すべての当事者の利益を調和させる必要がある

投資家はコストを「負担」し、ローンの利息を支払うのに苦労している

Nguoi Dua Tin (NDT):現在、何百万人もの低・中所得層の人々が住宅の所有を望んでいる一方で、手頃な価格の住宅や公営住宅の供給はほぼ枯渇しています。上記の状況の原因は何だと思いますか?

DKRAグループ コンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター Vo Hong Thang氏:低所得者および中所得者層のニーズを満たす手頃な価格の住宅供給と社会住宅の不足という問題は発生し、長年にわたって続いています。

このセグメントに影響を与える要因は多数ありますが、このセグメントの供給に直接影響を与える主な要因は 2 つあります。

まず、入力コストが高くなります。不動産価格は過去2年間下落の兆しを見せているものの、2014年から2020年頃までの前回の不動産開発サイクルにより住宅価格が高止まりしていたことは認めざるを得ません。

これにより、不動産プロジェクトの投資家にとって非常に高額な投資および建設コストが発生します。土地、原材料、労働力などの購入はすべて垂直的に増加するため、完成した不動産の価格を下げることは非常に困難です。

Vo Hong Thang 氏 - DKRA グループのコンサルティング サービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター。

第二に、不動産プロジェクトの法的地位は長期化しており、解決には長い時間がかかります。投資家は土地の所有段階から、さまざまなレベルの政府に承認文書を申請する必要があり、敷地の整地に対する補償計画を策定する必要があるため、プロジェクトの法的完了には何年もかかります。

特に不動産などの特定のビジネスでは、そのほとんどが高い財務レバレッジを使用しており、債券や銀行チャネルからの借り入れが非常に多くなっています。法的手続きが未完了のためプロジェクトが遅れている一方で、企業は依然として多額の負債利息を「負担」しなければならない。上記付属品は全て完成後の商品代金に含まれております。

したがって、特にコストがすでに非常に高い現在の状況では、企業にとって製品の価格を低く抑えたり、大多数の人々が望む「手頃な価格」という概念を満たしたりすることは非常に困難です。

投資家：そう言うと、不動産投資家はコスト問題で「頭を悩ませている」ことがわかります。不動産業界が負担しなければならないコストについてもう少し明確に教えていただけますか。また、これが住宅価格の低下にどのような影響を与えるのでしょうか。

Vo Hong Thang氏：土地使用料、用地整地補償金、銀行融資金利、人件費、建設資材購入などの投入コストはすべて、最近では数倍にも急激に上昇しています。

建設方針の策定から法定完了までの期間は平均3年程度とされていますが、実際には正式な建設を希望する事業者は書類手続きに10年ほどを費やし、リソースを無駄にしているケースもあります。

企業が土地を所有するには、土地使用権の譲渡を受け、土地使用料、地代、米地保護料を国に支払うなど、一連の補償と用地整地費用を支払わなければならない。

次に、労働力、材料などの建設コストはすべて時間の経過とともに増加します。アパートプロジェクトの場合、建設コストは約50％、タウンハウスの場合は約30％、ヴィラの場合は20％を占めます。

企業がローンの元金と利息を支払わなければならない場合の経済的負担は言うまでもありません。プロジェクトの完了までに時間がかかるほど、この金銭的コストは増大します。そして最終的に、これらの費用はすべて、顧客が住宅を購入する際に支払う販売価格に含まれています。

企業が製品を売り出すためだけに損失を受け入れることは不可能です。

過去2年間の不動産市場の低迷を背景に、多くの投資家は住宅購入者に魅力的なインセンティブを提供し、支払い期間を延長して需要を刺激しようとしてきた。

実際、それは投資家の利益を損なう政策ですが、投資家は流動性を生み出すためにそれを受け入れています。コストが高すぎるため、企業は買い手と売り手の利益を適度なレベルで調和させるために、製品価格を下げることしかできません。

不動産業は利益を上げなければならないため、住宅価格を「手頃な」水準まで引き下げるよう強制するのは非常に困難です。企業が製品を売るためだけに損失を受け入れることを期待するのは不可能です。

