。しかし、人々の収入と比較するとその差はかなり大きいです。

具体的には、ホーチミン市では平均住宅価格は296,000米ドル(70億ドン以上)、世帯平均収入は年間9,120米ドル(約2億2,000万ドン)となっている。

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)
国家の支援政策は、人々が住宅を購入できる環境を確立する上で重要です。 (出典: スクリーンショット/DT)

報告機関の計算によると、ホーチミン市の住宅価格と収入の格差は32.5倍となっている。この水準は、深セン(35倍)に次いでこの地域で2番目に高い水準であり、北京(29.3倍)、上海(24.1倍)、香港(26.5倍)よりも高い。

一方、ハノイでは平均年間世帯収入が9,967米ドル(約2億4,000万ベトナムドン)でこの指数は18.3倍となっている。ソウル(17.3倍)、東京(16.1倍)、シンガポールの商業住宅(13.7倍)よりも高い。

賃貸住宅市場では、ホーチミン市のアパート1軒あたりの平均月額家賃は592米ドルで、約1,400万ベトナムドン以上に相当します。この市場は主に高収入の若い労働者やベトナムで働く外国人に適しています。

ホーチミン市の人々の住宅購入能力を分析したS22Mサヴィルズホーチミン市の副所長兼研究部長のジャン・フイン氏は、ほとんどの人々は手頃な価格の住宅と手頃な価格のアパートしか買えないと語った。

ジャン氏によると、現在20億〜40億ドンの価格帯の手頃なマンションの供給が不足しているという。以前は、この製品ラインは市場供給の約 60% を占めていました。 2023年には、その割合はわずか25%程度にとどまるでしょう。これは人々が住宅を所有できる可能性に影響を与えます。

ジャン氏は、国家の支援政策が人々の住宅費支払い能力を確立する上で鍵となると考えている。さまざまな国での実践的な経験から、住宅ソリューションが社会経済の発展にプラスの影響を与えることがわかっています。

「政府が、投機目的の購入を制限し、手頃な価格の住宅開発のための土地基金を増やすための税金を検討していることは、住宅購入者に利益をもたらす安定した持続可能な住宅市場を促進するという政府の取り組みを示すものだ」とフイン氏は述べた。

それに加えて、彼女は、社会住宅の開発は、低所得者の住宅問題の解決、社会経済の活性化、人口分散の加速、都市部から郊外への拡大、都市計画の持続可能性の向上につながるため、優先課題であると述べた。


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