Le facteur décisif pour le succès ou l’échec de la deuxième politique fiscale immobilière
Les prix de l'immobilier au Vietnam non seulement « dansent » sur le marché, mais « changent » également sur le papier et dans les livres. Lorsque les chiffres sont incohérents, il sera difficile de taxer le deuxième bien.
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| De plus en plus de personnes possèdent une résidence secondaire. (image illustrative) |
Construction précoce d'une base de données nationale sur l'immobilier
La deuxième taxe foncière fait encore l'objet de nombreuses opinions sur les taux d'imposition, les sujets applicables, le champ d'influence... Cependant, il y a une question sur laquelle la plupart des entreprises et des experts s'accordent, à savoir la nécessité d'une base de données nationale sur le marché immobilier. Ce sera le facteur décisif du succès ou de l’échec de la politique fiscale et doit être prioritaire.
TS. Tran Xuan Luong (Université nationale d'économie) a affirmé que sans un système de base de données de marché, les politiques fiscales ne seront pas efficaces, provoquant même un déséquilibre social et de l'instabilité.
« Des données transparentes de l'État constitueront la base d'une évaluation immobilière objective et précise, à partir de laquelle la nouvelle fiscalité ciblera les bons sujets et atteindra l'objectif de réguler le marché », a déclaré M. Luong.
Cet expert a également souligné qu'un pays qui veut gérer son économie doit disposer d'un système de base de données contenant des informations sur les revenus et les patrimoines de sa population. C’est quelque chose qui est mis en œuvre depuis longtemps dans le monde.
La constitution d’une base de données nationale sur le marché immobilier sera le facteur déterminant du succès ou de l’échec de la deuxième politique fiscale immobilière.
« Pour réaliser le système national de base de données sur le marché immobilier, la participation simultanée de nombreux ministères et branches est nécessaire. « Ce n'est pas seulement la responsabilité du ministère de la Construction, mais aussi la tâche du Bureau général des statistiques (ministère de la Planification et de l'Investissement), du ministère des Finances, du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement... », a ajouté M. Luong.
TS. Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, a également déclaré que l'évaluation immobilière au Vietnam présente encore de nombreuses lacunes. Sans prix standard, la taxation est quasiment impossible.
De même, M. Tran Vu, directeur des ventes de la société par actions de construction DHCONS, a déclaré que la priorité absolue que les ministères et les branches doivent mettre en œuvre est de créer un système de base de données national sur le marché immobilier. Non seulement cela affecte la politique fiscale, mais c'est aussi un facteur fondamental qui détermine la faisabilité d'une série d'autres réglementations, y compris les listes de prix des terrains - un « problème » qui cause des maux de tête au secteur de l'immobilier.
« La base de données nationale sur le marché immobilier peut être considérée comme un « projet du siècle ». « Si cela se concrétise, le Vietnam sera l'un des rares pays d'Asie du Sud-Est à y parvenir », a affirmé M. Tran Vu.
Des difficultés à collecter des données
Selon M. Nguyen Tri Hieu, au Vietnam, le prix d'achat de la maison indiqué sur le contrat et le prix réel de la transaction sont deux nombres différents « comme le ciel et la terre ». Cela contraste fortement avec les États-Unis, où les informations sur les prix sont presque impossibles à « manipuler ».
« Lorsque les Américains contractent un prêt immobilier, les compagnies d’assurance et les évaluateurs effectuent une recherche approfondie sur la légalité et la valeur de la propriété. Les données seront ensuite fournies à la banque pour une vérification plus approfondie, avant le décaissement. « En passant par tant de filtres, il est très difficile de déclarer faussement les prix des maisons », a déclaré M. Hieu.
Si une personne achète une maison avec l’argent disponible, elle doit le déclarer à l’administration fiscale. Cette unité enverra quelqu'un pour réévaluer la valeur de la propriété afin de s'assurer que les taxes sont payées correctement et intégralement.
En principe, dans les transactions immobilières aux États-Unis, il y a toujours un tiers qui enregistre et détermine la valeur de manière indépendante. Cela permet d’éviter les fraudes sur les prix et de mettre à jour les informations du système de base de données national.
Au Vietnam, la collecte d’informations sur le marché, notamment sur les prix, constitue le défi le plus difficile à relever pour compléter la base de données nationale. Même les entreprises ayant de nombreuses années d’expérience en matière d’évaluation foncière trouvent cette tâche difficile.
Partageant une histoire vraie, M. Ngo Gia Cuong, directeur de Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), a déclaré que sur le marché secondaire, la plupart des prix indiqués sur le contrat sont toujours inférieurs à la valeur réelle et inférieurs à la liste de prix du terrain. Il s’agit d’un moyen pour les vendeurs de réduire leurs obligations financières, notamment l’impôt sur le revenu des particuliers.
Lorsque les chiffres inscrits sur le contrat sont pour la plupart simplement « virtuels ». Les sources de collecte et de fourniture d’informations sur le marché ne sont plus que quelques canaux tels que le Bureau d’enregistrement foncier ; Unité, organisation organisant des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres ; unité de vente aux enchères d'actifs, organisation; salle des marchés, activités immobilières...
En réalité, les sources d'information sur les prix de l'immobilier ne peuvent être obtenues qu'auprès du Bureau du cadastre. Cependant, ces unités ne disposent pas de données numérisées, la recherche est donc principalement manuelle et le personnel est majoritairement expérimenté. Le traitement prend donc beaucoup de temps et est sujet à des erreurs.
M. Vo Anh Tuan, directeur adjoint du Département de l'enregistrement foncier et des données d'information (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement) a déclaré qu'en septembre 2024, la base de données foncières construite par le gouvernement central avait complété 4 données composantes, y compris des données sur le cadre des prix des terrains. En ce qui concerne les localités, actuellement seulement 300/705 unités au niveau du district ont achevé la construction d’une base de données sur les prix des terrains.
Commentant l'avancement de la construction d'une base de données foncière à l'échelle nationale, M. Tuan a déclaré que le système d'information n'était pas encore achevé et n'avait pas satisfait aux exigences fixées par le gouvernement.
Auparavant, le Gouvernement avait publié la Résolution n° 37/NQ-CP, énonçant l’objectif d’achever la construction d’une base de données numérique et d’un système national d’information foncière centralisé, unifié, synchrone, polyvalent et interconnecté d’ici 2025.
Une deuxième taxe foncière contribuerait à bâtir un marché sain, stable et transparent. C’est difficile, mais pas impossible, si la fondation repose sur une base de données nationale.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html
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