近年、ハノイ郊外のタンオアイ地区やホアイドゥック地区での土地競売の動向と結果が世論を揺さぶり続けている。多数の申し込みがあり、競売価格は開始価格の数十倍にまで高騰している。この展開と結果は、不当利得の兆候があるかどうかという大きな疑問を提起します。
落札価格が高すぎるのは「異常」ですか？
これを受けて、8月10日、タンオアイ地区は、タンカオコミューンタンタン村ゴバ地区（ハノイ市タンオアイ区）の68区画の土地のオークションを成功裏に開催した。面積は60平方メートルから85平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり860万ドンから1,250万ドンであった。オークションには4,600件の入札があったが、適格な入札は1,545人から4,201件のみだった。
注目すべきは、オークション終了時に最高落札価格となった角地が、開始価格の8倍にあたる1億50万VND/m2近くに達したことだ。落札価格は通常、開始価格の5～6.4倍にあたる6,300～8,000万VND/m2となっている。
タンオアイやホアイドゥックなどハノイ郊外の地区における土地競売の動向と結果については、世論が絶えず沸き起こっている。 （写真：VARS）
タンオアイ地区の土地競売が世論を騒がせた後、最近、8月19日にハノイ市ホアイドゥック地区ティエンイエンコミューンロンクック村LK04エリアの19区画の土地の競売が引き続き多くの人々の注目と参加を集めました。
競売にかけられた19区画の土地は、74平方メートルから118平方メートルの範囲です。オークション開始価格は730万/m2です。保証金は土地1区画あたり1億900万～1億7200万VNDの範囲です。
19時間に及ぶオークションの結果、19点の品物が落札されました。最高落札価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンで、開始価格の約20倍に上り、最低落札価格も1平方メートルあたり9,130万ドンで、開始価格の12.5倍に上った。
VARS は、これらの土地オークションの展開と結果は異例であると同時に正常であると考えています。なぜなら、今日では、何が正常で何が異常であるかの境界線は曖昧になっているように思われるからです。異常なものが正常になり、そして異常な形で「正常」に存在し続けます。
実は、これは新しい現象ではありません。2024年の最初の6か月間、土地市場全体がまだ静かであった一方で、一部の地域で行われた土地オークションには、投資家を中心に数千人から数万人の参加者が集まりました。オークションの結果、開始価格の10倍もの高値で落札されたところもあった。
VARSはその理由を次のように説明した。「第一に、今後、地方自治体が予算収入を増やすために多くの競売を開催すると、都市部や住宅地の競売にかけられた土地に資金が「流れ込む」ことは間違いないだろう。」これは、訴訟紛争に巻き込まれておらず、レッドブックとインフラストラクチャを備え、ビジネス用の住宅を建て、賃貸し、毎月のキャッシュフローを得る準備ができている、クリーンなタイプの土地だからです。
近年、ハノイでは新規プロジェクトがほとんど行われておらず、特に魅力的なのは、新しい不動産事業法により105の市町村で土地の分割と販売が禁止され、企業がこれらの地域で販売する土地に住宅を建てざるを得なくなるため、土地の供給がますます不足すると予測されていることだ。一方、国民の住宅需要や投資需要など不動産に対する需要は非常に強く、増加し続けています。
第二に、価格が数十倍に上昇したことは、非常に異常なことのように聞こえますが、実際には、競売にかけられた土地の開始価格が低かったためです。具体的には、以前は土地価格決定に関する規制によりコンサルタントの雇用が認められていました。
8月10日にタンオアイ地区で行われたオークションに出品された土地もコンサルティングのために雇われており、コンサルティングにより開始価格は1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンと決定された。しかし、政令12号（2013年土地法の実施を導く政令44号のいくつかの条項を修正および補足する政令）（現在は政令71号（2024年4月27日に政府により公布された土地価格を規制する政令））により、コンサルタントの雇用に関する規制が削除され、市の土地価格リストに係数Kを乗じて決定する方法に変更されました。
