国家住宅基金のための柔軟な資本動員メカニズムの必要性

国家社会住宅開発基金の設立提案

公営住宅は、国の政策メカニズムの支援を受けた不動産商品の一種です。所管官庁は、コストを管理し（販売価格を決定し）、利益率を管理し（総投資額の10％以下）、対象となる購入者（受益者）を制限します。したがって、社会住宅開発企業に対する国の資本支援政策は非常に重要な役割を果たします。

国家社会住宅開発基金を設立する提案。

建設省は、政府が検討し国会に承認を求めて提出するため、社会住宅開発に関するいくつかの特定のメカニズムと政策の試行に関する決議案に対する意見を求めている。草案では、社会住宅プロジェクトの投資家向けに多くの優遇措置やよりオープンな仕組みが規定されている。特に、この草案では、担保を必要としない融資の金利を支えるために、政府が国家予算やその他の法定資本源から設立する非国家予算金融基金である国家社会住宅開発基金を設立することを提案している。社会住宅政策の受益者である社会住宅建設に投資する企業を支援します。

ブランド・競争力戦略研究所所長のヴォ・トリ・タン博士によると、不動産価格が上昇する状況において、国家住宅基金の設立は重要な「てこ」となり、何百万人もの人々が適切な住宅にアクセスする機会を得るのに役立ち、不動産市場を規制し、投機を制限すると考えられている。

現在、ベトナムには、地方自治体や企業が社会住宅を実施するための資金を支援する財政基金がありません。 2023年の住宅法では、省人民委員会が補償、支援、移住、インフラ投資のために国家予算を割り当てることが認められているが、公共投資法には、社会住宅プロジェクトを実施するための用地整地に対する補償に国家予算を割り当てることに関する規定はない。これは欠陥であり、地方自治体の社会住宅プロジェクトにおける用地取得補償や技術インフラ建設への投資のための予算の使用が「凍結」されることにつながっています。

したがって、国家社会住宅基金の設立は、企業が社会住宅を建設するための「きれいな」土地を開墾するための資金を地方自治体が手配するのを支援するための重要な前提となるでしょう。社会住宅プロジェクトのための技術インフラおよび社会インフラへの投資。ローン利子支援は、適切に実施されれば、多くの人々が手頃な価格で安定した住宅にアクセスし、持続可能な不動産市場を発展させるための重要な解決策となる可能性があります。

低コスト住宅を創出するための直接モデルの運用

G6グループのグエン・アン・クエ会長によると、国家住宅基金は、低所得の都市部に暮らす人々に低価格の住宅製品を直接提供するというモデルに従うべきだという。したがって、その方法は、国がクリーンランド基金を創設し、プロジェクトを実施するために投資家を選定するために入札するというものです。土地使用料が免除される社会住宅とは異なり、国家住宅基金のプロジェクトでは、商業住宅プロジェクトよりも低い中程度のレベルの土地使用料が徴収されます。国は依然として投資家の利益率を管理していますが、その利益率は社会住宅プロジェクトの現在の利益率より 10% 高くなっています。

直接モデルを運用して低コストの住宅を創出する。

例えば、地上 20 階、地下 1 階の規模の社会住宅プロジェクトでは、総建設費が 1,600 万 VND/ ^m2で、投資家の利益が 400 万 VND/ ^m2となり、販売価格は 2,000 万 VND/ ^m2となります。このような大規模プロジェクトでは、商業用住宅プロジェクトには多額の土地使用料と投資家への高利益が発生するため、販売価格は1^{平方メートル}あたり7,000万～8,000万VNDにまで達することがあります。しかし、プロジェクトが国家住宅基金に属し、適度な土地使用料で利益率を 20% 以下に抑えている場合、価格は 1^{平方メートル}あたり約 3,000 万 VND に過ぎません...

G6グループの代表は、国家住宅基金によるプロジェクトを実施する前に、現時点で各地域の住宅需要に関する統計をとるとともに、中期および長期の予測を立て、綿密な計画を立てた上で、プロジェクトの投資家を選定するための入札を行う必要があると強調した。

「国家住宅基金は、社会住宅（低所得層）に重点を置くだけでなく、低中所得層向けの住宅も支援すべきです。基金が効果的かつ持続的に運営されるためには、柔軟で透明性の高い資金調達メカニズムと、堅固な運営モデルが必要です」と、不動産専門家でA-CityのCEOであるト・アン・フン氏は述べています。

実際、都市人口の40～50％を占める低中所得層は、住宅の入手に困難を抱えており、公営住宅を購入する資格がなく、商業住宅を購入する余裕もない。公営住宅だけを開発すると、このグループは取り残されてしまいます。

「社会住宅だけを開発しても、手頃な価格の住宅は依然として不足したままです。現在、ほとんどの企業は中価格帯・高価格帯の住宅で高い利益を上げようとしています。資金があれば、より手頃な価格の住宅建設を検討できます。そうすれば、住宅を必要としているものの社会住宅を購入する余裕のない人々に選択肢が広がり、住宅を購入できるようになり、多額の借金をする必要がなくなり、個人の財政と銀行システムへの負担が軽減されます」とト・アン・フン氏は述べた。

不動産専門家は、まず低中所得層の住宅ローン金利を支える必要があると提言している。この基金は、社会住宅支援プログラムと同様に、低中所得層の住宅購入者に対して優遇融資金利（たとえば年4～6％）を支援することができます。

第二に、A-Cityの計算によると、ハノイでは、手頃な価格の住宅を開発する企業に対するインセンティブは、クリーンランド基金の支援、プロジェクトを開発する企業に対する税金の免除または減税、投入コストを削減する法的支援政策などにより、 ^{1平方メートル}あたり約3,500万VNDで、企業が低価格の住宅を販売しても利益を上げるのに役立ちます。

国家住宅基金が効果的かつ持続的に運営されるためには、柔軟で透明性の高い資本動員メカニズムと厳格な運営モデルが必要だと多くの専門家が考えています。運営面では、基金は厳重な監督と明確で透明な仕組みのもと、独立して運営されるべきである。基金管理委員会には、国家、企業、不動産専門家、銀行の代表者が含まれます。執行委員会は、基金の運営、プロジェクトの承認、財務管理に責任を負います。独立した監査役会は、ファンドの運営を監査して公表し、監査済みの財務報告書を定期的に発行して、損失や汚職を回避します。

国家通貨政策諮問委​​員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、シンガポールは公営住宅の開発において世界で最も成功したモデルの一つであり、その住宅のタイプはベトナムの社会住宅と多くの類似点があると語った。シンガポールにおける公営住宅開発の成功につながった重要な決定は、すべての公営住宅の計画、建設、管理を専門とする機関である住宅開発庁 (HDB) の設立でした。

金融支援と住宅ローン政策に関しては、シンガポール政府は優遇融資プログラムや補助金を通じて国民が住宅を所有するための条件を整えています。具体的には、従業員と企業は毎月の収入の一部を中央積立基金 (CPF) に控除します。この基金からの資金は HDB 住宅の購入に使用できます。 HDB 住宅ローン プログラムを利用すると、低金利 (年間約 2.6%、商業金利より低い) で HDB から直接住宅購入資金を借りることができます。

baotintuc.vnによると

出典: https://baolaocai.vn/can-co-che-huy-dong-von-linh-hoat-cho-quy-nha-o-quoc-gia-post399531.html