WeWork – de 57 milliards de dollars au bord de la faillite

Fondée en 2010 avec l'ambition de créer une nouvelle culture de travail, WeWork a explosé puis décliné en seulement 9 ans et n'a pas pu se relever après la pandémie.

Dix jours avant la fin de l'année 2018, le jet Gulfstream de WeWork, d'une valeur de 60 millions de dollars, a décollé de New York à destination d'Hawaï. Il abrite le cofondateur Adam Neumann et un secret de 20 milliards de dollars. Il s'agit du projet Fortitude, dans lequel le PDG de SoftBank, Masayoshi Son, augmente son investissement à 10 milliards de dollars et rachète la plupart des participations de chaque investisseur - à l'exception de Neumann - pour 10 milliards de dollars supplémentaires.

Ce plan garantit que WeWork restera sous le contrôle de la famille Neumann pendant des générations, soutenue par un investisseur aux poches profondes et à la vision de plus en plus ambitieuse. Mais en moins d'un an, le Gulfstream était à vendre, Neumann était hors de ses fonctions et la valeur de WeWork a été divisée par sept.

Après avoir traversé la saison du Covid-19 et l'échec de la tentative subséquente de sauver l'entreprise, WeWork s'est retrouvé avec des milliards de dollars de dettes et des retards de paiement des intérêts sur ses obligations. D'une valeur chérie de plusieurs dizaines de milliards de dollars dans le monde du capital-risque, le WSJ rapportait début novembre que cette startup s'apprêtait à déposer le bilan. Qu'est-il arrivé à WeWork ?

Le rêve de « changer le monde »

En 2010, Adam Neumann et Miguel McKelvey ont utilisé le produit de la vente de la startup Green Desk pour cofonder WeWork. Leur vision est de créer un « réseau social physique » qui peut attirer les personnes qui sont indépendantes ou qui travaillent à domicile.

Le modèle économique de WeWork consiste à louer des immeubles de bureaux (ou des étages individuels) à long terme, puis à les rénover pour les louer. Ils ne se contentent pas de proposer des sièges flexibles et à court terme, mais prévoient également d'attirer les clients avec des espaces luxueux et modernes et des services pratiques pour l'interaction communautaire, le divertissement et la restauration.

Pour les jeunes qui se demandent si la vie pourrait être plus intéressante que de passer toute la journée devant un écran d’ordinateur, WeWork propose de la bière, des tables de flipper et des salles de méditation. Neumann se donne pour mission de créer une nouvelle culture du travail et plus encore, partout dans le monde. « Nous sommes ici pour changer le monde. Rien ne m’intéresse plus que cela », a-t-il déclaré un jour.

Adam Neumann à Shanghai, Chine, le 12 avril 2018. Photo : Reuters — Adam Neumann à Shanghai, Chine, le 12 avril 2018. Photo : *Reuters*

En théorie, les coûts de location d'espace et d'exploitation des services devraient être inférieurs aux prix facturés aux locataires, ce qui devrait aider WeWork à réaliser des bénéfices. Comme la plupart des startups qui doivent « brûler de l'argent » dans les premières années, Neumann a analysé les avantages du nouveau modèle et la perspective d'un marché de bureaux partagés (coworking) pouvant atteindre 2 000 milliards de dollars - ce qui a été plus tard considéré comme exagéré par The Guardian - pour attirer des capitaux.

Il a toujours dit qu'il n'avait fallu que 28 minutes au PDG de SoftBank, Masayoshi Son, pour décider d'investir dans WeWork. En 2017, SoftBank et Vision Fund ont investi 4,4 milliards de dollars dans cette startup pour une valorisation de 20 milliards de dollars. D'ici 2018, SoftBank s'est engagé à investir 4,25 milliards de dollars supplémentaires, faisant de WeWork l'une des plus grandes licornes du monde (startups valorisées à 1 milliard de dollars ou plus).

La « bulle » des valorisations éclate

Des doutes ont commencé à surgir. En 2017, le Wall Street Journal était sceptique à propos d’une start-up de 20 milliards de dollars qui louait essentiellement des bureaux. Sans parler de la valorisation de 47 milliards de dollars qu'elle a reçue lors d'un tour de financement privé, ou de l'« énorme » prévision de 100 milliards de dollars que Morgan Stanley estime que l'entreprise atteindra.