かつては、多くの投資家は何かをする前に数十パーセントの利益を期待していたが、現在では初期段階で損益ゼロ、あるいは損失さえも予想している。今日の投資家の最大の目標は、可能な限り低い販売価格で、できるだけ早く資金を集めてキャッシュフローを生み出すことであり、これは不動産を所有したい顧客にとって最良の選択肢です。

政策による住宅供給増加の期待

投資家:現実には、2023 年の不動産市場全体が暗い状況にあるにもかかわらず、手頃な価格の住宅セグメントは依然として顧客から特別な注目を集めており、このセグメントのプロジェクトは常に安定した取引量を維持しています。

しかし、投資家は高級タウンハウスや高級マンションの開発に興味を持っているようですが...。なぜこのような矛盾が生じていると思いますか？

Vo Hong Thang氏:全国の何千ものプロジェクトで同時に発生した法的な行き詰まりにより、近年、開始できるプロジェクトはごくわずかで、特定の分野に限られています。

リーズナブルな価格のプロジェクト数が少ないため、販売スピードは間違いなく非常に速く、取引が活発なため、低コストのプロジェクトだけが人々の関心を引くと誤解しがちです。

しかし、 ハノイやホーチミン市などの「ホットスポット」に位置するプロジェクトでは、5,000万VND/m2未満の価格のアパートがほとんど存在しないという現実にも目を向ける必要がある。上記のプロジェクトはすべて、7,000万〜8,000万VND/m2、さらには1億VND/m2の費用がかかり、高級不動産としても知られています。

上記のプロジェクトはいずれも一等地に立地しているため、投資家が製品価格を下げるのは困難です。そして特に最近では、発売可能な高級プロジェクトの数が非常に少なくなっており、このセグメントの取引量も低くなっています。

したがって、市場における取引件数を見て、高級不動産セグメントが手頃な価格の住宅や社会住宅セグメントよりも関心が低いことを確認することは不可能です。

コストが削減されれば、不動産価格はすぐに下がります。

さらに、一部の投資家にとって、多くの企業は最初からタウンハウスや高価値住宅セグメントの開発に注力しており、このセグメントを開発するための長期戦略を持っているため、市場の需要を満たすためにもっと低価値のセグメントを開発したいと本当に思っているにもかかわらず、当初の方向性を追求することを受け入れざるを得ないのです。

それに伴い、一部のプロジェクトは未完成のまま非常に高額な資本投資で実施されているため、投資家が他の不動産セグメントに簡単に切り替えることは困難です。

投資家:それで、手頃な価格の住宅供給の不足という問題を解決するには、どのような解決策を実施する必要があるとお考えですか?改正土地法が可決され、実際に適用されることになる。これは不動産市場の供給にどのような影響を与えると評価していますか?

ヴォー・ホン・タン氏：国家の主要政策に基づき、今後3～5年で社会住宅や手頃な価格の住宅の供給が劇的に増加し、最近の大多数の人々の住宅不足のニーズが補われることは間違いありません。

これを実現するために、国家の役割は依然として最も重要であり、政策、制度、戦略を通じて市場の発展を運営し方向付けるという重要な任務を担っています...

最も重要なことは、プロジェクトに関するすべての法的問題を解決し、行政手続きの時間を短縮して、企業が迅速に建設を展開できるようにすることです。特に、新たに改正された法律は、正式に施行されれば、市場供給に直ちにプラスの影響を与えることは間違いありません。

第二に、土地利用コストを見直す必要があり、手頃な価格の住宅や社会住宅を開発する企業に対する税制支援プログラムを充実させる必要がある。

第三に、ベトナムはシンガポールのように初めて住宅を購入する人向けに追加の住宅開発基金を設立することを検討すべきである。

そして最後に、我が国では、企業が土地に容易にアクセスできるよう、より多くのクリーンランド基金を創設し、それを競売にかけるべきです。

ビジネスにおいては、本質はやはり需要と供給の関係です。投入コストが上昇すれば販売価格は上昇し、逆にコストが削減されれば完成した不動産製品の価格もすぐに下がります。上記のコストを抑制するために、不動産市場の増減を決定する上で、国家は依然として重要な役割を果たしています。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html