優れた販売方針は依然として市場を牽引する要因である

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Batdongsan.com.vnが2024年第2四半期に実施した住宅購入者の心理調査によると、参加した住宅購入者の68%以上が、特に0%金利支援や割引など、優れた金融政策を備えた不動産プロジェクトを優先すると回答しました。残りの 26% は、不動産を購入するためにお金を使うかどうかを決める際に依然として支払い方針を優先しており、家を購入する際にこの基準を気にしない人はわずか 6% です。

これは、金利が依然としてかなり高い状況で不動産プロジェクトを購入することを選択する場合、販売方針が依然として大きな懸念事項であることを示しています。不動産購入者にとって最も魅力的な支援策については、住宅購入者の68%以上が投資家による0%金利政策の支援を高く評価しています。 68% が、早期支払いに対する投資家の直接割引ポリシーを高く評価しています。 49% は、投資家が管理費や駐車料金などを免除する点を評価し、35% は固定金利の適用と購入者への支払い条件の延長を評価しています。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクターであるLe Bao Long氏は、住宅購入を希望するほとんどの人は、不動産の購入を決定する際に依然として財務レバレッジを利用しなければならないため、住宅購入者が財務方針が優れた不動産プロジェクトを優先するのは驚くことではないと述べた。

現在、家族や子供がいる住宅購入者のうち、不動産を購入する際に資金を借り入れる必要がないのはわずか27％程度です。残りの70%は、依然として不動産価値の30%未満の最低レベルで資本を借り入れる必要があります。単一の顧客グループでも、ローンなしで住宅を購入できるだけの資金を持っているのは 30% だけです。

「住宅購入者の46%は5～10年の借入を予定しており、約20%は10～20年の借入を予定しています。そのため、柔軟な返済方針、長期的な進捗、そして優遇金利は、多くの購入者にとって依然としてプロジェクトを選ぶ際の最優先事項となっています」とロン氏は述べた。

優れた販売方針は依然として市場の流動性を刺激する要因です。図1 — 住宅購入者の関心を引く主な政策（写真：Batdongsan.com.vn）

同部の調査によれば、調査に参加した住宅購入者の50％が、借入時の最も合理的な変動金利は8％以下だと回答した。しかし、現実には、現在の変動住宅ローンの金利は平均して年11～12％と、依然としてかなり高い水準にあります。これは顧客の心理に強く影響を与える要因でもあり、多くの人々が、必要性があり資金的な準備があっても、長期的には金利が上昇する傾向にあることを恐れて、まだお金を使う勇気がない状態になっています。

さらに、異なるグループの人々の間で家を購入することを選択する基準も、異なる優先順位を持っています。住宅購入者グループにとっては、価格と立地に加えて、地域の安全性とプロジェクト周辺の生活環境が最優先事項であり（63％と62％を占め）、次に建設品質、接続インフラ、法的地位が不動産プロジェクトを購入する際の選択の際の優先事項となっています。

投資を考えている購入者にとっては、安全性や生活環境も高く評価されますが、建設状況よりもインフラや合法性が優先されます。さらに、結婚しているか離婚しているか、子供がいるかいないかに関係なく、住宅購入者の間では教育の要素がますます重視されるようになっています。この基準は 19 ～ 21% を占め、不動産プロジェクトの購入を選択する際に常に最優先される要素の 1 つです。若い独身者にとっては、ショッピングや娯楽などのサービスアメニティが優先され、次に地域の安全性が優先されます。

特に、販売価格要因は住宅購入者にとって依然として課題であり、高いアンカー価格の問題は、住宅購入者が不動産市場に参加する際に消極的になる理由の 1 つです。この問題を解決するために、多くの企業は販売価格を下げる代わりに、魅力的な販売方針を導入し、売りに出された不動産プロジェクトに対する融資金利をサポートして、住宅購入者の不安を軽減してきました。

実際には、ほとんどの投資家は、元本と利息の猶予期間に加えて、24 か月間の利息支援を提供しています。自己資本による支払いは、10～30％の割引を受けることができる。

優れた販売方針は依然として市場の流動性を刺激する要因です。図2 — 多くの投資家は流動性を高めるために魅力的な割引を提供しています。

流動性を促進する。さらに、多くのプロジェクトでは、管理費、サービス券、さらには限定版の車などのギフトも提供しています。投資家に関しては、多くのプロジェクトが最初の2〜3年間の顧客の収益性を保証するために金利保証プログラムを提供しています。

Batdongsan.com.vnの南部地域のディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏によると、ほとんどの投資家は実際の買い手をターゲットにしているので、適切な価格レベルを計算することに加えて、販売方針も現実的で買い手の心理に訴えるものでなければならないとのことだ。したがって、現時点では市場は依然として買い手優勢となるでしょう。

しかし、この専門家によると、市場が改善すれば多くの不動産プロジェクトの主な価格は依然として上昇し、投資家からの政策は現在ほど多くも「寛大」なものにもならないだろう。不動産価格の上昇は、供給不足だけでなく、都市化、インフレ、金価格などの他の要因からも生じています。とりわけ、2024年の土地法と新しい不動産事業法により、今後、プロジェクト開発コストがさらに上昇し、住宅価格が上昇する可能性があります。

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出典: https://www.congluan.vn/chinh-sach-ban-hang-tot-van-la-yeu-to-thuc-day-thanh-khoan-cua-thi-truong-post300685.html