Le faste ne dure vraiment pas longtemps. En 2018, lorsque WeWork a fait appel au marché obligataire pour emprunter des centaines de millions de dollars, l’entreprise a dû divulguer davantage d’informations sur ses finances. WeWork a perdu 883 millions de dollars en 2017, malgré un chiffre d'affaires d'environ 886 millions de dollars, montrent les documents. Une fuite du Financial Times a révélé que l'année suivante, la société a perdu 1,9 milliard de dollars sur environ 1,8 milliard de dollars de revenus.

En 2019, WeWork avait dépassé JPMorgan Chase pour devenir le plus grand locataire commercial de New York et contrôlait plus de mètres carrés à Londres que quiconque, à l'exception du gouvernement britannique. Mais les investisseurs ont mis en doute la précarité des fondements financiers du projet. En octobre, la société a dû abandonner son projet d’introduction en bourse, les investisseurs étant réticents à acheter ses actions. Les banques se montrent également plus réticentes à prêter de l’argent à WeWork.

Malgré toutes ces difficultés, Neumann est resté Neumann. Ses voyages en jet privé auraient été liés à plusieurs expéditions transfrontalières de marijuana. Sa femme pouvait licencier des employés si elle se sentait mal à l’aise, et l’entreprise terminait une réunion d’annonce de licenciement par une prestation musicale.

En fin de compte, la valorisation de WeWork a chuté d'un pic de 47 milliards de dollars en janvier 2019 à 7 milliards de dollars plus tard dans l'année, lorsqu'elle a été acquise par le japonais SoftBank. Ils ont licencié des milliers d’employés. Neumann a démissionné et a reçu plus de 700 millions de dollars provenant de la vente d'actions à SoftBank et de paiements en espèces.

Fluctuations de la valorisation de WeWork de 2013 à 2020, culminant dans des estimations de valorisation allant de 8 à 104 milliards de dollars en 2019 de la part des institutions financières. Graphiques : FT

Ce qui a transformé WeWork, du chouchou des capital-risqueurs à celui de paria, est sans précédent dans tout modèle de croissance et de déclin, et défie également les préoccupations habituelles des investisseurs, telles que les flux de trésorerie futurs, selon une analyse Bloomberg de 2019.

L'analyse soutient que le déclin de WeWork ne peut s'expliquer qu'en termes abstraits, tout comme le fondateur Neumann a convaincu les investisseurs d'investir des dizaines de milliards de dollars. Certes, Neumann a su vendre la vision d’une startup capable de dominer le monde, et non celle d’une société de location de bureaux partagés.

En difficulté après le Covid-19

Lorsque la dynastie Neumann s'est éteinte, en février 2020, Sandeep Mathrani a pris les rênes. Sous la direction de M. Mathrani, WeWork est devenue publique en octobre 2021 grâce à une fusion avec une société d'acquisition à vocation spécifique (SPAC).

La pandémie de Covid-19 s’est propagée, créant des craintes de récession et des suppressions d’emplois dans le secteur technologique, ce qui pèse sur la demande d’espaces de coworking. Dans un contexte plus large, le marché de la location de bureaux est en difficulté après la pandémie car les employés ne veulent pas retourner au bureau.

Susannah Streeter, responsable des devises et des marchés chez Hargreaves Lansdown, a déclaré que WeWork montrait déjà des signes de « fragilité » avec des pertes et des dettes importantes avant la pandémie. « Mais la crise du Covid a mis à prix leur modèle économique déjà fragile », a-t-elle déclaré.

Face à ces vents contraires, WeWork a fait un effort plus tôt cette année pour consolider ses finances afin de résister à la crise. En mars, le groupe a conclu un accord de restructuration de sa dette avec SoftBank ainsi qu'avec plusieurs créanciers majeurs de Wall Street, dont King Street Capital Management et Brigade Capital Management.

SoftBank a accepté d'échanger environ 1,6 milliard de dollars de dette contre un mélange de nouvelle dette et de capitaux propres dans WeWork. La transaction a réduit la dette de l’entreprise de plus de 1,5 milliard de dollars.

