低所得者向け商業住宅開発の提案

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住宅プロジェクトのコストの再編成

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏によると、現在、中価格帯のアパート（2部屋）の価格は約25億ドン（1平方メートルあたり3,500万ドン）で、年間約1億ドンを貯蓄できる世帯や個人の平均収入の約20倍に相当します。

約20億ドン（1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドン）以下の手頃な価格のアパートや社会住宅アパートの供給は非常に限られており、過去2年間、ホーチミン市の市場から事実上消えていた。

不動産 - 低所得者向け商業住宅開発の提案 — *大多数の低所得者の住宅ニーズを満たすためには、商業住宅プロジェクトのコストと価格の計算を再構築する必要があります。*

HoREA会長は、中所得者層の大多数の住宅ニーズを満たすために、住宅価格を下げ、手頃な価格の商業住宅プロジェクト、低コストの商業住宅アパートプロジェクト、社会住宅プロジェクトをますます増やす方法を強調した。同時に、不動産市場を透明かつ健全で安定した持続可能な方向に発展させながら、住宅における長期的な社会保障を確保します。

HoREA が提案する解決策は、商業住宅プロジェクトのコストと販売価格の計算を再構築することです。

商業住宅プロジェクトの主なコストには、土地基金設立費用、建設コスト、財務コスト、管理コストが含まれます。

土地基金の創設費用については、HoREAによると、土地使用料の徴収方法を変更し、「農地、非農地から住宅地への土地利用目的の変更行為」に対して透明な税率（地価表の土地価格の15～20％程度）で課税されるようにする必要があるという。

これにより、「要求と提供」や嫌がらせの仕組みが排除されます。現行方式に比べて土地使用料が軽減されるだけでなく、住宅費の削減にも寄与し、住宅価格を引き下げる条件を整えます。

また、投資家が依然として住宅を高値で販売したとしても、法人税を多く支払わなければならなくなり、原則として価格は市場によって決まるため、あまり心配する必要はありません。住宅を高値で販売すると、住宅購入者から拒否され、ボイコットされる可能性があります。

さらに、住宅価格の上昇は、プロジェクトの停滞と長期化による建設コストの増加からも生じています。その原因は「法的制度上のボトルネック」に起因しており、標準的で合理的な「行政手続き」を構築できないという結果につながり、否定的な態度や嫌がらせを引き起こしています。

住宅プロジェクト投資家の管理コストと能力について。プロジェクトが遅れる原因は、投資や建設の手続き上の問題や行政手続きの長さだけではありません。投資家の管理能力の低さや資金力の不足によっても遅れる可能性があり、管理費、財務費、販売費、アフターサービス費、コスト、住宅価格が増加し、プロジェクトの工事品質にさえ影響する可能性があります。

したがって、企業は、生産性、品質、効率性を向上させ、リスクを管理するために、財務リソースの増大、コーポレートガバナンスの質の向上、イノベーション、情報技術の適用、デジタル化、人工知能 (AI)、科学的プロセス (BIM) に基づくプロジェクト管理に重点を置く必要があります。ポールクルーグマン教授 (2008 年ノーベル経済学賞受賞) は次のように述べています。「労働生産性がすべてではない。しかし、長期的には、ほとんどすべてである。」

また、投資準備やプロジェクト実施の過程では「名前の知られていない」コストも発生します。 HoREAによれば、「名前のない」費用の額が増加するか減少するかは、国際基準に従って「国がますます透明性、透明性、説明責任のあるビジネス環境を作り出す」ことの結果によって決まる。

低コストの商業住宅の供給を増やすための解決策

HoREAによると、もう一つの効果的な方法は、効果的な支援政策メカニズムの構築と完成を基盤として、社会住宅と低コストの商業住宅の供給を増やすことだ。

不動産 - 低所得者向けの商業住宅を開発する提案（図2）。 — HoREAは、地方では1平方メートル当たり2,000万ドンを超えず、クラスIおよび特別都市部では1平方メートル当たり2,200万～2,500万ドンを超えないアパート価格の商業住宅プロジェクトへの企業の投資を奨励する決議を政府が早急に可決することを提案した。

HoREAはまた、政府と建設省が、社会住宅開発、特に賃貸社会住宅と割賦販売社会住宅の仕組みと政策の完成を検討し、より多くの企業の参加を促し、社会住宅開発のために計画されている土地基金を効果的に活用して、社会住宅政策の受益者の膨大な需要を満たす社会住宅の供給を増やし、商業住宅価格の引き下げに貢献することを提案した。

さらに、HoREAは、今後5年間に社会住宅政策の受益者に対する信用優遇措置を実施するために、ベトナム社会政策銀行と4つの商業銀行（国家銀行が指定）に「国家予算からの再資本化財源」と「金利補償」を手配することを提案した。

低価格の商業住宅の供給増加に関して、HoREAは、土地法はすべての商業住宅プロジェクトに対する土地使用料の免除または減額を規定しておらず、税法は社会住宅プロジェクトに対する付加価値税と法人税率の50％減額のみを規定しており、住宅法も低価格の商業住宅プロジェクトを支援する仕組みや政策を規定していないと述べた。

実際、商業用住宅プロジェクトには、ハイエンド（高級）住宅プロジェクト、中高級住宅プロジェクト、中価格帯住宅プロジェクト、低コスト商業用住宅プロジェクトなど、多くのレベルがあります。低コストの商業住宅プロジェクトが社会住宅価格と同等の価格であったとしても、優遇政策は受けられません。

しかし、30兆VND（2013～2016年）の優遇融資パッケージの現実は、1戸あたり10.5億VNDを超えない、社会住宅の価格と同等の価格の商業住宅が存在することを示しています。

HoREAは、地方ではアパート価格が1平方メートル当たり2,000万ドンを超えず、クラスIおよび特別都市部では1平方メートル当たり2,200万～2,500万ドンを超えない商業住宅プロジェクトへの企業の投資を奨励するために、土地使用料、税金、信用貸付に関する優遇措置と政策を伴う「低コスト商業住宅開発プロジェクト」を実施する決議を政府が早急に可決することを提案した。

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