一方、ハノイ市人民委員会の2024年7月18日付決定第46号によれば、タンオアイ地区の土地価格調整係数は2.35となっている。 2020年に発行された現在の土地価格リストは、360万〜530万VND/m2の範囲です。したがって、これら 2 つの係数を掛け合わせると、価格は 860 万～1250 万 VND/m2 になります。
開始価格と保証金が低い（1億～2億VND）安全な製品であり、購入者にとって大きな魅力があります。したがって、このオークションに何千もの登録が集まった理由を理解するのは難しくありません。これほど多くの参加者がいるのは、まったく普通のことです。
土地の蓄積に対する高い税金
VAR は、この高額な落札価格は、入札参加数がオークションの土地区画の数より何倍も多くなる場合に生じる需給ギャップの通常の現実を反映していると考えています。
しかし、通常であれば価格が上昇する可能性がある郊外エリアで、インフラやユーティリティが目立たない場所の土地価格が、都市部や人口密集地域の土地価格と同等の1億VND/m2以上まで上昇しているという事実は、実際の価値をはるかに上回る異常なものです。不健全な意図の結果として。
具体的には、これらのオークションに参加する投資家の多くは、土地オークションを「職業」とする人々です。彼らは多くの場合、「サーフィン」という「単純な」目的で参加し、実際の価値を気にせず、ただ勝ってすぐに売買して利益を得たり、市場が反応しない場合は預け金を放棄する覚悟をしたりします。
VAR は土地の蓄積に対して高い税金を提案しています。 （写真：VS）
あるいは、もっと「危険な」目的は、土地の「熱狂」を作り出すことです。これらの個人は、オークションの保証金を利用して、関連する土地の価格を高騰させました。リスクを無視して、落札価格に応じて全額支払うことで価格を合法化し、この価格を根拠に地方の土地価格を刺激し、多くの場所で土地価格が高騰し、事実上の「熱狂」状態にまで至っています。
こうした状況の結果、もともと高かった不動産価格がさらに上昇し、人々、特に若者にとってマイホームを所有するという夢はますます遠のいていくことになりました。実際の価値を「はるかに上回る」高額なオークション価格は、地元のオークション会場だけでなく、全国の多くの場所でのその後のオークションの資産評価に困難をもたらします。
メディアの普及に伴い、不動産価格が長期間にわたって上昇傾向を維持するのを見ると、FOMO（取り残される恐怖）の心理が「高まり」、投資家は価格が引き続き上昇すると予想し、リスクの高い決定を下すようになります。
この決定は、今後行われる地方の地価公示の調整が間接的に地価を押し上げるだろうという認識によっても推進されている。その結果、多くの投資家の資本が埋もれ、放棄された土地が生まれ、回復プロセスと安全で健全な方向への開発に悪影響を及ぼしています。
オークション活動が透明に行われ、予算収入が増加するためには、国が早急に投機活動を規制するための追加メカニズムを導入する必要がある。投機と価格上昇の問題を解決し、都市部の住宅価格を下げるには、住宅が蓄積された資産ではなく、人々の生活ニーズを解決する居住の場であるという、人々の住宅に対する考え方を変える必要があります。
生活目的や生産・事業の組織化のために不動産を購入する人ではなく、蓄積や投機を行う人に課税することで、蓄積資産の要素が削減されます。
不動産取引において、売主の保有期間が短い場合や、土地の譲受後に不動産を事業活動に利用しなかったり、建築工事を行わなかった場合には、税率が段階的に上昇する場合があります。
不動産に適切な課税を行えば、利子費用やその他の機会費用とともに、投機目的の不動産を所有するリスクが高まるため、人々が不動産に投機する動機が制限されるか、なくなるでしょう。不動産を売買して利益を得たり、仮想的な需要と供給を作り出して不動産価格をつり上げたりすることは、徐々に意味をなさなくなってきています。
したがって、国民の遊休資金は生産部門やビジネス部門に投入され、製品が生み出され、社会に付加価値がもたらされることになります。これにより、土地熱や価格の混乱に陥ることなく、不動産市場が長期的に健全かつ効果的に発展することにつながります。
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出典: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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