Dans le cadre de cet accord, WeWork a également reçu un investissement du fonds Rajeev Misra de SoftBank, One Investment Management, qui a fourni près de 500 millions de dollars de dette à intérêt élevé. « Le nouveau financement levé et engagé dans le cadre de la transaction devrait financer entièrement le plan d'affaires de WeWork et fournir des liquidités suffisantes », avait déclaré la société à l'époque.

Une succursale WeWork à Londres, au Royaume-Uni, en octobre 2019. Photo : Bloomberg — Une succursale WeWork à Londres, au Royaume-Uni, en octobre 2019. Photo : *Bloomberg*

Mais en mai de cette année, après avoir supervisé une restructuration financière, M. Mathrani a brusquement annoncé son départ. En août, WeWork a émis des doutes quant à sa capacité à maintenir son activité alors qu'elle continuait à perdre de l'argent et que ses liquidités diminuaient.

La société a brûlé 530 millions de dollars au cours des six premiers mois de l'année et dispose d'environ 205 millions de dollars en liquidités, selon un dossier de valeurs mobilières. Dans le même temps, ils ont 2,9 milliards de dollars de dette à long terme et plus de 13 milliards de dollars de loyer, dans un contexte de coûts d'emprunt en hausse et de location de bureaux difficile.

Le conseil d'administration avait alors déclaré que « les pertes avaient conduit à un nombre croissant de départs de membres... et qu'il existait un doute important quant à la capacité de l'entreprise à poursuivre son activité ».

WeWork a donc présenté des mesures visant à améliorer la liquidité et la rentabilité, notamment la réduction des coûts par la restructuration et la renégociation des conditions de location, l'augmentation des revenus en réduisant le taux de désabonnement des membres et l'augmentation des nouvelles ventes. La société a déclaré qu'elle chercherait des capitaux supplémentaires en émettant des obligations, des actions ou en vendant des actifs.

Ce mois-ci également, trois membres du conseil d’administration ont démissionné en raison de désaccords majeurs sur la gouvernance et l’orientation stratégique. Quatre nouveaux administrateurs, experts en restructuration financière, ont été nommés pour agir comme négociateurs auprès des créanciers.

La situation n'est pas très bonne. Les actions de WeWork sont en baisse de 96 % depuis le début de l'année. En juin, la société comptait 777 sites dans 39 pays, dont 30 % aux États-Unis. L'entreprise devra payer environ 10 milliards de dollars de loyers à partir du second semestre de cette année jusqu'à la fin de 2027 et 15 milliards de dollars supplémentaires à partir de 2028.

Début novembre, des sources du WSJ ont déclaré que WeWork pourrait déposer son bilan en vertu du chapitre 11 dès la semaine prochaine, ouvrant la voie à la restructuration de ses opérations et de sa dette par l'entreprise. Conformément à la réglementation, le plan de restructuration de l'entreprise doit être approuvé par le tribunal des faillites et les créanciers.

Mais la question est de savoir comment WeWork va se transformer. Auparavant, cette startup s'est toujours présentée comme « asset light », ce qui signifie qu'elle ne possédait pas beaucoup d'actifs physiques. Cela a rendu WeWork véritablement disruptif, de deux manières.

Premièrement, en louant au lieu d’acheter ou de construire eux-mêmes, ils peuvent développer leur réseau rapidement, à condition qu’ils disposent de suffisamment de capital pour payer le loyer. Deuxièmement, plus que le marketing, ils exploitent en réalité les avantages de l’aménagement de l’espace et de l’environnement de travail pour convaincre les clients, qu’ils soient des indépendants ou des entreprises à croissance rapide qui ne peuvent pas se permettre d’agrandir leurs bureaux de manière traditionnelle.

Mais « asset light » a un côté sombre. Aswath Damodaran, professeur de finances à l'Université de New York, s'est montré sceptique quant au modèle économique de WeWork dès le début. « Dans les bons moments, vous remplissez votre bâtiment. Dans les mauvais moments, ils partent et vous vous retrouvez avec un bâtiment vide avec une facture à payer », a-t-il déclaré.

Phien An ( résumé )

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