不動産市場は好調に回復
ベトナム不動産協会（VAR）の報告によると、特に2024年第3四半期、そして全体的には2024年の最初の9か月間は、困難な時期を経て不動産市場が前向きに回復したことが示された。経済の安定と政府の支援政策が一因となっている。
特に、住宅法2023、不動産事業法2023、土地法2024は、以前の規制よりも5か月早い2024年8月1日から正式に施行され、不動産市場の法的回廊を完成させ、より安全で健全で持続可能な方向への市場の新しいサイクルを開くことに貢献します。住宅、商業、工業用不動産に至るまで、不動産分野はすべて、多くの新しいプロジェクトが実施されており、プラス成長の兆しを示しています。
最近、不動産市場は「加熱」の兆しを見せている。 （写真：ST）
ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARs IRE）の副所長ファム・ティ・ミエン氏は、住宅不動産市場が「加熱」の兆しを見せ始めていると語った。
その結果、土地オークションの話はかつてないほど「熱く」なり、オークションは「一晩中」開催され、何百、何千人もの人々が場所をめぐって「待って食べる」ことを受け入れた。落札価格も過去最高で、インフラ投資が充実したプロジェクト用地と同等となっている。
市場の活況はマンション部門にも牽引されており、一次市場と二次市場の両方で価格が継続的に新たな高水準を記録しています。需要の高まりにより、何千人ものアパート所有者は、家を売却するよう求める電話を定期的に受けています。販売価格が高いにもかかわらず、新しく開始されたアパートプロジェクトは非常に良好な吸収率を記録しています。
アパートタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層プロジェクトも、価格が上昇しているにもかかわらず、「記録的な」予約数を記録しました。多くのアパートは立地が良く、価格が高いだけでなく、購入するには顧客/投資家が差額の支払いも受け入れる必要があります。
土地ブローカーが「波紋を呼ぶ」
実際の需給結果に加え、市場は「過熱化」の兆候も示している。この状況は土地投機、住宅価格の高騰、不透明な不動産取引の発生に反映されています。
「多くの小口投資家が投機目的で市場に参入し、不動産価格が不当に高騰している。マンション部門でも『過熱化』の兆候が見られ、一部の投機グループの『支援』により、譲渡マンションの提示価格が高騰している。こうした兆候はすべて供給不足から生じているが、状況は改善しつつある」とミエン氏は述べた。
実際の需給結果に加え、市場は「過熱化」の兆候も示している。 （写真：VOV）
具体的には、ミエン氏は、2024年第3四半期の住宅不動産市場では引き続き2万2,412件の供給が市場に提供され、そのうち約1万4,750件が新規にオープンし、前四半期に比べて25％減少したが、2023年の同時期に比べて60％増加したと述べた。統計によると、数量は減少しているものの、第3四半期の供給は依然として「成長」を示しており、多くの新しいプロジェクトが登場し、特に展開され始めた大規模プロジェクトの存在により、市場はより「活気」を帯びている。
2024年の最初の9か月間で、市場では38,797の新製品が販売されました。供給は依然として大きな差別化を記録しています。したがって、新規供給の 70% はアパートメント部門から来ています。そのうち、販売価格が5,000万VND/m2以上の商品が圧倒的多数を占めています。市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんど存在しません。地域別に見ると、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部地域が29%、南部が25%となっている。
VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよび高級品セグメントに集中しているものの、市場全体では第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の多くが高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、新しい不動産商品に対する市場の関心を反映しています。
取引量と吸収率は前四半期比でそれぞれ25％と1パーセントポイント減少したが、2023年の同時期と比べるとそれぞれ80％と28パーセントポイント増加した。そのうち、マンション取引量は依然として「圧倒的」で、第3四半期の住宅取引全体の71％を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75％を記録した。ハノイのマンションプロジェクトは、販売開始直後に最大90％の吸収率を記録した。
独身者や若い家族のニーズや経済力に合わせて、アパート全体の価値を下げるために小さなアパートを開発する傾向がますます顕著になっています。これは流動性記録の最良の形式でもあります。
2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に開始され、予約を受け付け始めた多くの新規プロジェクトも、多額の関心と「巨額」の預金を記録しました。
販売価格に関しては、住宅価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で、特にマンション部門で高水準で「固定」され続けています。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすことは困難であり、需給の不均衡はますます深刻になっています。また、新規供給のほとんどは引き続き高い水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。
具体的には、第3四半期にはハノイのプライマリー価格水準は上昇を続け、止まる気配はなく、一方で供給は徐々に改善している。低層から高層まで、主にハイエンドおよび高級セグメントにおける新規プロジェクトは、依然として市場から強い注目を集めています。これにより、流動性は「急成長」の期間を経て徐々に安定してきたものの、二次マンション価格が高止まりする原動力が生まれた。
ダナンでは、マンションの主な価格水準も「記録的な」上昇を記録し、新規供給の50%以上が1平方メートル当たり8000万ドン以上の価格となった。しかし、省外の買い手、特にハノイの投資家からの投資需要のおかげで、市場は依然として十分に吸収されています。さらに、二次価格も全般的に上昇し、一部の地域では住宅地価格が同期間内に10～25％上昇した。
ホーチミン市では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、主要な価格水準は高い水準で安定しています。一方、ホーチミン市郊外の各省や都市の一次産品価格は3～5％の範囲でわずかに上昇し、新規供給分は販売価格が上昇した。
VARSが選定し観察した150件のプロジェクトのサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格の変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に近く、2019年第2四半期と比較して64.0%増加しています。ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、基準期間と比較して30.6%の増加を示しました。ダナンでは、ダナン市場価格指数が第3四半期に46.2%上昇し、ホーチミン市よりも高い上昇率を示した。
「住宅や投資ニーズを含む不動産需要は、郊外地域、2つの特別都市圏の周囲の省や市、そしてより手頃な価格で選択肢が豊富な二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや家が激しく「狩られ」ています」とミエン氏は強調した。
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出典: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html
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