法律で規制されていないミニアパートの95％は許可なく建てられている

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VTCニュースに応えて、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、現在、ミニアパートメントは法律で規制されていない住宅タイプのコンセプトスワップであると断言した。

ミニアパートは、販売用住宅の一種として認められる法的根拠がありません。実際には、ほとんどの個人が自分で土地を購入し、個別の住宅を建てるための許可を申請し、それを独立したアパートに分割して販売しています。これは、不動産の一部を売却する規定がないため、売買契約ではなく民事契約です。

トアン氏は、約200～300平方メートルの広さの土地を所有する個人の例を挙げた。高層ビルを建設してマンションを販売する場合、マンションの所有者には別々のレッドブックが付与されるのではなく、共有資産の形で、1つのレッドブックに名前が共有されます。

「ミニアパートに証明書が交付された場合、それは通常の商業アパートプロジェクトの形態をとっていることを意味しており、プロジェクトを立ち上げ、投資方針を持ち、土地使用料を支払う必要がある」とトアン氏は述べた。

不動産専門家は、ミニアパートが販売用住宅の一種として認められる法的根拠はないと言う。（写真：コン・ヒエウ）

トアン氏はまた、現在市場に出回っているミニアパートの最大95％が許可なく建設されており、投資家は個々の住宅を建てる許可を得ているものの法律に違反しているとコメントした。なぜなら、規制に従って行うと、投資家は投資を始める前から損失を被ることになるからです。

「 200㎡の土地を100億で購入したとしても、5階建てしかできず、面積の70％にあたる700㎡しか建築できない場合、土地と建築費を合わせて1㎡あたり約2,200万ドンかかります。一方、10階建て、建築面積1,400㎡であれば、1㎡あたりのコストはわずか1,400万ドンです。1㎡あたり2,500万ドンで販売すれば、投資家は5階建てでは利益が出ないのは明らかですが、10階建てなら莫大な利益が出るでしょう」とトアン氏は分析した。

しかし、10階建て以上の建物の許可を申請する場合、防火対策が義務付けられますが、防火対策にかかる費用が非常に高く、許可を得るのは非常に困難です。具体的には、規制により、床面積が1,200平方メートルを超える場合、投資家は防火対策を施す必要があるため、投資家は法律を回避して1,200平方メートル未満の許可を申請し、通常の住宅として防火対策が必要ないと判断します。

「近年のミニアパートの急速な発展は、各レベルの当局による管理の甘さが原因だと思います。先ほども申し上げたように、ミニアパートの最大95%に違反が見られますが、当局が見て見ぬふりをしているため、いまだにあからさまに存在しています。区の建築発注管理チームは非常に厳格で、土嚢やセメント袋を持ち帰るだけですぐに誰かが来て確認してくれます。ましてや、ミニアパートの『象』が平然と建設し、運営しているなど、到底考えられません」とトアン氏は述べた。

多くの不動産専門家も、ミニアパートの種類はまだ具体的に規制されておらず、ミニアパートを購入する場合には2つのケースがあるとコメントしています。

最初のケースでは、商品が事業に供されるアパートである場合、投資家はプロジェクトを確立し、投資、建設、計画、土地および不動産事業に関する法律の規定を遵守する必要があります。通常、投資家がプロジェクトを完了し、商業運用の資格を得るには 2 ～ 5 年かかります。

2番目のケースでは、投資家はミニアパートを建設しましたが、建設、防火、消防などの法的要件を満たしていなかったため、ライセンスが付与されませんでした。この場合、ミニアパートの購入者は、投資家や他の人々と共同でレッドブックに自分の名前を記載することができます。

残念なことに、手書きの書類で売買を行っている人が多く、レッドブックに名前が記載されていません。 10年近く住んでいても、いまだにレッドブックを持っていないケースもあります。紛争が発生した場合、これは非常に危険です。

現在、法律によれば、ミニアパートの購入者は、その建物内の各部屋について国から所有権を認められることができる。ただし、レッドブックの認定を受け、レッドブックを分割するには、ミニアパートメントは厳格な法的規制に完全に準拠している必要があります。

一方、ハノイのミニアパートのほとんどはこれらの規制を満たしていないため、アパートごとに個別の証明書を取得する資格がありません。

法的な観点から、ホップ・ニャット法律事務所LLC-ハノイ弁護士会所属の弁護士グエン・ティ・ミン・トゥー氏は、現行法にはミニアパートメントという概念は存在しないと述べた。この形態は商業住宅プロジェクトの一種としての記録がないため、ミニアパートメントは個別の住宅とみなされます。

住宅法2014のいくつかの条項の詳細な規制と実施を導く政府の政令99/2015/ND-CPの第6条第2項の規定によれば、少なくとも30平方メートル以上の面積を持ち、閉鎖的なスタイルで設計され、集合住宅の要件を満たし、多階建ておよび多数のアパートで設計および建設された個人住宅を含む合法的に設立された住宅を所有する組織および個人世帯には、所有者の権利と正当な利益を保証するために、管轄の国家機関から各アパートの所有者に所有権証明書が付与されるものとする。

所有者が、この住宅内のアパートをベトナムで住宅を所有する資格のある他の組織、世帯、または個人に売却、賃貸、寄付、または相続する場合、この住宅に付属する土地を使用する権利は、アパートを購入、賃貸、贈与、または相続した主体の共同使用権に属します。

「したがって、ミニアパートメント（個別住宅）の種類については、規定の条件を満たしていれば、各アパートメントごとに証明書が発行されます。ミニアパートメントが規定の条件を満たしていない場合は、建物全体に対して1つの証明書のみが発行され、その証明書には共同所有者の名前が記載される場合があります」と、弁護士Thu氏は述べた。

弁護士ミン・トゥー氏によると、ミニアパートは、個別の住宅の形をとっているにもかかわらず、建設工事が計画と火災安全に準拠していることを保証するために法的基準を満たす必要がある。建築が防火規制に違反し、重大な結果（人的損害および財産的損害）につながる場合、アパートの売主/貸主は、違反によって引き起こされた人的損害および財産的損害に対して責任を負わなければなりません。

建設省は2020年、地方自治体に対し、多階建てや多戸建ての戸建て住宅の管理強化を求める公式通達を出した。火災や爆発の危険性が高いこと、人口密度が高くなり交通渋滞を引き起こすこと、環境衛生や都市美観が確保されないことなど、その結果が指摘されています。しかし、具体的な制裁や規制がなければ、管理は依然として困難です。新しいミニアパートが次々と建設され続けています。

チャウ・アン

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