Mise en œuvre de la loi foncière de 2024 : attentes en matière de déblocage des ressources

Après de nombreuses années de mise en œuvre, les personnes qui ont acheté des terrains dans le cadre du projet urbain de la société Bach Dat An n'ont toujours pas reçu de livre rouge. Photo: H.QUANG

Le temps des courtiers fonciers et de la vente de « riz vert » est révolu

Environ 200 réunions organisées par les agences provinciales avec les citoyens pour régler les problèmes découlant des projets investis par la société Bach Dat An sont des cas typiques des conséquences d'une période d'"explosion" des projets dits de développement urbain.

Jusqu'à présent, bien que les autorités aient fait de grands efforts et pris de grandes responsabilités, et que les plus hauts dirigeants de la province aient lancé un « ultimatum », il faudra probablement encore un peu de temps pour régler complètement l'affaire de Bach Dat An.

Outre Bach Dat An, de nombreux projets résidentiels et urbains parmi les quelque 200 projets de la province dans lesquels des entreprises investissent actuellement sont confrontés à des problèmes à différents niveaux.

Personne n’a calculé les chiffres (même les estimations) des dommages causés à l’État, aux personnes et aux entreprises, mais l’énorme gaspillage des ressources, notamment foncières, et les conséquences sociales sont des réalités évidentes. Et il faudra encore de nombreuses années aux autorités à tous les niveaux pour résoudre les conséquences d’une époque où les projets étaient partout !

La loi foncière de 2024 et les lois sur l'immobilier et le logement (modifiées) entrant en vigueur à compter du 1er août 2024 exigent une interdiction absolue de subdivision et de vente de terrains dans les quartiers de toutes les villes et villages.

Dans le même temps, les projets de construction urbaine et résidentielle sont également renforcés dès la phase d'autorisation et tout au long du processus de mise en œuvre. Il est notamment exigé de divulguer publiquement, de manière complète et transparente, la légalité, l’ampleur et l’avancement du projet.

Annulation des projets de « prise de contrôle des terres »

Conformément à la loi foncière de 2024, les investisseurs de projets qui ne mettent pas les terres en service ou qui sont en retard dans l'utilisation des terres par rapport au calendrier indiqué dans le projet d'investissement se verront accorder une prolongation de l'utilisation des terres pour une durée maximale de 24 mois et devront payer à l'État un montant supplémentaire correspondant aux frais d'utilisation des terres et au loyer foncier pour la période prolongée.

Si l’investisseur n’a pas mis le terrain en exploitation après la période prolongée, l’État récupérera le terrain sans compensation pour le terrain, les actifs attachés au terrain et les coûts d’investissement restants sur le terrain.

Selon l'analyse des experts, avec les nouvelles réglementations légales, il y aura un « filtrage » strict pour les investisseurs immobiliers ; Les petites entreprises disposant de ressources financières limitées, de pratiques commerciales opportunistes et d’un manque de professionnalisme seront éliminées du jeu.

La situation de vente de « riz vert » à des fins lucratives n’existera plus. Car les entreprises ne peuvent ouvrir des ventes de projets que lorsqu'elles ont pleinement rempli leurs obligations envers l'État et rempli les conditions d'infrastructures prescrites.

La loi révisée sur les activités immobilières interdit également les courtiers immobiliers amateurs et les indépendants (connus depuis longtemps sous le nom de courtiers fonciers). Prévenir la situation où les ouvriers du bâtiment et les vendeurs de légumes « échangent » également des terres ; ou les « agents » immobiliers se sont répandus depuis longtemps de la campagne vers la ville.

La pensée urbaine

À compter du 1er août 2024, l’État n’accordera plus de licences pour les projets de lotissement et de vente de terrains dans les quartiers des villes et des villages. Les investisseurs dans les projets fonciers sont obligés de se concentrer sur les zones rurales à la périphérie des villes et des marchés.

Avec des limitations importantes sur l'espace de développement, ainsi que des contraintes juridiques plus strictes sur les projets immobiliers, les analystes ont prédit que les prix des terrains augmenteront dans un avenir proche, entraînant des désavantages pour les personnes à faible revenu qui ont un réel besoin de terrains résidentiels.

En particulier, tant que la politique consistant à « imposer des impôts élevés aux personnes qui possèdent de nombreuses maisons et terres mais ne les utilisent pas efficacement », conformément à la résolution 18 du 13e Comité exécutif central, n'aura pas été institutionnalisée par la loi, la spéculation foncière continuera probablement à attirer de nombreuses personnes.

Quang Nam a souffert des graves conséquences du développement urbain effréné de ces dernières années et en tirera sûrement de nombreuses leçons précieuses.

Le plus évident d’entre eux est la désolation généralisée qui persiste dans de nombreuses zones urbaines malgré des infrastructures complètes ; il s’agit d’une situation dans laquelle la plupart des gens achètent des terrains dans le cadre de projets principalement à des fins de spéculation commerciale ; c'est la perte de terres de production par les populations tandis que les projets sont abandonnés et délabrés pendant de nombreuses années ; est une histoire sociale sur de nombreux ménages et individus qui sont très frustrés par la nécessité de s'installer et d'avoir une carrière, mais le prix du terrain est trop hors de portée...

L’urbanisation et le développement urbain sont des tendances inévitables. Mais comment et dans quelle direction et quelle feuille de route adapter à chaque étape de développement est un problème que chaque localité doit considérer pour exploiter le plus efficacement possible les ressources foncières selon l'orientation du Parti et résoudre harmonieusement les problèmes sociaux.

A noter que dans la Liste des projets d'attraction d'investissements et des priorités d'attraction d'investissements de Quang Nam pour la période 2024-2025 (Décision n° 1221-QD/UBND, du 21 mai 2024 du Comité populaire provincial), sur 233 projets dans les localités, il y a jusqu'à 40 projets attirant des investissements dans le développement urbain, principalement sous la forme de zones de marché, de zones résidentielles urbaines (affaires foncières).

Il est difficile de déterminer combien de projets sont réellement nécessaires et urgents, quelle est la cible (spéculateurs commerciaux ou besoins de logement des résidents locaux), y compris les problèmes d'entrée-sortie du projet, mais ce seront certainement des problèmes qui ne peuvent être ignorés, lorsque les localités de la province sont trop « conscientes » et ont dû payer le prix des projets de lotissement et de vente de terrains.

Une autre prévision notable des experts après l'entrée en vigueur des trois lois relatives au foncier mentionnées ci-dessus est que l'immobilier industriel attirera fortement les investisseurs nationaux et étrangers dans les temps à venir.

La planification de la province de Quang Nam a déterminé le développement de plus de 10 000 hectares de parcs industriels d'ici 2030. La pratique a prouvé que les terrains industriels ont été et sont la promotion de la plus grande efficacité, générant des profits et contribuant le plus au développement socio-économique local.

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Leçon 3 : Quand les terres agricoles sont « déliées »

Source : https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html