世界で適用されている対策
VARSによると、信用に関する法的政策を通じて不動産市場を規制することは、経済への不安定化の影響を回避し、市場の持続可能かつ安定した発展を確保するための効果的な方法の1つです。あるいは、もっと悲観的に言えば、不動産市場の好況や不況が大きな金融危機につながる可能性があります。
歴史的に、不動産は、この産業の直接的な影響と、建設、観光、金融、銀行など、この重要なセクターによって影響を受ける支援経済セクターの間接的な影響により、ベトナムの経済的困難の主な原因の 1 つとして挙げられてきました。これを引き起こす要因としては、不良債権、不動産在庫の増加、資金調達の困難、投資家の信頼の低下などが挙げられます。
上記の困難は市場の発展に直接影響を与えるだけでなく、経済全体に広範囲にわたる影響を及ぼします。したがって、需要と供給の自然法則を最大限に尊重した上で、市場に「不安定の兆候」が見られる場合には、国が積極的に不動産市場の規制を強化することが極めて必要である。これは世界中の多くの国の政府や金融機関が採用している措置でもあります。
不動産市場を規制することは、経済への悪影響を避けるための重要な手段です。
具体的には、不動産市場の持続可能かつ安定した発展を確保し、経済への不安定な影響を回避するために、多くの政府が不動産市場を規制する手段として信用政策を活用してきました。政府は信用を厳しくしたり緩めたりすることで、不動産価格をコントロールし、バブルを防ぎ、市場の安定を確保することができます。ただし、このポリシーの柔軟性は、それぞれの市場と各国の具体的な経済状況によって異なります。この問題に関するいくつかの国の経験は次のとおりです。
例えば、中国では、投資資金の流れを制御するために、中国政府は信用、特に投機目的の融資による不動産購入に対して多くの制限を課しています。また、投機資金が海外の不動産市場に流入するのを防ぐため、海外への資本の流れも管理している。
具体的には、2010年に中国の不動産市場が急速に発展し、住宅価格が急上昇しました。当時、中国では何千万ものマンションがすでに建てられていたが、そこには誰も住んでいなかった。この状況は長期化して深刻化したため、2017年末、この国の政府は「住宅は住むためのものであり、投機目的ではない」という政策を発表し、同時に、投機家と実際に住宅を必要としている住宅購入者を区別するために、市場を管理・規制する政策システムの確立を指示しなければなりませんでした。
2軒目以上の住宅の所有に関する非常に厳しい規制（2軒目の住宅の購入者には60～85％、3軒目の住宅の購入者には最大100％の頭金を要求するなど）に加えて、住宅を購入した者は誰でもその不動産を少なくとも3年半保有しなければならないという規則。住宅価格の高騰を許すために地方の高官を解雇した。さらに、多くの中国の都市では、住宅ローンの信用限度額の設定、住宅ローンの金利引き上げ、住宅ローン規制の強化などの一連の措置も講じています。これらの調整はある程度効果があり、投機を大幅に減らしました。
投機を避けるために、住宅購入者の懐を「痛める」多くの規制が適用されている。
シンガポールでは、投機を抑制し不動産バブルを防ぐために、シンガポール政府は、特に2軒目または3軒目の住宅購入者に対して、不動産購入のための借り入れ時の最低頭金金利を引き上げました。同時に、融資額を減らし、不動産価格を抑制するために、政府は厳格な信用政策と組み合わせて融資期間も制限しています。
カナダでは、政府は高リスク融資を制限するためにローン対資産価値比率の規制を強化した。トロントやバンクーバーのような大都市の住宅購入者は、不動産ローンを組む際に高額の頭金を支払わなければならないことが多い。多くの国では、投機を制限し、住宅価格の上昇を抑制し、オーストラリアやカナダなどの大都市の中間所得者を保護するために、外国人の不動産購入者に対して信用管理措置を適用しています...
他の国の経験から、信用法政策は政府が不動産市場を規制するための重要な手段の 1 つであることがわかります。他の国で成功裏に適用された政策の多くは、ベトナムでも参照、学習、適用することができます。
市場を規制するためにベトナムに申請する必要がある
VARS は、世界中の多くの国で効果を発揮しており、市場が 3 か月で 20% 以上上下に変動した場合や、不動産市場に住宅に対する人々の需要に影響を与えずに社会経済的安定に影響を与えるその他の変動があった場合に、市場を規制するための信用政策に関するいくつかのソリューションを提案しています。
まず、投機家に対する信用政策を強化します。投機目的でお金を借りたり、過剰なレバレッジをかけたりする人の数を減らすために、信用機関はローン対価値比率を調整したり、より高い自己資本の支払いを要求したり、2軒目以降の住宅購入者に高い金利を適用したりすることで、融資限度額を調整することができます。
2つ目は、信用監視・管理を強化することです。政府は信用品質管理に関する規制を課し、銀行に不動産関連融資に関するより詳細な報告を義務付けることで、リスク監視を強化する可能性がある。低所得者の住宅ニーズに対応するため、社会住宅および手頃な価格の住宅開発プロジェクトへの資金提供を優先し、社会住宅プロジェクト向けの信用メカニズムを確立します。
VARS は、市場を最も合理的な方法で規制するための多くの対策を提案しています。
さらに、政府は、社会の安定を目的として、初めて住宅を購入する人や、新婚の若いカップルなど、その他の優先グループに対して金利を引き下げ、優遇金利で長期ローンを支援するなど、信用を緩和する政策も必要としている。
しかし、VARSによると、この政策を「正しく、正確に」適用するためには、実際の生産や事業目的でそれを使用する実際の住宅購入者と、投機家や不当利得者とを明確に区別できるほど、国は十分に大きく、十分に正確で、高度に更新されたデータベースシステムを構築する必要があるという。国家が介入する必要がある時期を判断するための根拠を得るために、不動産取引価格指数やいくつかの影響指標の発表を加速することが極めて重要です。
特に、不動産価格に関しては現在多くの懸念がある状況です。不動産市場をより包括的に規制するためには、信用政策を不動産譲渡税や財産税の適用と組み合わせる必要があります。同時に、規制政策の適用は柔軟でなければならず、不動産市場の安定と秩序を確保し、リスクを最小限に抑える必要があります。
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出典: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
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