流動性はまだ改善していない
Batdongsan.com.vn による最近の調査によると、リゾート不動産、特にコンドテル（ホテルアパートメント）では「損失削減」の状況が続いている。新型コロナウイルス感染拡大時や2023年初頭の「凍結」市場のような大量売却はなくなったものの、不動産市場に「損切り」のニュースが相次いで流れ、この市場のネガティブさが浮き彫りになった。
これらの販売広告は、北部のリゾート不動産プロジェクトが最も集中しているクアンニンから、クアンビン、ダナン、キエンザン、ブンタウに至るまで、多くのプロジェクトから出ています。特にリゾートヴィラの種類では、一部のプロジェクトでは、市場が活況を呈していた時期と比較して、「損切り」価格がユニットあたり30〜90億ドンから下がっていることが注目されます。
不動産市場には「損切り」のリゾート不動産広告が多数掲載されています。
コンドテルに関しては、未解決の法的問題、満足のいく利益のなさ、特に投資家の運営管理方法に対する不一致など、依然として多くの問題があるため、多くの投資家がこのタイプの物件にうんざりしているようです。このタイプでは、プロジェクトやエリアに応じて、ロスカット価格は通常 15 ～ 30% になります。
DKRAベトナムの最近の報告によると、国内のほとんどのリゾート不動産分野で投資家の流動性不足が続いていることも明らかになった。 2023年8月、リゾートタウンハウス/ショップハウス部門ではわずか3ユニット、リゾートヴィラではわずか9ユニット、コンドテルでは17ユニットが販売されました。
この状況により、市場の在庫は高いレベルにまで押し上げられました。 6月時点で、コンドミニアムの在庫は4万2000戸以上に急増し、ビーチショップハウスとリゾートヴィラを合わせると約3万戸となった。
流動性が低いため、リゾート不動産の在庫は日々増加しています。
このような状況に直面して、プロジェクト投資家は、市場の需要を刺激するために、迅速な支払い割引、金利サポート、元金猶予期間、リースバックコミットメントなど、多くの優遇政策を広く適用し続けています。一部の個別プロジェクトでは、すぐに支払いをする顧客に対してリゾートヴィラの価格が 40 ～ 50% 引き下げられます。
観光産業の回復に関わる問題も含め、リゾート不動産市場が冷え込んだ原因と存在が明確に指摘されている。訪問者数が少ないため、リゾート不動産の収益性は急激に低下し、多くの投資家がこの市場に注目しなくなった。
観光産業は短期的には回復しないだろう
サヴィルズの調査によると、アジア太平洋地域を除く世界のほとんどの国で、ホテルなどのレジャー需要に対する事業活動は徐々にパンデミック前の水準に回復しつつある。
東南アジアでは、平均客室料金（ADR）の上昇によりシンガポールが回復を主導しています。タイでも良好な回復率が記録された。一方、ベトナム市場でのビジネス活動は、客室稼働率と平均客室料金の両方からわかるように、パンデミック前の水準よりも低下しています。
サヴィルズ ホテルズのディレクター、マウロ ガスパロッティ氏は次のようにコメントしています。「ベトナムのリゾート市場に影響を与える要因は、短期、中期、長期の 3 つのグループに分けられます。各グループは市場の回復プロセスに異なる影響を与えます。短期的には、2019年にベトナムを訪れた外国人観光客全体の32％を占めた中国人観光客の不在が、リゾート事業に多くの課題をもたらしている。さらに、長距離航空便のコストが高騰し、欧州の観光市場など一部の市場の回復に影響を与えています。 2019年の同時期と比較すると、ベトナムを訪れたヨーロッパ人訪問者の総数は、パンデミック前のレベルよりまだ約38％低い。
サヴィルズ ホテルのディレクター、マウロ ガスパロッティ氏。
データによると、2023年の最初の8か月間で、ベトナムへのアジア人観光客市場もパンデミック前のレベルより32％低下した。韓国は現在、ベトナムにとって最大の国際観光市場だが、訪問者総数は2019年よりもまだ少ない。
中国のような人口の多い市場に関しては、ベトナムへの訪問者数は合計95万人にとどまり、2019年の同時期と比較して28％に相当します。アメリカとオーストラリアの観光市場は2019年の同時期よりも約8％減少し、合計90万人の訪問者に達し、そのほとんどはアメリカとオーストラリアからの観光客です。
需要の回復が遅いことに加え、供給過剰の状況も回復力と発展力に影響を与えています。サヴィルズ ホテルズの統計によると、2016 年以降、中高級セグメントの客室が毎年平均約 15,000 室、宿泊市場に参入しています。こうして、客室供給量はわずか6年で2倍になった。
国内観光客は依然としてベトナムの観光活動を支える主な原動力となっている。 2023年の最初の8か月間で、ベトナムの観光産業は8,600万人の国内観光客を迎え、前年同期比7.8％増加した。これは中長期的には観光産業の成長の原動力になると期待されています。
市場供給というもう一つの問題について、サヴィルズの専門家は、ベトナムのリゾート産業は大きな可能性を秘めていると考えられているものの、すべてのモデルが効果的に機能するわけではないと考えている。投資家の中には、ホテルのビジネスモデルはすべて同じだと思い込んで、現地の市場状況を徹底的に評価せずに市場に参入する人もいます。
これにより、プロジェクトの計画と実装が適切に行われず、完了後のプロジェクトの運用能力が制限されます。一方、市場の現実によっては、いくつかのホテルモデルの方がうまくいくかもしれません。
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